6月前20天，上海樓市成交呈現(xiàn)淡季不淡的局面，均價同時創(chuàng)下18個月來的新高，但持續(xù)回暖仍是未知數(shù)。據(jù)統(tǒng)計，7月預開盤項目縮水三成。業(yè)內(nèi)人士分析，7月上海樓市成交走勢仍要看6月樓市的行情。

　　成交：6月或成上半年之最

　　金豐易居&佑威監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，截止到6月20日，上海商品住宅6月成交了57.86萬平方米，較5月同期41.6萬平方米的成交量上升了16.4%，與5月全月80.63萬平方米的成交量相比，占比也超過了六成，
　　佑威機構執(zhí)行董事黃志堅表示，如果保持目前的水平，則6月可達到83.89萬平方米的成交量，有機會超過5月的80.63萬平方米，成為上半年的月度成交冠軍。即便6月因梅雨原因不能超過5月，差距也不會太大。
　　黃志堅分析，之所以6月會比原先業(yè)內(nèi)預期的高，主要是和降息、首套房貸利率最低可至7折等政策有關。加上宏觀經(jīng)濟有加大力度止跌企穩(wěn)的需要，讓整個市場有了房地產(chǎn)調(diào)控政策見底的預期，因而吸引了一部分買家入市“抄底”，推高了成交量。
　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，由于宏觀經(jīng)濟增速放緩、房地產(chǎn)市場政策“微調(diào)”為市場成交量回暖提供了政策面、市場面的機會，4月、5月開發(fā)企業(yè)通過“降價跑量”取得了不錯的銷售業(yè)績。因此，在今后一段時期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)還應該抓住政策面“微調(diào)”給予市場釋放剛需的“窗口期”，及時推盤跑量。只有及時跑量回籠資金，開發(fā)企業(yè)才可以 “現(xiàn)金為王”。這樣，無論是政策面再度收緊，還是開發(fā)企業(yè)出手拿地，都將得心應手。

　　均價：創(chuàng)18個月新高

　　中國房產(chǎn)信息集團發(fā)布的最新報告顯示，6月前17天上海一手商品住宅的平均成交價格18個月之后重新站上23000元/平方米的高位，達到23141元/平方米。房價創(chuàng)2011年1月史上最嚴調(diào)控后新高的主要原因是，上海樓市今年3月以來的持續(xù)熱銷，促使前期大跌的剛需樓盤價格回漲，投資客重新入場也使得豪宅熱銷。
　　對此中房信研究總監(jiān)薛建雄表示擔憂：“經(jīng)過近一年半的嚴厲調(diào)控，盡管房價漲勢得到控制，但也積累下更深的矛盾。如購買力積壓、開工量下降導致的后續(xù)供應能力不足，加上保障房只見大量開工建設，不見大量分配和分配制度的不完善，如果政府沒有更好的疏導化解的辦法，積壓的矛盾將在一系列刺激購房政策的推動下，重新走向量價齊升�！�

　　供應：7月繼續(xù)縮水 新盤占半數(shù)

　　上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至6月20日的統(tǒng)計，2012年7月上海市場預計將有22個住宅項目開盤，比6月份32個的預開盤量（截至6月20日）萎縮31.3%。與2011年7月最終28個的開盤量相比也有21.4%的跌幅。22個預開盤項目中，除1個項目計劃同時推出公寓和別墅房源外，有14個樓盤推出公寓房源，7個樓盤推出別墅房源。
　　上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師湯正魏介紹，鑒于目前利好消息不斷，以及受近期成交活躍的影響，刺激不少開發(fā)商加快了推盤節(jié)奏，自6月以來，樓市預售面積再次呈現(xiàn)出了逐周上揚的趨勢。而7月一直是樓市比較冷清的月份，推盤量出現(xiàn)下滑也屬正�，F(xiàn)象。但需要指出的是，隨著市場的逐步回暖，不少全新項目開始計劃入市試水，7月份預計有12個全新盤亮相，占比達54.5%。

