針對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問題,為進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí),堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求,鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果,國(guó)務(wù)院從7月下旬開始,派出8個(gè)督查組,對(duì)16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。24日,由國(guó)務(wù)院法制辦、住建部、國(guó)土部、稅務(wù)總局、財(cái)政部、人行等部委組成的調(diào)控督查組抵蘇,5天來,通過聽取匯報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)走訪和座談交流等形式,實(shí)錄南京和蘇州兩地調(diào)控現(xiàn)狀。
現(xiàn)場(chǎng)考問:
看地方主官如何應(yīng)答控房?jī)r(jià)
問:江蘇今年有沒有制定并公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)?
省住建廳廳長(zhǎng)周嵐回答說,2011年3月底前,在國(guó)家未作要求的情況下,江蘇所有市縣都確定并向社會(huì)公布了2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo),實(shí)現(xiàn)了住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)全覆蓋。2011年全省省轄市市區(qū)商品住宅實(shí)際成交均價(jià)同比增長(zhǎng)2.2%,增幅大大低于各地區(qū)年初公布的房?jī)r(jià)控制水平,低于地區(qū)生產(chǎn)總值的增幅和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平,也低于全省物價(jià)消費(fèi)指數(shù)的增速。
2012年,江蘇建立了房地產(chǎn)信息系統(tǒng)及預(yù)銷售備案系統(tǒng),房?jī)r(jià)控制目標(biāo)今年雖未特別公布,但地方政府已將此做為一項(xiàng)既定規(guī)則,作為政府的一個(gè)承諾,確保把房?jī)r(jià)控制在合理水平。
問:中小套型普通商品房的供應(yīng)情況如何?
省國(guó)土廳廳長(zhǎng)王澤萱回答說,2012年全省住房用地計(jì)劃供應(yīng)18.93萬畝,保障房和中小套型普通商品住房用地占73.3%。至7月20日,已供應(yīng)商品住房用地7.67萬畝,占供地計(jì)劃的40.5%,其中保障房和中小套型住房用地已完成計(jì)劃的61.5%。
周嵐表示,當(dāng)前江蘇商品住房總體供過于求,但中小套型的供應(yīng)卻較為緊張!
半年中小戶型供銷比0.9:1,其中90平方米以下戶型供銷比0.78:1。我省對(duì)此已發(fā)出預(yù)警,并將做好相關(guān)政策儲(chǔ)備,切實(shí)促使開發(fā)商加大中小戶型項(xiàng)目開發(fā),保證市場(chǎng)平衡。
問:南京提出“既要確保國(guó)家宏觀調(diào)控政策在南京貫徹到位,又要確保市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展,避免出現(xiàn)大起大落”,這該如何理解?
南京市副市長(zhǎng)陸冰說,正常的交易量南京樓市每天在300套左右,2008年調(diào)控時(shí)每天交易量不足50套,年底財(cái)政出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),這種起落是我們不希望看到的。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高,房?jī)r(jià)大起不行會(huì)累積泡沫,催生投機(jī)投資,但大落也不現(xiàn)實(shí)。南京市住建委副主任郭宏定做補(bǔ)充:我們希望價(jià)格漲得慢一點(diǎn),交易卻能維持一定的量。
一線聲音:
房?jī)r(jià)變“穩(wěn)”了,但近期市場(chǎng)有異動(dòng)
在督查組了解當(dāng)前市場(chǎng)交易情況時(shí),江蘇中廣置業(yè)市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人,以親身經(jīng)歷對(duì)比此輪調(diào)控前后南京房?jī)r(jià)從“瘋狂”回歸平穩(wěn)的情形:
“2010年4月,看中一套80平方米的二手房,房主報(bào)價(jià)115萬,雙方各自付稅。第二天,報(bào)價(jià)變成115萬凈得。又過幾天,報(bào)價(jià)漲到120萬凈得。我同意買,房主在北京,經(jīng)紀(jì)人坐飛機(jī)去送定金,一下飛機(jī),報(bào)價(jià)卻漲成了125萬凈得。”去年8月,這位人士在南京仙林以1.2萬元的單價(jià)購(gòu)買了一套二手房,價(jià)格較調(diào)控前的1.4萬有明顯下降,“現(xiàn)在同小區(qū)二手房掛牌價(jià)在1.3萬左右,還沒漲回調(diào)控前的水平!
