今年以來，在地方政府和開發(fā)企業(yè)雙重需求的推動下，各地包括舊城改造、棚戶區(qū)改造在內(nèi)的土地一級開發(fā)尤為火熱，不僅是招商地產(chǎn)、云南城投、中天城投這些傳統(tǒng)的央企及地方國企深涉其中，那些背景深厚、資金雄厚的民營房企也試圖分一杯羹。
的確，越來越多的房企注意到了土地一級開發(fā)獨一無二的“優(yōu)勢”，擁有土地一級開發(fā)資質(zhì)意味著在拿地環(huán)節(jié)坐擁成本優(yōu)勢，進(jìn)而輕松享受一二級市場的雙重收益。更重要的是，這是除了土地招拍掛市場外，從另一個渠道加劇房地產(chǎn)市場資源的集中和房企之間的實力分化，誰能低成本獲取大量的土地，誰就能在此輪調(diào)控后掌握更多的市場資源，從而贏得房地產(chǎn)市場的未來十年。
現(xiàn)狀掃描
民營房企涉足土地一級開發(fā)
9月13日，大名城發(fā)布公告稱，公司控股子公司——名城地產(chǎn)（福建）有限公司作為福清市政府確定的合作開發(fā)企業(yè)，已與福建省福清市土地發(fā)展中心簽署了關(guān)于《福清市觀溪新區(qū)西片區(qū)土地一級綜合整治及開發(fā)項目協(xié)議書》。該次合作開發(fā)面積約為3500畝，土地綜合整治及開發(fā)項目總投資約40億元人民幣，采用10%資金成本加溢價分成回報的方式。
對于公司來說，這似乎是一樁只賺不賠的買賣。事實上，這早已不是大名城第一次介入土地一級開發(fā)市場。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來，大名城與多個地方政府簽訂一二級聯(lián)動的供地協(xié)議，控制的土地儲備達(dá)到約1.65萬畝，主要分布在福建永泰、河北灤縣、福建福清和甘肅蘭州，將在2013年陸續(xù)轉(zhuǎn)為可開發(fā)用地，為公司未來大盤開發(fā)和周轉(zhuǎn)奠定了儲備基礎(chǔ)。
不止是大名城。9月10日晚間，華夏幸福公布消息，與江蘇鎮(zhèn)江市京口區(qū)人民政府簽訂了《關(guān)于整體合作開發(fā)建設(shè)經(jīng)營江蘇省鎮(zhèn)江市京口區(qū)約定區(qū)域的合作協(xié)議》，雙方合作整體開發(fā)“鎮(zhèn)江市京口區(qū)大禹山創(chuàng)意新社區(qū)項目”。而就在今年，華夏幸福接連獲得多個土地一級開發(fā)項目，包括“無錫（南長）國家傳感信息中心”項目、河北固安新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)開發(fā)建設(shè)項目、沈陽市蘇家屯區(qū)域開發(fā)建設(shè)項目等。
實際上，在樓市調(diào)控持續(xù)兩年之久后，各地政府的救市之心愈加迫切。相對于佛山、蕪湖等地放松限購、購房落戶等過于直接顯眼的救市方式，今年以來深圳、武漢、長沙、蘭州等地紛紛加大舊城改造、棚戶區(qū)改造的力度，以“曲線救市”的方式拉動地方投資、增加土地供應(yīng)，同時向商品房市場釋放大批剛性需求。立足深圳的龍頭房企招商地產(chǎn)就是受益舊改的典型代表。今年8月，招商地產(chǎn)與深圳當(dāng)?shù)卣炗喠四仙絽^(qū)西麗中心區(qū)與牛成村兩個舊改開發(fā)合作意向，而在此之前，招商地產(chǎn)已相繼在坪山新區(qū)、蛇口、光明、前海、溪涌等地屢次斬獲舊改項目。在母公司招商局集團(tuán)與地方政府的戰(zhàn)略合作下，招商地產(chǎn)已然通過深圳各區(qū)的舊改項目儲備了龐大的土地資源。
土地一級開發(fā)商被視為捧著“金飯碗”吃飯，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)甚至有“賣房不如賣地”的說法。土地一級開發(fā)商的盈利模式非常清晰，即通過拆遷、土地平整將“生地”變?yōu)椤笆斓亍币赃_(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)，待土地通過招拍掛出讓后，公司再按照與政府的分成比例，獲得屬于自己的那部分土地出讓增值收益。
背后目的
一二級聯(lián)動低成本擴(kuò)充儲備
在不少開發(fā)商看來，如果僅僅是土地出讓，土地一級開發(fā)商實際上只賺取了一次利潤。但如果接下來在自己開發(fā)的土地上建房銷售的話，無疑可以賺取第二次利潤，這就是所謂的“土地一二級市場聯(lián)動”。
“土地一級開發(fā)商在拿自己開發(fā)土地的時候優(yōu)勢非常明顯。”一位深諳土地一級開發(fā)內(nèi)情的國企高管向記者表示。在他眼中，土地一級開發(fā)商參與自家地塊的競拍有兩個明顯的優(yōu)勢，一是由于開發(fā)商在進(jìn)行土地一級開發(fā)的階段已經(jīng)和政府部門有過一些互動，因而對競拍地塊的價值和前景了然于心；二是在同等價位的情況下，由于拍賣價款當(dāng)中的一部分將作為“土地一級開發(fā)”收益進(jìn)入土地一級開發(fā)商的腰包，在這種情況下，土地一級開發(fā)商參與拍賣的成本相對于其他公司更低。
