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2012-07-26 作者: 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
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樓市成交量持續(xù)增長,房企也加快了拿地步伐。 據(jù)克爾瑞統(tǒng)計,全國土地成交已跌至兩年來的低谷,土地出讓金額從2011年三季度的高峰2500億元跌至今年一季度大約1200億元,二季度稍有回升,超過1500億元。上半年全國30個重點(diǎn)城市經(jīng)營性土地成交金額共計2828.55億元,同比下降37%,環(huán)比下降46%。 7月24日,廣東省房協(xié)市場分析課題組發(fā)布的《2012上半年廣東房地產(chǎn)市場分析報告》顯示,今年上半年廣東房企土地成交價款223.76億元,同比增長14.4%;土地均價為2326元/平方米。而《中原地產(chǎn)研究2012上半年刊》有關(guān)調(diào)研報告稱,2012年6月,13個重點(diǎn)城市平均溢價率較前期明顯回升,達(dá)到上半年的最高水平。低迷的土地市場已顯露轉(zhuǎn)機(jī),越來越多的房企開始積極入市購地。 “像中海這些大型房企,在市場基本面回升的情況下,適當(dāng)超前于市場回暖周期之前,拿地成本會比較低。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說,以高周轉(zhuǎn)模式為主的房企都會抓住機(jī)會在這段時間頻繁拿地。 克爾瑞房地產(chǎn)信息系統(tǒng)高級分析師薛建雄透露,市場已全面回暖,北京個別樓盤單價上漲了3000-5000元/平方米,上海部分項目也有20%左右的漲幅,廣深等地多個項目新開盤已取消原有的優(yōu)惠。 薛建雄將這一波反彈中的房企表現(xiàn)分成兩類:一類是諸如中海、保利、華潤等大型房企、央企,由于及時降價,恢復(fù)較快,近期頻頻出現(xiàn)在全國各地土地市場!9月份政策面若沒有大的波動,大型房企就會逐步擴(kuò)張!绷硪活愂侨邕h(yuǎn)洋地產(chǎn)、富力等在2010年-2011年那一輪行情中擴(kuò)張過快的房企,去年以來并沒有積極拿地。 據(jù)統(tǒng)計,中海地產(chǎn)今年1-6月累計銷售達(dá)651.5億港元(相當(dāng)于535.5億元人民幣),完成全年800億港元銷售目標(biāo)的八成。但中海上半年僅新增4幅地塊,總地價61.67億元人民幣,計274.5萬平方米,僅相當(dāng)于全年720萬平方米土地儲備目標(biāo)的不足四成。 克爾瑞評論員沈曉玲分析說,中海地產(chǎn)7月20日以29.7億元奪得天津五里臺地塊,很大程度就是因為此地塊的住宅和商業(yè)金融建筑面積高達(dá)5:5的比例,對中海極具吸引力。 同樣,作為優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊的上海閘北地塊,中海當(dāng)然不會放過。上海市最近公告,上;疖囌颈睆V場地塊將以47.46億元的起拍價在年內(nèi)出讓。中海等房企已與上海市有關(guān)部門接觸,有競奪之意。 土地市場又得現(xiàn)綠城身影。7月25日,綠城集團(tuán)旗下綠順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以16.44億摘得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-03-11地塊,樓板價15054元/平方米。據(jù)透露,綠順拿地實為綠城與融創(chuàng)合作,綠城出面,融創(chuàng)操作。 “市場成交量持續(xù)回暖3-6個月之后,基本面開始逐步向好。”張宏偉進(jìn)而分析,從5月算起,“如果
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月期間還沒有新的收緊政策,那么四季度末就到了一個拿地高峰期”。 為了維持土地市場的成交量,各地對土地出讓限制條件有所松動。廣州、天津在“中小套型建造比例”上有所下調(diào),其中天津更出現(xiàn)了首幅取消“居住套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到住宅總規(guī)模的70%以上”的地塊。 中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為,低底價及優(yōu)質(zhì)地塊的推出,是部分城市土地成交活躍的主要原因。部分地塊的底價低于前期成交價格約1~3成,由此吸引了抱有“抄底”心態(tài)的房企入市。2012年起部分城市便率先開始調(diào)整土地出讓底價,地價出現(xiàn)明顯松動。這些城市調(diào)整了前期流拍地塊底價,重推底價普遍下調(diào)約15%以內(nèi),土地低價入市已成為普遍策略。
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