開發(fā)商定價(jià)也在回歸理性。金地南京公司總經(jīng)理馮家生說,旗下的自在城項(xiàng)目去年未完成銷售計(jì)劃,今年加大了優(yōu)惠力度,薄利賺跑量。自在城一個(gè)地塊上的房源,銷售額雖然有5個(gè)億,利潤(rùn)卻只有500萬。而金地明悅項(xiàng)目,把大戶型改為適銷對(duì)路的剛需戶型,開盤2個(gè)月,已簽約170套。
“雖然凈利潤(rùn)率只有3-5個(gè)百分點(diǎn),但希望以規(guī)模產(chǎn)生效益!蹦暇┦烂呒(jí)經(jīng)理劉惠明也坦言,開發(fā)的世茂新城去年全年銷售不足3億,今年春節(jié)前庫(kù)存房源售價(jià)從1.5萬多元降到1.2萬元,賣出了8個(gè)億。他們委托第三方機(jī)構(gòu)做的調(diào)查顯示,世茂新城一期投資客戶多,平均已交付3-4年,但入住率迄今才55%。“過去我們走豪宅路線,全是180平、260平的大戶型,客戶對(duì)總價(jià)敏感,加上超高層公攤多,不實(shí)惠,賣不動(dòng)。今后我們將加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn),不囤地不囤房,不再做超高層產(chǎn)品,新一批房源的戶型也將改為105平的二房、140平的三房和166平的3+X房,主要針對(duì)自住!
南京萬科公司營(yíng)銷總監(jiān)徐樂靜說,萬科上半年成交的房源中,90平方米以下的占46%,首套房購(gòu)買占比4成。在房?jī)r(jià)下降的情況下,完全投資已經(jīng)退場(chǎng),僅少量是自住與投資兼顧。
“6月成交回升勢(shì)頭明顯,買房人這么多,還是剛需為主嗎?你們?cè)趺纯磧r(jià)格走勢(shì)?”督查組發(fā)出疑問。
我愛我家市場(chǎng)部經(jīng)理胡涓涓坦陳,近期市場(chǎng)出現(xiàn)異動(dòng)。“之前客戶成交一般需15-30天,但從7月中旬開始,已縮短為1-3天,表明市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化。改善型客戶入市也在增多,1月時(shí)占比僅5%,但從3月后一直維持在30%左右!
徐樂靜說,五六月份貸款政策偏向首次置業(yè),使得部分客戶受益,市場(chǎng)成交相對(duì)踴躍,但由于二套房貸款利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)未放松,所以二套及以上房源客戶并沒有明顯增多。“當(dāng)市場(chǎng)回升后,我們還是希望有一定的利潤(rùn)空間,但價(jià)格會(huì)以平穩(wěn)為主!
各方建議:
莫誤傷“改善”,增供給比抑需求更好
對(duì)購(gòu)房人李磊而言,調(diào)控是利好!拔乙延1套房,但現(xiàn)在有了孩子,想買一套三房改善。年初時(shí)看房,感覺房?jī)r(jià)有些向下,想買房,但之前貸過款,政策"認(rèn)房又認(rèn)貸",貸款成本高了,抵扣了房?jī)r(jià)下降節(jié)省的成本!比罕姶斫趾R舱f,他是首套改善型客戶,同樣苦于政策的“一刀切”,“賣舊買新”的愿望難以實(shí)現(xiàn)。
郭宏定認(rèn)為,老百姓正常的改善需求應(yīng)給予一定支持!叭ツ陣(guó)家有賣舊買新稅收抵扣的政策,后來取消了。而從金融貸款上,對(duì)改善需求難免有"誤傷"。其實(shí)從技術(shù)手段上講,這些需求是能區(qū)分出來的。”
朗詩(shī)地產(chǎn)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)蔡克壘說,解決供給比短期抑制需求來得更好。像常州并未限購(gòu),但當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)長(zhǎng)期平穩(wěn),就是因?yàn)楫?dāng)?shù)赝恋毓⿷?yīng)量很大,住房容量飽和,戶均面積已突破100平方米,居民并不一定選擇房地產(chǎn)投資。
人行南京分行行長(zhǎng)周學(xué)東則建議,應(yīng)加快推進(jìn)稅收制度改革;加快房地產(chǎn)個(gè)人信息聯(lián)網(wǎng),同時(shí)出臺(tái)交易資金監(jiān)管辦法;加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)期引導(dǎo),保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。