近日，一條“商品房預(yù)售制將取消”的消息在網(wǎng)上盛傳。盡管相關(guān)部門(mén)很快辟謠，否認(rèn)正在研究取消商品房預(yù)售制，但受此影響，滬深兩市地產(chǎn)股整體下跌。
預(yù)售制存廢之爭(zhēng)引發(fā)網(wǎng)友熱議，廣受社會(huì)關(guān)注。被奉為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)基石的預(yù)售制究竟是存是廢？其凸顯出的是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深層次改革該如何推進(jìn)。
傳言牽出預(yù)售制存廢之爭(zhēng)
8月2日，一條住建部正在研究“取消商品房預(yù)售制”的消息在網(wǎng)上盛傳。盡管關(guān)于“取消商品房預(yù)售制”的傳言迅速被澄清，但仍一石激起千層浪。
受傳聞?dòng)绊�，滬深兩市地產(chǎn)股全盤(pán)下挫。與此同時(shí)，一場(chǎng)關(guān)于商品房預(yù)售制存廢的爭(zhēng)論在網(wǎng)絡(luò)上愈演愈烈。
商品房預(yù)售制度俗稱(chēng)“買(mǎi)期房”，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給消費(fèi)者，并由購(gòu)房者支付定金或者房?jī)r(jià)款。一般認(rèn)為，我國(guó)商品房預(yù)售制度始于1994年。
“預(yù)售制最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)�！敝袊�(guó)指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示，目前為預(yù)售制辯護(hù)的聲音主要觀點(diǎn)是，取消預(yù)售制將降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的杠桿效應(yīng)，導(dǎo)致商品房供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)被抬高。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款已占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的30%以上，形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面，是房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來(lái)源。
不過(guò)，大多數(shù)普通購(gòu)房者認(rèn)為，正是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高杠桿導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的高負(fù)債激進(jìn)戰(zhàn)略，推高地價(jià)和房?jī)r(jià)。最近的一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，75%的網(wǎng)民認(rèn)為應(yīng)該取消預(yù)售制，因?yàn)椤伴_(kāi)發(fā)商將只在圖紙上存在的房子拿出來(lái)賣(mài)，助長(zhǎng)了投機(jī)資金的涌入，致使房?jī)r(jià)居高不下”。
一些分析人士稱(chēng)“預(yù)售制是一項(xiàng)偉大發(fā)明”，但多數(shù)網(wǎng)友認(rèn)為，預(yù)售制是典型的不公平交易，應(yīng)該取消。網(wǎng)友“另類(lèi)的公益”認(rèn)為，在商品房預(yù)售制下，受傷的一直是老百姓，這種不對(duì)等的交易制度早就該取消了。
弊端隨調(diào)控深入漸增多
預(yù)售制度以其高杠桿效應(yīng)增加了樓市供給。但實(shí)行十多年來(lái)，預(yù)售制度的弊端逐漸顯現(xiàn)，這一中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)基本制度正遭遇空前的質(zhì)疑。
眾多網(wǎng)友和消費(fèi)者表示，預(yù)售制違背了“一手交錢(qián)，一手交貨”的交易原則，引發(fā)諸多糾紛和矛盾。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則表示，預(yù)售制最大的問(wèn)題就是其巨大的杠桿效應(yīng)，開(kāi)發(fā)商的有限資本發(fā)揮出巨大的乘數(shù)效應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)狂飆式發(fā)展，購(gòu)房者被裹挾到樓市泡沫之中。
預(yù)售制弊端隨著樓市調(diào)控深入而逐漸增多。2012年3月29日，杭州金星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司被債權(quán)人向法院申請(qǐng)破產(chǎn)清算。金星房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的西城時(shí)代家園項(xiàng)目的幾百名業(yè)主面對(duì)的情況是，房款已經(jīng)全部支付，但交房遙遙無(wú)期。
據(jù)了解，西城時(shí)代家園2010年11月后售出327套房源，預(yù)售款大約3.4億元。但多位西城時(shí)代家園的業(yè)主表示，本該用于樓盤(pán)建設(shè)的預(yù)售款已被挪作他用，導(dǎo)致工程停工。西城時(shí)代家園業(yè)主馮平耀等人認(rèn)為，表面上看，金星破產(chǎn)是因?yàn)橘Y金鏈斷裂、預(yù)售資金被挪用，而根源卻是商品房預(yù)售制度。
同樣是杭州樓市，今年5月，密集發(fā)生了多起“房鬧”事件。業(yè)主紛紛質(zhì)疑，因?yàn)榉课蓊A(yù)售，讓自己支付房款和拿到房子有一兩年的時(shí)間差，期間的市場(chǎng)波動(dòng)為什么要讓業(yè)主承擔(dān)？業(yè)內(nèi)人士表示，“房鬧”出現(xiàn)和商品房預(yù)售制有直接關(guān)系。
有分析認(rèn)為，在現(xiàn)行的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)體制下，預(yù)售制對(duì)推高房?jī)r(jià)難辭其咎。
行業(yè)深層次改革迫在眉睫
預(yù)售制存廢之爭(zhēng)凸顯出房地產(chǎn)行業(yè)深層次改革的迫切性。專(zhuān)家表示，樓市預(yù)售制度對(duì)開(kāi)發(fā)商資金補(bǔ)給、商品房供給有積極作用，但是隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入、房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，以預(yù)售制為代表的房地產(chǎn)行業(yè)深層次改革迫在眉睫。
多位專(zhuān)家表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，取消商品房預(yù)售、改期房銷(xiāo)售為現(xiàn)房銷(xiāo)售是大勢(shì)所趨，不過(guò)，從目前情況看，驟然取消預(yù)售制并不現(xiàn)實(shí)。
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，目前，我國(guó)整體金融創(chuàng)新相對(duì)滯后，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有限。即使取消商品房預(yù)售制度，預(yù)售活動(dòng)也不會(huì)自動(dòng)終止，而是以私下交易等違規(guī)形式繼續(xù)存在，反而會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加大調(diào)控難度。
中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，在不能即刻取消預(yù)售制的情況下，關(guān)鍵是要從嚴(yán)監(jiān)管預(yù)售款。
專(zhuān)家同時(shí)表示，隨著樓市調(diào)控深入，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，應(yīng)在此“窗口期”，對(duì)預(yù)售制進(jìn)行“大改”，即將一次性付款逐漸改為同期房建設(shè)進(jìn)度基本相適應(yīng)的分期付款，逐步降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)�？梢栽谝恍┏鞘兄鸩皆圏c(diǎn)取消預(yù)售制度，對(duì)于新出讓土地，逐步做到不再實(shí)行預(yù)售。
快房網(wǎng)首席評(píng)論員程偉明表示，在逐漸改預(yù)售為現(xiàn)售的過(guò)程中，要注重配套改革，完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。在有效監(jiān)管的前提下，創(chuàng)新房地產(chǎn)基金、信托等金融產(chǎn)品，拓寬房企融資渠道，保障商品房供給，以漸進(jìn)方式推進(jìn)以預(yù)售制為代表的房地產(chǎn)行業(yè)深層次改革。