趙曉:調(diào)控政策實(shí)際已經(jīng)放松75%
2012-07-05   作者:  來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
 
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  國務(wù)院國資委經(jīng)濟(jì)研究中心、北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心博士后研究員趙曉更愿意以經(jīng)濟(jì)和金融角度研究房地產(chǎn)。在他看來,利率的下調(diào)實(shí)際上已相當(dāng)于調(diào)控政策放松了75%。趙曉勸告購房者,要抓住本輪調(diào)控帶來的購房機(jī)會。他認(rèn)為,如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑,那么,房地產(chǎn)的寬松政策不可避免,而屆時(shí)很可能出現(xiàn)量價(jià)齊漲的局面。不過,他同時(shí)也認(rèn)為,房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)如2009年、2010年那樣的房價(jià)瘋漲局面。

  對買房人的忠告

  趙曉直言不諱地說,當(dāng)前“經(jīng)濟(jì)已經(jīng)跌破相”。
  “從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看,今年一季度已經(jīng)是連續(xù)五個(gè)季度回落。二季度形勢更加嚴(yán)峻。例如,4月份規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實(shí)際增長9.3%,比3月份回落2.6個(gè)百分點(diǎn),而5月份規(guī)模以上工業(yè)增加值同比僅增長9.6%?雌饋5月份似乎回升了,但除去工作日因素(今年5月份比4月份多了兩個(gè)工作日)影響5月大約多增長1個(gè)百分點(diǎn),5月份的工業(yè)實(shí)際增長很可能比4月份更衰。大家共知的是,不到10%的工業(yè)增長所對應(yīng)的中國經(jīng)濟(jì)增長,應(yīng)該不高于7%。中國經(jīng)濟(jì)增長從原來10%下降到9%,而后又下跌到8%,現(xiàn)在還在往下掉。經(jīng)濟(jì)可以說,已經(jīng)跌破相。”
  趙曉認(rèn)為,嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢最終導(dǎo)致了相對寬松的金融政策調(diào)整,“等于一夜之間,相當(dāng)于50%-75%的緊縮政策沒有了。”趙曉分析說,在房地產(chǎn)調(diào)控的各種手段中,信貸金融政策的影響力幾乎可以起到一半作用。以此次利率下調(diào)為例,利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)幾乎相當(dāng)于房價(jià)降了20%。
  據(jù)此趙曉給買方人的忠告是,“十八大”之前老百姓一定能收到一個(gè)禮物,這個(gè)禮物就是房價(jià)調(diào)控要見一點(diǎn)效果,要給老百姓一個(gè)交代。所以,老百姓要趁著這個(gè)機(jī)會,趕緊把“十八大”送的禮物拿到手!叭绻习傩詹唤邮苓@個(gè)紅包就有可能來不及了!
  趙曉認(rèn)為,買方最好的機(jī)會就是今年的一、二季度,這也是房地產(chǎn)最冷的時(shí)候,隨后樓市見底反彈。不過,他表示,由于多數(shù)開發(fā)商仍處于以價(jià)換量的階段,見底反彈是一個(gè)緩慢的過程,購房人仍然有機(jī)會。

  下半年有可能量價(jià)齊漲

  按照趙曉的說法,本輪調(diào)控已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)型調(diào)控變成政策性調(diào)控。未來給購房人等待的空間應(yīng)該不會太多!斑@是因?yàn)檎紤]經(jīng)濟(jì)增長。如果中國經(jīng)濟(jì)的增長速度低于7%,就是二次探底。今年的二季度,經(jīng)濟(jì)增長基本就在7%左右,如果僅從5月份來看,恐怕還超不過7%。政府一定會在經(jīng)濟(jì)與調(diào)控之間做出平衡。如果經(jīng)濟(jì)跌破底線,就是跌到7.5%以下,甚至7%以下,這時(shí)政策就要轉(zhuǎn)向,這一定會對房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。”
  對于接下來的市場變化,趙曉判斷,“接下來樓市的過渡過程可能是這樣:首先是成交量的過渡,這段時(shí)期是以降價(jià)作為代價(jià);然后成交量繼續(xù)攀漲,再過一段時(shí)間,量價(jià)都逐漸往回升。我預(yù)測到下半年,樓市很有可能會從上半年的量漲價(jià)跌,直接轉(zhuǎn)換成量價(jià)齊漲。”
  但趙曉認(rèn)為,樓市不會重演2009年、2010年的瘋狂。這其中,最主要的原因就是供求關(guān)系發(fā)生了變化!斑^去樓市是處于供不應(yīng)求的情況,在這種背景下貨幣又大量放水,最終導(dǎo)致樓價(jià)飆升。但現(xiàn)在情況則不同,雖然政府還會進(jìn)一步推動貨幣發(fā)行,但供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了改變!狈康禺a(chǎn)已從過去的賣方市場慢慢轉(zhuǎn)向買方市場。這種局面至少會持續(xù)到2017年。2020年之后,房地產(chǎn)將會走下坡路。
  盡管如此,趙曉稱,從世界經(jīng)濟(jì)角度看,發(fā)展重心仍然在中國,其中最大的發(fā)展空間是中小城市。
  “東部區(qū)域有些城市已經(jīng)飽和,比如北京,總是莫名其妙堵車,突然全城癱瘓,這就足以說明它已經(jīng)嚴(yán)重飽和了。但很多中西部的城市剛開始起步。一般來說,人均GDP達(dá)到3000美元時(shí),這個(gè)國家的城市化才真正開始,中國的人均GDP雖然已達(dá)5000美元,但中國城市化水平去年才剛剛跨越50%。所以,中國房地產(chǎn)未來發(fā)展仍然大有空間,主要在中西部城市。”趙曉表示。

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