去年，因?yàn)橐粍t“購(gòu)房入戶”的“救市”政策，“十一”黃金周剛過(guò)，“貴陽(yáng)將成鄂爾多斯2.0”“貴陽(yáng)樓市即將崩盤(pán)”的消息不絕于耳，貴陽(yáng)樓市一度成為二三線城市樓市泡沫的“樣本”。
新近出爐的數(shù)據(jù)顯示，去年貴陽(yáng)樓市的成績(jī)相當(dāng)喜人，在銷量方面甚至實(shí)現(xiàn)翻番。不過(guò)，在2012年貴陽(yáng)樓市已經(jīng)消化了大量剛需的情況下，未來(lái)市場(chǎng)銷售前景未必為外界所看好。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪的貴陽(yáng)地產(chǎn)界人士認(rèn)為，不同于鄂爾多斯和海南，貴陽(yáng)樓市的發(fā)展雖不存在所謂的“崩盤(pán)”可能，但在大量潛在庫(kù)存之下，仍有過(guò)剩之虞。
均價(jià)回到兩年前
貴陽(yáng)房地產(chǎn)官方網(wǎng)站筑房網(wǎng)商品房成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年貴陽(yáng)商品房住宅共成交100295套，成交面積為996.1萬(wàn)平方米，與2011年相比，分別上漲了112%和93%。
這其中，僅花果園項(xiàng)目便簽約商品住宅54843套，占到了整個(gè)樓市銷售量的55%，花果園開(kāi)發(fā)商宏立城集團(tuán)僅憑一個(gè)項(xiàng)目就實(shí)現(xiàn)銷售245億元，位列全國(guó)第18位，其銷售面積更是超過(guò)了華潤(rùn)、世茂、龍湖、富力、綠城等巨頭，位列全國(guó)第八。
貴陽(yáng)成交量的翻番主要得益于低價(jià)吸引剛需策略的奏效。2012年，貴陽(yáng)商品房銷售均價(jià)為4577元／平方米，較2011年的5154元／平方米下降11.2%，與2010年的4579元／平方米相比基本持平。2011年成交住宅單套平均面積超過(guò)110平方米，但2012年單套平均面積卻減少到了87平方米。
“主要還是像花果園、未來(lái)方舟這樣的超級(jí)大盤(pán)以4000多元的均價(jià)入市，對(duì)剛需有著很強(qiáng)的吸引力�！笔煜ぎ�(dāng)?shù)貥鞘械馁F州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)胡曉登教授告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，像超級(jí)大盤(pán)花果園基本上把全省的剛需都吸引過(guò)來(lái)了。
在貴陽(yáng)當(dāng)?shù)�，花果園和未來(lái)方舟被看作貴陽(yáng)樓市的“花舟二人轉(zhuǎn)”。兩盤(pán)成交量加起來(lái)，在市場(chǎng)中處于絕對(duì)主導(dǎo)地位。未來(lái)方舟開(kāi)發(fā)商中天城投相關(guān)人士說(shuō)，2012年，兩大樓盤(pán)以價(jià)換量刺激了剛需，甚至提前調(diào)動(dòng)了1到2年的剛性需求。
超級(jí)大盤(pán)的涌現(xiàn)在很大程度上也扮演了“價(jià)格屠夫”的角色。“這兩個(gè)大盤(pán)實(shí)在太火爆了，他們直接把整個(gè)貴陽(yáng)的樓價(jià)壓下來(lái)了�！焙鷷缘钦f(shuō)，低價(jià)讓一些中小開(kāi)發(fā)商不得不退出這個(gè)市場(chǎng)，“我的一些房地產(chǎn)界的朋友現(xiàn)在都不敢入市拿地，他們認(rèn)為只有等這兩個(gè)超級(jí)大盤(pán)做完了才能再進(jìn)入市場(chǎng)�！�
過(guò)剩之虞
不過(guò)，紅火的銷售業(yè)績(jī)之下，仍隱藏著不少隱憂。“市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)不可能是無(wú)限制的，在2012年消化了大量剛需之后，2013年、2014年銷售增速勢(shì)頭肯定會(huì)減緩�！焙鷷缘钦f(shuō)。
2012年年中，當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介正行合智的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告稱，貴陽(yáng)商品房住宅庫(kù)存3490萬(wàn)平方米，去化約需4年。這一數(shù)據(jù)曾引起外界廣泛爭(zhēng)議，盡管后來(lái)證實(shí)該數(shù)據(jù)是未來(lái)數(shù)年的潛在庫(kù)存，但如此大的潛在庫(kù)存，在未來(lái)銷售勢(shì)頭減緩的情況下仍可能出現(xiàn)過(guò)剩之虞。
2012年12月26日，貴陽(yáng)土地市場(chǎng)迎來(lái)一波集中放量，但原定共有15宗地塊要上市拍賣，但最終因競(jìng)買人不足導(dǎo)致4宗地（總面積約為73.6萬(wàn)平方米）流拍，只有11宗地（總面積約為35.2萬(wàn)平方米）成功出讓。成交的地塊中，僅有三宗涉及住宅用地，其他均為商業(yè)地塊或工業(yè)地塊。
不過(guò)，中鐵置業(yè)貴州公司副總經(jīng)理王成平稱，2013年貴陽(yáng)樓市既不會(huì)出現(xiàn)明顯萎縮，也不會(huì)出現(xiàn)像2012年那樣的高速增長(zhǎng)，量?jī)r(jià)都會(huì)保持在相對(duì)平穩(wěn)運(yùn)行的狀態(tài)。
當(dāng)?shù)夭簧俜康禺a(chǎn)界人士稱，相比鄂爾多斯和海南動(dòng)輒過(guò)萬(wàn)的高房?jī)r(jià)，由于超級(jí)大盤(pán)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)一直維持在較低的價(jià)格水平，至今也仍只有4000多元，因此不存在外界所說(shuō)的“崩盤(pán)”可能。