總價(jià)居高不下，上周末新增入市的高端樓盤(pán)未見(jiàn)熱銷。
10月21日，位于徐匯濱江板塊的尚海灣豪庭售樓處，現(xiàn)場(chǎng)不時(shí)有購(gòu)房者進(jìn)出。據(jù)介紹，該樓盤(pán)此次加推了232套精裝修房源，面積在90-210平方米不等，均價(jià)在6.5萬(wàn)元/平方米。截至昨日下午4時(shí)，售樓處銷控表顯示，開(kāi)盤(pán)兩天來(lái)，該樓盤(pán)已定售出房源30套，以總價(jià)較低的低樓層房源為主。
中房信分析師薛建雄認(rèn)為，尚海灣豪庭的定價(jià)不算低，未馬上出現(xiàn)熱銷在預(yù)料之中，“以正常的市場(chǎng)價(jià)格推盤(pán)，銷售速度肯定也是常規(guī)速度�！�
定價(jià)不低未見(jiàn)熱銷
尚海灣豪庭開(kāi)出的優(yōu)惠幅度不算小。
據(jù)銷售人員介紹，尚海灣豪庭根據(jù)面積大小，開(kāi)盤(pán)前支付意向金的客戶可享總價(jià)減30萬(wàn)或50萬(wàn)元不等的優(yōu)惠，“同時(shí)，開(kāi)盤(pán)期間推出9.5折優(yōu)惠，一次性付款客戶可享9.3折優(yōu)惠。”
但某上市房企營(yíng)銷總監(jiān)認(rèn)為，尚海灣豪庭此次推出的是高層公寓房源，定價(jià)仍偏高。
據(jù)附近一房產(chǎn)中介人員介紹，尚海灣豪庭前期二手房源的價(jià)格在5萬(wàn)-5.5萬(wàn)元/平方米。
上述房企營(yíng)銷總監(jiān)還提到，尚海灣豪庭此番推盤(pán)戶型中，一房到四房都有，容易拉低檔次。據(jù)他介紹，尚海灣豪庭所處的徐匯濱江區(qū)域地理位置甚佳。即便最近保利在該區(qū)域拿地樓板價(jià)高達(dá)2.7萬(wàn)元/平方米，日后產(chǎn)品單價(jià)只要賣到5萬(wàn)多元就能保本。
據(jù)該營(yíng)銷總監(jiān)介紹，今年以來(lái)，徐匯濱江區(qū)域品質(zhì)較高的樓盤(pán)海珀旭暉，均價(jià)維持在6.3萬(wàn)-6.4萬(wàn)元/平方米。
位于嘉定的改善型樓盤(pán)華潤(rùn)中央公園售樓處稱，該樓盤(pán)此次推出100多套精裝修兩房、三房，均價(jià)2.35萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)期間的各種優(yōu)惠加在一起，平均每平方米可優(yōu)惠1000元，“目前可選房源還有很多�！�
薛建雄稱，華潤(rùn)中央公園的定價(jià)不算低，沒(méi)出現(xiàn)熱銷在預(yù)料之中。
某上市房企營(yíng)銷總監(jiān)亦稱，華潤(rùn)中央公園的定價(jià)略高于區(qū)域市場(chǎng)價(jià)。
“樓市熱度已經(jīng)擴(kuò)展到改善型”
相比之下，另一個(gè)位于徐匯的樓盤(pán)印象歐洲城銷售情況則較好。
據(jù)銷售人員介紹，印象歐洲城此番加推了290套兩房、三房房源，均價(jià)在2.6萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推出9.5折優(yōu)惠。截至昨日下午4時(shí)，銷控表顯示，該樓盤(pán)已售出189套房源，其中兩房居多。銷售人員稱，周邊沒(méi)有什么新盤(pán)，且中小戶型的房源也較少。
前述上市房企營(yíng)銷總監(jiān)認(rèn)為，印象歐洲城雖然位于徐匯較偏遠(yuǎn)的區(qū)域，但價(jià)格較有優(yōu)勢(shì)，“現(xiàn)在除了非常偏遠(yuǎn)的，改善型樓盤(pán)只要推盤(pán)，成交都還是有的。樓市企穩(wěn)已從剛需擴(kuò)展到了改善型，中高端市場(chǎng)雖然還沒(méi)有熱，但也能有一些成交�！�
