46家上市房企中超過五成利潤下滑
下半年房價(jià)或微漲
2012-07-25   作者:王景亮 劉陽  來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
 
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  隨著國家在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控,給房地產(chǎn)業(yè)帶很大沖擊。目前滬深上市房產(chǎn)中,已統(tǒng)計(jì)到46家房產(chǎn)企業(yè)以快報(bào)或預(yù)告等形式,發(fā)布了上半年利潤情況。數(shù)據(jù)分析顯示,有24家房產(chǎn)企業(yè)的利潤出現(xiàn)不同程度的下滑或虧損態(tài)勢(shì),僅22家房企的業(yè)績出現(xiàn)增長。

  24家房企虧損或縮水嘉凱城成“首虧”

  在24家房產(chǎn)企業(yè)中,嘉凱城成“首虧”,被扣上今年上半年“最熊房企”稱號(hào)。其利潤下降幅度達(dá)到了4901.43%,同比巨虧3.5億元。
  嘉凱城表示,利潤下滑主要原因是受房地產(chǎn)行業(yè)的整體環(huán)境影響,導(dǎo)致半年度實(shí)際可結(jié)算項(xiàng)目少,可確認(rèn)的銷售收入較少,從而凈利潤為負(fù)數(shù)。但據(jù)媒體披露,嘉凱城主打中高端項(xiàng)目,且其項(xiàng)目多集中在長三角地區(qū)的,早在2010年因?yàn)殚L三角地區(qū)的限購令的措施,造成其項(xiàng)目擠壓,業(yè)績下滑。隨后之嘉凱城還逆市發(fā)展,盲目的擴(kuò)張項(xiàng)目造成企業(yè)巨額外債,困難重重。而其內(nèi)部存在嚴(yán)重的人事糾葛,復(fù)雜的人事關(guān)系也在很大程度上制約了發(fā)展。
  世紀(jì)星源、京投銀泰這兩家企業(yè)也分別摘得利潤降幅第二、三名的“殊榮”。
  京投銀泰,虧損達(dá)到了1.28個(gè)億。關(guān)于業(yè)績的虧損,京投銀泰解釋道:其一,因?yàn)樯夏晖诠敬蠹t門項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn),實(shí)現(xiàn)凈利潤較大,但截止今年6月30日,公司現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目尚無竣工結(jié)算及銷售結(jié)轉(zhuǎn)。再者,公司的參股公司因酒店業(yè)務(wù)開業(yè)時(shí)間較短而出現(xiàn)虧損。
  其中,ST珠江虧損達(dá)3500萬元-4500萬元。ST珠江方面表示,本期可結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)銷售收入減少及旅游酒店業(yè)務(wù)淡季虧損所致,導(dǎo)致了公司凈利潤虧損。
  沙河股份、高新發(fā)展、萬方地產(chǎn),三家公司預(yù)估虧損也均達(dá)到900萬以上。綠景控股虧損達(dá)到440萬,其較上年同期是扭虧的,但是任然未擺脫虧損的命運(yùn)。海德股份虧損達(dá)100萬左右,銀潤控股、ST合臣、ST中房也都在虧損的行列。
  知名地產(chǎn)企業(yè),榮豐控股和保利地產(chǎn)日子也并不好過,分別預(yù)計(jì)利潤下降82%-92%和12.13%。據(jù)媒體報(bào)道,保利凈利潤下降并非由于結(jié)算毛利率出現(xiàn)大幅下滑,從利潤總額指標(biāo)同比增 12.8%來分析,凈利潤下滑更多是受大量 51%權(quán)益項(xiàng)目結(jié)算導(dǎo)致少數(shù)股東損益率上升影響。另外財(cái)務(wù)費(fèi)用和結(jié)算收入的跨期不匹配也對(duì)凈利潤有所侵蝕。
  在21家有利潤漲幅的企業(yè)中,中關(guān)村、創(chuàng)興資源、重慶實(shí)業(yè),三家企業(yè)位列漲幅三甲。
  中關(guān)村預(yù)計(jì),其上半年凈利潤暴增54倍,漲幅達(dá)到了4560%-5408%。公司方面稱,這次利潤漲幅的主要原因是公司轉(zhuǎn)讓宏基建筑83.33%的股權(quán),帶來了5300萬元的收益。創(chuàng)興資源的利潤漲幅達(dá)到了1300%以上,因?yàn)楣緟⒐善渥庸旧虾U颀埛康禺a(chǎn)的部分項(xiàng)目開發(fā),已經(jīng)交付使用并結(jié)轉(zhuǎn)收入和利潤,給公司帶來了投資收益,以及公司出售了振龍房地產(chǎn)的5.23%股權(quán)帶來的股權(quán)收益。重慶實(shí)業(yè)的利潤增幅達(dá)到了1178.15%,公司表示,業(yè)績?cè)鲩L的主要原因系公司轉(zhuǎn)讓參股公司瑞斯康達(dá)18%股權(quán),在一季度確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收益約8482萬元。

