“樓市預(yù)期改變之時(shí)，房企往往要推出好的房源借勢(shì)提價(jià)，這是開發(fā)商一貫的營(yíng)銷策略。不過(guò)，今年下半年這種情況可能更加突出，因?yàn)槎嗉移蠓可习肽陜衾屎兔氏禄�。�?duì)開發(fā)商及其投資者來(lái)說(shuō)，這意味著掘金空間被壓縮，利潤(rùn)隱憂凸顯。”一位市場(chǎng)分析人士向本報(bào)記者表示，“因此，部分房企下半年在營(yíng)銷策略上可能更加注重提升利潤(rùn)空間，例如收窄降價(jià)空間，取消打折優(yōu)惠活動(dòng)，甚至保價(jià)提價(jià)以拉升其利潤(rùn)水平”。
據(jù)同花順iFinD統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月19日，滬深兩市共有61家上市房企發(fā)布2012年上半年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，其中，30家凈利潤(rùn)同比下滑，包括招商地產(chǎn)。除此之外，與滬深上市房企一樣，內(nèi)房企也出現(xiàn)了營(yíng)收下滑，利潤(rùn)下滑和庫(kù)存增長(zhǎng)的局面，包括企富力地產(chǎn)，雅居樂地產(chǎn)和SOHO中國(guó)。
對(duì)此，多家房企已經(jīng)開始尋找利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，借勢(shì)市場(chǎng)回暖后“保價(jià)”的銷售策略，通過(guò)多元化布局，以及加大自持物業(yè)等方式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。
多家房企增收不增利
從目前披露的數(shù)據(jù)看，上半年，多家房企的業(yè)績(jī)出現(xiàn)增收不增利的現(xiàn)象，甚至部分房企營(yíng)收與利潤(rùn)雙降，比如濱江集團(tuán)。
值得一提的是，中海地產(chǎn)以67.9億元凈利蟬聯(lián)最賺錢上市房企，比萬(wàn)科超出30.6億元。據(jù)匯豐銀行分析，中海上半年平均銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)12%，而土地成本僅占售價(jià)20%，使其達(dá)到近41%毛利率、27%凈利率。此外，龍湖地產(chǎn)上半年合同銷售達(dá)人民幣174.6億元，核心溢利增長(zhǎng)72.1%至人民幣33.5億元。
不過(guò)，這兩家房企的高盈利并不是普遍現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科上半年雖然凈利潤(rùn)同比大增25%，但毛利率、凈利率分別同比下降5.6%、2.2%。而龍頭中最典型的保利和招商凈利率情況也并不理想，兩家上半年凈利率都同比下跌6%。其中，保利上半年銷售額雖然同比增27.5%，但凈利潤(rùn)同比大跌12%至24.55億元；招商上半年銷售額大增136%至161億元，凈利潤(rùn)也大跌16.9%至12.2億元。
此外，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中海、富力、雅居樂和SOHO中國(guó)四家標(biāo)桿內(nèi)房企上半年?duì)I收合計(jì)421.1億元，同比下降4.5%；利潤(rùn)合計(jì)108.2億元，同比下降7.18%。其中，SOHO中國(guó)利潤(rùn)下滑幅度最為嚴(yán)重，同比驟降65%；富力地產(chǎn)利潤(rùn)同比下跌35.08%。顯然，這意味著標(biāo)桿內(nèi)房企的營(yíng)收和利潤(rùn)也出現(xiàn)了下滑現(xiàn)象。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，凈利潤(rùn)上漲雖然表示盈利增加，但凈利率和毛利率下跌，則從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明企業(yè)利潤(rùn)被攤薄，反映了一個(gè)企業(yè)的賺錢能力在下降。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清則認(rèn)為，受調(diào)控政策的影響，房企主動(dòng)降價(jià)讓利，爭(zhēng)取快速回籠資金是其利潤(rùn)下滑的主要原因。此外，土地和建筑成本上漲也侵蝕了房企利潤(rùn)。
此外，有分析人士向記者表示，調(diào)控之后，不少房企抱團(tuán)取暖，合作項(xiàng)目的增多也攤薄了房企的利潤(rùn)。
尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，中海、富力、雅居樂和SOHO中國(guó)四家內(nèi)房企的持有現(xiàn)金合計(jì)551.4億元，與年初相比增長(zhǎng)18.62%；短期負(fù)債合計(jì)305.4億元，與年初相比增長(zhǎng)17.14%；投資物業(yè)合計(jì)為498.4億元，年內(nèi)上漲8.94%。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，房企目前現(xiàn)金狀況得到緩解。在開發(fā)商手持大量現(xiàn)金情況之下，以價(jià)換量，現(xiàn)金為王的銷售策略已經(jīng)過(guò)時(shí)。接下來(lái)，多數(shù)項(xiàng)目成本價(jià)入市和新盤低開入市的情況將大幅減少。借勢(shì)市場(chǎng)回暖預(yù)期，房企保價(jià)和小幅提價(jià)是其提升利潤(rùn)空間的主要策略之一。
對(duì)此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，在這樣一個(gè)特殊的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型階段，房企不必過(guò)急于上調(diào)下半年銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，追求量上的增加，而將在質(zhì)上也就是利潤(rùn)率上做文章。
據(jù)消息人士向記者透露，部分房企內(nèi)部高層已經(jīng)認(rèn)為自己上半年賣虧了，稱要在三四季度的產(chǎn)品銷售上采取保價(jià)提利的策略。
值得注意的是，手握大量現(xiàn)金的房企勢(shì)必會(huì)尋求新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)而加大投資。除了抄底土地市場(chǎng)的常規(guī)投資外，還有一些房企將目光瞄向了國(guó)外旅游地產(chǎn)，或者開發(fā)，或者干脆只做投資。
除此之外，傳統(tǒng)專注做住宅產(chǎn)品的房企在向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)做商業(yè)地產(chǎn)的房企向加大自持力度轉(zhuǎn)型。日前，SOHO中國(guó)就計(jì)劃將開發(fā)-銷售的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型為“開發(fā)-自持”的商業(yè)模式。
對(duì)此，SOHO中國(guó)董事會(huì)主席潘石屹向媒體表示：“告別散售，轉(zhuǎn)型后的SOHO中國(guó)將是北京上海優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的最大擁有者，SOHO還將是上海外灘上最大的業(yè)主。公司目前擁有150億資金，凈負(fù)債率僅為20%，將使公司有能力完成此次具有歷史意義的轉(zhuǎn)型，并有能力在未來(lái)獲得更多商業(yè)機(jī)會(huì)。今天，我們不但要把土地變成房子，還要將升值延續(xù)下去。”
常清進(jìn)一步表示，在住宅地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)難以松動(dòng)的預(yù)期下，內(nèi)房企加大商業(yè)物業(yè)自持力度，或會(huì)對(duì)其他房企產(chǎn)生引導(dǎo)。
分析人士稱，上半年多家上市房企增收不增利，下半年開發(fā)商將注重提升利潤(rùn)空間。