而這一說法在大名城身上也得到印證，A股市場當(dāng)中，一些開發(fā)商的目光并不僅僅盯著土地一級開發(fā)，他們還要繼續(xù)在招拍掛市場上獲取自己平整開發(fā)的土地。
早在今年3月間，大名城曾發(fā)布公告稱，子公司名城地產(chǎn)與福建永泰人民政府簽訂《永泰東部溫泉旅游新城項目合作協(xié)議》，投資120億打造4000畝的永泰溫泉旅游新城項目，并按照15%的資金成本加土地溢價的方式獲得回報。就在與永泰縣政府簽訂合作協(xié)議的半年后，9月27日，名城地產(chǎn)如愿以2.53億元獲得永泰葛嶺鎮(zhèn)的7宗土地。
無獨有偶。10月13日，華夏幸�；鶚I(yè)投資開發(fā)股份有限公司宣布，旗下全資間接控股公司沈陽幸�；鶚I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.88億元競得沈陽兩宗土地，總面積為15.65萬平方米。而這兩宗商住土地，正是公司今年1月間取得的沈陽蘇家屯35平方公里土地一級開發(fā)區(qū)域的一期部分土地，在進(jìn)入二級招拍掛市場后又被華夏幸福摘得。
“在招拍掛階段，土地一級開發(fā)商在參與自家開發(fā)地塊的競拍時可以說是進(jìn)退自如�！币晃粐髢�(nèi)部人士告訴記者，如果土地一級開發(fā)商參與自家開發(fā)地塊的競拍，由于它擁有巨大的成本優(yōu)勢――所出的地價有一部分將以“增值收益”的形式回流到自家腰包，因而其他公司一般不會與之競爭。但不排除遇到對地塊志在必得的公司不計成本地抬價，這個時候，當(dāng)競拍價達(dá)到一定金額時，土地一級開發(fā)商便會理智地放棄繼續(xù)競拍，因為拍賣成交價已經(jīng)非常高，僅是從土地一級開發(fā)的分成上面土地一級開發(fā)商便可獲利不菲。
獲利方式
地方政府缺錢民營房企伺機(jī)分羹
土地一級開發(fā)商與政府之間的收益分成比例，無疑是土地一級開發(fā)合同當(dāng)中最為關(guān)鍵的條款。
以新湖中寶與江蘇啟東政府在圓陀角項目上達(dá)成的分成協(xié)議來看，規(guī)劃中3000畝土地為商住開發(fā)用地，一級開發(fā)商在土地平整過程中，加上財務(wù)成本等一級開發(fā)成本大約是60萬元/畝，另外3000畝為高爾夫、濕地公園等公共設(shè)施及配套建設(shè)用地。公司土地進(jìn)入二級招拍掛市場化，成交價格在100萬/畝以下的，土地出讓收入全部歸公司；成交價在100-130萬/畝的。收入由政府與公司五五分成；成交價在130-170萬/畝的，政府與公司六四分成；成交價在170萬/畝以上的，政府與公司七三分成。
“分配比例通常跟土地一級開發(fā)的難度大小有關(guān)，一些拆遷難度比較大，或者是地理位置相對較偏的地塊，土地一級開發(fā)商的分成通常要高一些。”國內(nèi)一房企高管表示。
令人羨慕的是，一級土地開發(fā)商甚至還能得到一些地方政府的保底收益承諾。
大名城無疑就是其中的一位幸運兒。其控股子公司名城地產(chǎn)與福建永泰縣政府簽訂的協(xié)議明確，若名城地產(chǎn)取得第一期項目用地，則已支付的預(yù)付款可沖抵土地出讓金；若名城地產(chǎn)未能競買取得，則永泰縣政府應(yīng)在項目用地掛牌成交后10
日內(nèi)，將名城地產(chǎn)已支付的預(yù)付款返還給名城地產(chǎn)，并以名城地產(chǎn)已支付的預(yù)付款總額為基數(shù)，按年15%的比例支付名城地產(chǎn)財務(wù)費用。這15%的回報相當(dāng)于保底收入，而在大名城與福建福清市政府、河北灤縣政府簽訂的合作協(xié)議上，都有10%-15%的投入資金保底回報。
以往土地一級開發(fā)基本上都是有地方國企擔(dān)當(dāng)，如云南城投、綿世股份、中天城投等，而如今，愈來愈多的民營房企開始參與其中�！暗胤秸疀]錢了，又想多整土地賣地掙錢，因此不得不多種渠道引入資金進(jìn)行一級開發(fā)�！庇腥谭治鰩熢趯ν恋匾患夐_發(fā)市場進(jìn)行調(diào)研后表示，正是由于地方政府目前資金緊張，想要收儲土地又不愿舉債經(jīng)營，因此才大量引入民營資本進(jìn)行土地一級開發(fā)，這也恰恰給了大名城、華夏幸福等資金、背景均雄厚的民營房企一次分食土地一級市場利潤的良機(jī)。
據(jù)克爾瑞土地咨詢運營中心總經(jīng)理郭玉良介紹，目前廣東、河南、云南等多地“三舊”改造如火如荼�！暗胤秸粌H有土地一級開發(fā)的需要，也有產(chǎn)業(yè)落地的需要，政府不僅要賣地，還要通過扶持產(chǎn)業(yè)來帶動地方經(jīng)濟(jì)、提升地方形象、為地方政府的政績加分�！惫窳几嬖V記者，而像大名城、華夏幸福這種有主題地產(chǎn)或園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的民營房企，自然與地方政府一拍即合，成就美妙“聯(lián)姻”。