央行一個月之內(nèi)兩次降息進(jìn)一步降低了購房者的購房成本。但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,鑒于此次降息的非對稱性,如果未來1-2個月內(nèi)存款準(zhǔn)備金率不下調(diào),部分城市現(xiàn)有的首套房貸利率8.5折優(yōu)惠可能逐漸消失。分析人士表示,連續(xù)兩次降息將強(qiáng)化對樓市回暖的判斷,有助于繼續(xù)推動剛需群體入市。在繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策的同時,有必要通過加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)等措施,繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房。
購房成本再度降低
以剛性需求為主的購房群體成為本次降息的直接受益者。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部測算,按照100萬元的貸款總額、20年的還款期限計算,首套房貸利率如果執(zhí)行基準(zhǔn)利率,則降息前的月供款為7633元,降息后為7485元,減少了148元,總利息減少35568元。如果算上上一次降息的影響,兩次降息將使購房者的月供款累計減少298元。
如果首套房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的8.5折,則兩次降息將使月供款累計減少243元。如果是購買二套房,房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍,則兩次降息將使購房者的月供款累計減少364元。
鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師陳雪認(rèn)為,對于廣大剛性和改善型需求的購房者而言,降息的累加利好正在逐漸加深,購房成本持續(xù)降低。
在此次降息的同時,央行也強(qiáng)調(diào),個人住房貸款利率浮動區(qū)間不作調(diào)整,金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策,繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購房。
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,對于市場化程度較高的房貸利率來說,鑒于此次降息的非對稱性,貸款利率的下降幅度大于存款利率,可能影響銀行對房貸政策的把握。陳雪表示,目前房地產(chǎn)市場回暖,銀行貸款額度快速釋放,銀行保持利率優(yōu)惠的意愿將進(jìn)一步降低。如果未來1-2個月內(nèi)存款準(zhǔn)備金率不下調(diào),北京等城市現(xiàn)有的首套房貸利率8.5折優(yōu)惠可能逐漸消失,在一定程度上消解此次降息降低購房成本的效果。
強(qiáng)化樓市回暖判斷
與切實減少的購房支出相比,兩次降息對樓市預(yù)期的影響更加深遠(yuǎn)。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對中國證券報記者表示,連續(xù)兩次降息可能加深業(yè)界對樓市已“筑底回暖”的認(rèn)識。出于“抄底”的心態(tài),購房者入市的積極性可能進(jìn)一步提高,從而繼續(xù)對樓市的成交量形成支撐。
北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為,近期房地產(chǎn)市場成交量的回升使開發(fā)商的資金面進(jìn)一步緩解,再加上降息的效應(yīng),房地產(chǎn)企業(yè)的“冬天”已經(jīng)過去。
數(shù)據(jù)顯示,從今年5月以來,多個重要城市的房地產(chǎn)成交量明顯回升。不少機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為,雖然“限購令”并未松動,但在兩次降息的推動下,市場成交量將繼續(xù)保持回升態(tài)勢,經(jīng)過7、8月份的傳統(tǒng)淡季后,可能在9月和10月達(dá)到全年的最高點。
張大偉表示,成交量對價格的支撐作用逐漸明顯。此前部分房地產(chǎn)項目已減少或取消購房優(yōu)惠,部分城市的住房成交均價出現(xiàn)回升。
值得注意的是,在兩次降息釋放的樓市回暖信號中,部分投資投機(jī)需求也在伺機(jī)入市。業(yè)內(nèi)人士警示,為保證調(diào)控效果,應(yīng)密切關(guān)注投資投機(jī)需求的動向,謹(jǐn)防其借機(jī)入市并推動房價過快上漲。同時,個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)也需加快,以期盡快筑起抑制投機(jī)的“防火墻”。