  “以價(jià)換量”房企利潤大降下半年房價(jià)或微漲

  鏈家地產(chǎn)研究顯示,從2012年上半年銷售數(shù)據(jù)來看,35家大型房企銷售5455.34億元,同比上漲11.8%,,大部分企業(yè)均已完成了全年目標(biāo)的一半以上。房企銷售業(yè)績大多頗為亮眼,同比上漲幅度可觀,但房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤反而遭遇下滑。
  例如金地集團(tuán)上半年業(yè)績快報(bào)顯示,2012年1-6月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積113.5萬平方米,較上年同期增加40.1%;累計(jì)簽約金額134.6億元,較上年同期增加19.6%。而保利公司表示公司上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2018292萬元,同比增長32%。同樣華遠(yuǎn)地產(chǎn)的業(yè)績快報(bào)也顯示公司上半年?duì)I業(yè)收入增長8.73%.這些房企上半年的銷售業(yè)績都在上漲。
  鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員陳雪指出,出現(xiàn)這種情況的原因或是部分房產(chǎn)企業(yè)為了去庫存化,以快速回籠資金,犧牲利潤,以價(jià)換量,所以在這種情況下即便銷售額增加,其利潤受到帶動(dòng)作用也會(huì)減弱。
  陳雪還認(rèn)為,雖然部分房企的虧損和利潤下滑緣于報(bào)告期內(nèi)結(jié)算項(xiàng)目少等結(jié)構(gòu)性因素,但是接近六成房企出現(xiàn)虧損或利潤下滑,且虧損房企數(shù)超過了2011年年報(bào)披露數(shù)(8家)。表明2011年2月開始的新一輪調(diào)控政策對(duì)房企利潤的影響十分深入,并且大型房企受到的影響也非常明顯。還指出,在犧牲利潤,以價(jià)換量的情況下,即便銷售額增加,其利潤受到帶動(dòng)作用也會(huì)減弱。
  而隨著樓市成交量的回升,房產(chǎn)企業(yè)資金逐步回籠,下半年房產(chǎn)市場或出現(xiàn)微漲。
  克而瑞分析師楊晨青預(yù)計(jì),今年下半年房企業(yè)降價(jià)的空間將明顯萎縮,理由主要有三點(diǎn):一是今年市場上在售或?qū)⒁胧械捻?xiàng)目其土地基本都是在2009、2010年購得,土地成本普遍偏高;二是相當(dāng)一部分房企、尤其是品牌企業(yè),去年以來的降價(jià)幅度已較大,幾乎達(dá)到自己的底線;三是政策環(huán)境逐步放松,未來樓市向好的預(yù)期在加深,房企也缺乏繼續(xù)降價(jià)的動(dòng)力。
  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則表示,如果不出臺(tái)調(diào)控新政策,下半年房價(jià)必漲無疑。他分析認(rèn)為,按照目前市場的走勢(shì),房價(jià)連跌了8-9個(gè)月后有企穩(wěn)的跡象,春節(jié)過后已經(jīng)有連續(xù)4、5個(gè)月成交量是持續(xù)反彈的,成交量持續(xù)反彈之后房價(jià)也會(huì)止跌。

  調(diào)控還需走鋼絲房產(chǎn)稅可能擴(kuò)圍

  受調(diào)控的影響,房產(chǎn)投資增速回落,“拖累”了GDP。以房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟(jì)為由要求放松調(diào)控政策,這是目前眾多專家學(xué)者所憂慮的。
  中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌表示:“目前房地產(chǎn)調(diào)控的壓力,主要來自于將樓市與GDP捆綁的思維束縛,忽視了調(diào)控對(duì)抑制房價(jià)過快上漲所取得的成效和調(diào)控的初衷!
  為了更加長久持續(xù)有效的控制房價(jià)的上漲,有消息稱,房產(chǎn)稅可能借此機(jī)會(huì)擴(kuò)圍。
  日前,全國人大財(cái)經(jīng)委在聽取上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)匯報(bào)時(shí)強(qiáng)調(diào)“更多依靠經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場,通過稅收等政策遏制房地產(chǎn)市場投機(jī)”,被市場解讀為房產(chǎn)稅造勢(shì)。
  邵宇也認(rèn)為:“現(xiàn)在仍處于調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期,相關(guān)政策存在從緊的可能性,尤其面對(duì)投資、投機(jī)性需求抬頭趨勢(shì),政策會(huì)繼續(xù)從緊。這種情況下,增加了房產(chǎn)稅出臺(tái)的機(jī)率!
  這一預(yù)期也得到了業(yè)內(nèi)人士的支持。左小蕾認(rèn)為,當(dāng)下應(yīng)努力使引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸居住為主的調(diào)控終極目標(biāo)長期化,制度化,可行的辦法是實(shí)施房產(chǎn)稅。
  從國際經(jīng)驗(yàn)看,除了增加居民的收入,還應(yīng)建立合理的房產(chǎn)賦稅這一長效控制機(jī)制,才能保持房產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展持續(xù)的發(fā)展。

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