薛建雄說(shuō)，雖然印象歐洲城此前最高曾賣過(guò)2.9萬(wàn)元/平方米，但此次銷售成績(jī)這么好也較令人意外，“對(duì)于改善型、中高端樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，目前大的市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)該說(shuō)還算可以，較去年算開(kāi)始回升�！�
具體到每個(gè)中高端樓盤(pán)，薛建雄介紹，定價(jià)還是呈現(xiàn)出漲跌互現(xiàn)的情況。
“那些此前促銷幅度較大的改善型、中高端樓盤(pán)，由于已經(jīng)取得一部分銷量，目前的價(jià)格都在回升；而那些此前沒(méi)有跌過(guò)價(jià)的樓盤(pán)，在年底面臨銷售和資金壓力，因此也出現(xiàn)了一定幅度的降價(jià)�！毖ㄐ壅f(shuō)。
除了上述中高價(jià)位樓盤(pán)，上周末新增入市的青浦剛需樓盤(pán)青浦珠光苑售樓處稱，該樓盤(pán)加推的25套公寓“還有很多房源可供選擇”。
“10月或現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升”
上周中高端樓盤(pán)的一波推盤(pán)潮，只是個(gè)開(kāi)始。
某上市房企營(yíng)銷總監(jiān)介紹，從目前的情況看，改善型中高端樓盤(pán)在10月、11月都還會(huì)繼續(xù)推盤(pán)，但銷售怎樣主要還是看價(jià)格。
某中高端樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商介紹，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)積累，加上工程進(jìn)度的推進(jìn)，開(kāi)發(fā)商手上的改善型、中高端產(chǎn)品必將迎來(lái)一個(gè)集中推盤(pán)的時(shí)期。而近期政策氛圍更穩(wěn)定，更明朗，客戶也有了一定的入市意愿，“不過(guò)這類樓盤(pán)中能熱銷的，一般都有一個(gè)"合理"的價(jià)格�！�
受訪業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，中高端樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)動(dòng)力有限。
“由于今年以來(lái)中高端樓盤(pán)總體銷售情況還行，很多開(kāi)發(fā)商都完成了一定的銷售任務(wù)，所以促銷的動(dòng)力并不大。這從這類樓盤(pán)價(jià)格企穩(wěn)甚至往上走的趨勢(shì)，就可以看出來(lái)�！鄙鲜鲋懈叨藰潜P(pán)開(kāi)發(fā)商說(shuō)。
“多數(shù)中高端樓盤(pán)都不會(huì)大降價(jià)，除非對(duì)現(xiàn)金流的需求很急，拿出一部分房源來(lái)變現(xiàn)�！鄙鲜錾鲜蟹科鬆I(yíng)銷總監(jiān)還提到，只要限購(gòu)、限貸政策不放松，改善型、中高端市場(chǎng)頂多只能不溫不火，“雖然在調(diào)控狀態(tài)下，中高端樓盤(pán)降價(jià)對(duì)品牌的傷害沒(méi)以前那么大，但賣房子不掙錢，誰(shuí)也不會(huì)干�！�
薛建雄判斷，改善型樓盤(pán)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，總體成交量不錯(cuò)，中高端樓盤(pán)的價(jià)格也處在去泡沫化的時(shí)期。
“9月入市的很多樓盤(pán)都是郊區(qū)盤(pán)，甚至萬(wàn)元盤(pán)，使得總體均價(jià)被拉得很低。10月隨著改善型、中高端樓盤(pán)入市增多，會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面�！毖ㄐ垲A(yù)計(jì)。