在剛剛過去的7月,房地產市場在經歷長期低迷之后,投資者購房熱情持續(xù)升溫,成交量有所上升。根據(jù)中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,在7月的最后一周,重點監(jiān)測的40個城市中有34個城市樓市成交量同比上升。其中,6城市同比漲幅超過150%,重點城市周均成交量除深圳外,均同比上漲。在當前樓市調控政策沒有放松的情況下,成交量的逆勢上漲是否意味著樓市的全面回暖呢?對此,專家認為,在房地產投資增速仍然下滑、樓市庫存量依然高企的情況下,房地產市場全面回暖的判斷尚缺乏有力依據(jù)。
漲跌互現(xiàn)成重要特征
盡管數(shù)據(jù)顯示全國樓市成交量總體呈現(xiàn)上升趨勢,但是并非所有的城市成交量都出現(xiàn)上漲,漲跌互現(xiàn)成為當前樓市的重要特征。尤其是一線城市回升力度最為顯著,而三線城市則普遍出現(xiàn)了下降。據(jù)莫尼塔房地產跟蹤數(shù)據(jù)顯示,上周全國58個城市商品房交易量周環(huán)比下跌了6.8%,并出現(xiàn)了一線城市微漲,二、三線城市下跌的分化情況,一、二、三線城市成交量周環(huán)比分別上漲了3.4%和下跌了-8.7%和-7.8%。
對于近期樓市成交量出現(xiàn)了上升趨勢的原因,中國房地產學會副會長陳國強認為,首先是政策面的變化,貨幣政策的微調,對于樓市的影響非常直接,而不少地方政府屢屢有松動、微調的做法,這在一定程度上也同樣會影響市場的預期。其次,與開發(fā)商普遍采取的“以價換量”的經營策略密不可分,北京等地銷售好的樓盤都是價格比較靈活的,價格低于市場預期的項目。第三,在經過近兩年的調控后,目前伴隨著這種貨幣政策的調整,剛需群體部分人放棄觀望,選擇出手了。所以,二季度以來,市場成交量的復蘇,是多方面因素共同造就的。
住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹則表示,業(yè)內出現(xiàn)回暖說,主要在于今年整個宏觀經濟增速下滑比較明顯,國家在不到一個月時間里連續(xù)降了兩次息,釋放了放松貨幣的信號。這帶來了未來房地產政策要逆轉的猜測,也促使一些正在觀望的購房者開始出手。
價格大幅反彈不具基礎
盡管樓市回暖聲音不斷,但是土地市場仍然趨冷,樓盤庫存量依然較高,開發(fā)商資金壓力還是很大,僅以成交量這一個因素就認定樓市出現(xiàn)全面回暖有失偏頗。
據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,7月最后一周,全國20個主要城市土地市場驟然降溫,供給成交雙雙下跌,20個主要城市推出住宅用地17宗,較前一周減少18宗,推出面積73萬平方米,較前一周減少142萬平方米,成交住宅用地18宗,較前一周減少5宗,成交面積68萬平方米,較前一周減少110萬平方米。
“從供應角度看,我國至少還有2億平方米的商品房沒有售出,這個數(shù)據(jù)比2008年的1.8億平方米還要高。”秦虹表示,今年1—6月,全國房地產開發(fā)投資增速為16.6%,比2009年高位的30%下降了近一半,而土地購置面積增速同比下降19.9%,全國住宅新開工面積的增速同比下降10.2%。房地產整體的供需關系并沒有得到根本的扭轉,成交大幅度反彈特別是價格大幅度反彈是不具備基礎的。
企穩(wěn)尚難斷言全面回暖
陳國強認為,樓市出現(xiàn)變化應該說是受到“以價換量”的戰(zhàn)略走向、微調的促使,影響了整體市場預期,綜合這些因素,市場是出現(xiàn)了探底的現(xiàn)象,出現(xiàn)了企穩(wěn)的特征,但并不能說市場出現(xiàn)了明顯回暖。
那么,怎么才算是真正的回暖呢?陳國強認為,這既要有成交量指標,也需要價格指標的配合,也就是說需要出現(xiàn)成交量持續(xù)回升,價格同時也上調的特征。另外,市場也要對后市的預期有一個比較共同的、普遍的判斷。對照這幾個方面的指標,在目前階段,這些特征不完全符合。在當前階段,開發(fā)商依然面臨比較明顯的資金壓力,市場高庫存的格局沒有根本改觀,在這些前提的綜合作用之下,市場不具備大幅反彈、明顯反彈的基礎和前提。
目前是否是購房的好時機呢?陳國強表示,對于消費者來說,沒有必要抱著恐慌的心態(tài)糾結于現(xiàn)在要不要入市,是早一點好還是晚一點好。而對于開發(fā)商來說,需要清醒地判斷市場的形勢、判斷市場的現(xiàn)實,確定一個理性的經營策略,這樣才比較可取。