“北京地價已經(jīng)回歸三年前水平”話音剛落，7月17日北京出讓的大興舊宮地塊地價，就比3年前翻漲了一倍。
北京億城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理李璞稱，“如果說萬柳地王是孤例的話，大興舊宮作為普通地塊拍出這個地價（單價為16478元/平方米），是一個清晰無誤的信號�！�
此前一天，北京市國土資源局披露，“2011年四季度以來，北京市成交住宅用地大部分以起始價成交，當(dāng)前北京市土地整體成交價出現(xiàn)回歸，基本回到2009年前期水平，顯示宏觀調(diào)控成效明顯�！辈贿^，北京市國土局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)蹊蹺地扣除了二環(huán)周邊的地塊。
人們想知道，北京地價到底是降了還是漲了？
被統(tǒng)計下降的地價
根據(jù)北京市國土局統(tǒng)計報表，除了二環(huán)周邊的住宅地塊以外，從成交價格上看，2012年上半年北京住宅樓面單價為每平方米4528元，較之2011年下半年每平方米5333元的住宅樓面單價下降了15%；較之2011年全年住宅樓面單價每平方米4908元，下降了7%；較之2010年全年住宅樓面單價的每平方米7255元、2009年全年住宅樓面單價每平方米5690元相比，則分別下降了38%和20%。
北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這意味著，北京市今年上半年土地價格已回到2009年前期水平，宏觀調(diào)控成效明顯。
截至今年6月30日，成交的住宅用地29宗，約317公頃，成交額約256億元，成交地塊大部分以起始價成交。29幅土地中，有21宗地塊為劃撥地塊（劃撥地塊屬于零地價成交），只有8宗進(jìn)行了正常的招拍掛競價行為。這8宗地塊中，由于東直門成交單價較高，北京市國土局將此地塊扣除了。也就是，2012年真正進(jìn)入統(tǒng)計樣本的地塊只有7幅地塊。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，2010年，北京共計成交了82宗住宅地塊；2011年，北京共計成交60宗住宅地塊。也就說，按照上述統(tǒng)計方式，2012年的7宗地塊成交地價與2009年到2011年的諸多地塊比拼。
值得注意的是，在這個真正發(fā)揮統(tǒng)計作用的7宗住宅地塊中，如果扣除了二環(huán)周邊的東直門香河園地塊后，只有兩宗地塊溢價率超過零，一宗溢價率為2%，一宗溢價率為50%。其余溢價率均為零。
一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，今年上半年納入統(tǒng)計的7宗地塊，能否代表真實的地價水平？
地價的剛性支撐
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，土地價格階段性下調(diào)的走勢未能長久。
他發(fā)現(xiàn)，政府并未大幅度調(diào)低土地競拍的起始價格，以朝陽區(qū)來廣營區(qū)域地塊為例，該地起始樓面價格已由去年的10807元/平方米攀升至今年的12523元/平方米。同時，由于城市建設(shè)小區(qū)化趨勢明顯，它帶來的地價下調(diào)僅為結(jié)構(gòu)性下調(diào)，事實上，同一區(qū)域內(nèi)可出讓土地數(shù)量在不斷減少，地價出現(xiàn)大幅下調(diào)的可能性較小，而稀缺的優(yōu)質(zhì)區(qū)域地塊價格還在攀升。
令任啟鑫擔(dān)心的是，由于近期北京樓市出現(xiàn)大幅回暖，開發(fā)商回款頗豐，重新燃起了買地?zé)崆�，但土地供�?yīng)節(jié)奏并未同步跟上。供需的不匹配，使得土地市場價格出現(xiàn)回升，近期成交的幾宗宅地溢價率已從去年下半年的零溢價或微溢價，上升至40%-50%。
一位長期參與土地競拍的品牌開發(fā)商相關(guān)人士告訴記者，“政府的保底土地出讓金是由兩部分構(gòu)成，一部分是土地一級開發(fā)補(bǔ)償費，一部分是政府要給自己留有8%的土地整理利潤�？鄢@兩部分保底收益后，其余高出部分便是地方財政所得。很顯然，地價越高，政府的收益就越高�！�
該人士還透露，目前的拆遷成本也無法支持地價下降。他以北京中信城一級整理開發(fā)為例�！爸行懦且黄陂_發(fā)的時候，拆遷成本是每平米3-5萬元，到了三期，每平米的拆遷補(bǔ)償已漲到了10萬元。低于這個補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)拆遷戶都不會走，有時還會繼續(xù)要價�！�
可怕的傳導(dǎo)信號
縱觀多個房地產(chǎn)波動的周期，地價高不一定代表未來售價就高，售價高也不一定代表這幅地的地價高。兩者之間并沒有必然聯(lián)系。但實踐表明，地價走勢會對商品房銷售傳導(dǎo)出明確而強(qiáng)烈的預(yù)期和信號。
如7月17日成交的大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期A1地塊，由中冶和第五建筑聯(lián)合體競得，剔除保障房面積，實際樓面價高達(dá)16478元。該區(qū)域內(nèi)共計有5個項目樓面價超過萬元，其中最高樓面價為18013.58元，為2009年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)競得的大興亦莊鎮(zhèn)地塊；而與該地塊最近的是2011年11月3日成交的北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期1號地B地塊，樓面價9756.16元。也就是說，相比2011年11月成交的地塊，2012的地價漲幅超過70%。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計，目前大興區(qū)樓面價為萬元以上的5個地塊，有4個已開盤入市，最高的是25977元/平方米的遠(yuǎn)洋天著。鏈家地產(chǎn)市場部分析師陳雪稱，以此次成交的舊宮地塊樓面價計算，預(yù)計其新房定價或超3萬元。這無疑將大大拉升該區(qū)域的房價。
可資為證的是，萬柳地王對房價的推導(dǎo)效應(yīng)已經(jīng)激烈上演。
據(jù)央視《經(jīng)濟(jì)半小時》報道，萬柳地王出爐前，周邊13個二手樓盤已經(jīng)開始漲價，平均漲幅在3000元/平米以上。如今，又有媒體前往該區(qū)域調(diào)查，萬柳地王周邊二手房最高已經(jīng)漲至單價12萬元/平方米。