　　預期：前景迷茫

　　黃志堅指出，7月的成交量和6月的關聯(lián)度較大。如果6月成交量能創(chuàng)年內(nèi)新高，則表明政策利好沖破了季節(jié)性影響，短期內(nèi)將會進一步促使觀望客入市，在價格合適的情況下，自然會拉高7月的成交量。而如果6月的成交量沒有創(chuàng)新高，受黃梅雨季影響，則7月成交量下滑的概率就比較大。但即便有下滑，受利好和慣性影響，下滑的幅度也不會太大。
　　張宏偉則表示， 6-8月是傳統(tǒng)的市場淡季，但是，2012年的市場狀況有可能區(qū)別于往年，保持不好不壞的狀態(tài)，甚至出現(xiàn)小幅反彈。雖然如此，成交量的可持續(xù)性回暖仍然存在一定的變數(shù)，這樣的變數(shù)主要表現(xiàn)在開發(fā)商降價“見好就收”、政策面還沒有出現(xiàn)實質(zhì)性松動、整體市場庫存壓力比較大、開發(fā)企業(yè)資金仍然相對緊張等，這就決定了短期內(nèi)市場“降價跑量”的勢頭不會改變。
　　另外，上海商品住宅市場庫存仍然維持在1000萬平方米左右的高位，去化周期在15個月以上（按照當前月均去化量60萬-70萬平方米計算），這依然是房價繼續(xù)下行的信號。盡管個案房價降幅有收窄跡象，但大趨勢短期內(nèi)改變不了。

　　部分項目逆市漲價

　　中房信的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，嘉定新城的綠地瑅香公館去年12月開盤成交的27套房源均價僅13192元/平方米，至今年5月成交的91套均價已達14279元/平方米，6月前17天成交的12套房源均價更是達到14573元/平方米，累計漲幅達10.5%。同區(qū)域的合景疊翠峰去年12月開盤成交價13228元/平方米，6月漲至14416元/平方米，漲幅9%。萬科金色城市今年1月開盤成交均價12490元/平方米，6月漲到13485元/平方米，漲幅達8%。
　　除了新盤低開高走之外，原先區(qū)域內(nèi)一些大跌的樓盤也重現(xiàn)升勢。
　　嘉實上投名城二期幾套房源去年的清盤價低至9385元/平方米，今年5月推出三期，開盤均價10772元/平方米，6月又漲至11123元/平方米，相較二期尾盤的漲幅達18.5%，已經(jīng)接近該案前年7月以前的歷史最高價。路勁翡麗灣從去年1月的16231元/平方米大跌至12月的13956元/平方米之后，熱銷197套。今年6月推出的類似房源卻以高達14865元/平方米的均價成交了145套，漲幅達6.5%。
　　房價出現(xiàn)大幅反彈的并不止嘉定一個區(qū)域。去年大跌的松江、青浦等遠郊區(qū)域的房價同樣出現(xiàn)了明顯反彈。松江的米蘭諾貴都去年11月開盤后成交235套，均價13936元/平方米，6月前17天成交的112套房源均價已達15307元/平方米，漲幅達9.8%。新弘國際城從去年初的近17500元/平方米跌到去年12月的12980元/平方米之后，如今又漲至14053元/平方米，漲幅達8.3%。青浦的富力桃園從去年初的近15000元/平方米一路跌至去年12月的10719元/平方米，才獲得了267套的熱銷業(yè)績，6月成交的20套房源已回漲至12076元/平方米，漲幅達12.7%。
　　隨著市場逐步活躍，上海房價再度攀高。本輪史上最嚴厲的樓市調(diào)控出臺前夜，上海一手商品住宅的平均成交價格曾達到25076元/平方米（2010年12月）；政策出臺的當月（2011年1月）已降至23767元/平方米，之后16個月的時間里一直在23000元/平方米以內(nèi)，其中今年2月跌至最低的20040元/平方米。3月之后均價就快速攀升，6月前17天的平均成交價格再度達到23141元/平方米，創(chuàng)下樓市最嚴厲調(diào)控18個月之后的新高。
　　對此，中房信研究總監(jiān)薛建雄認為，自去年1月最嚴厲調(diào)控之后，就再沒有其他加強調(diào)控的政策出臺。反而是房貸利率重現(xiàn)8折優(yōu)惠、各地紛紛調(diào)高普宅標準和公積金貸款上限，有些地方甚至出臺了裝修房補貼等購房政策，類似的樓市“激勵政策”持續(xù)疊加形成了強大的市場推動力，導致部分項目價格止跌反彈。

　　超四成購房者近期不買房

　　國家統(tǒng)計局近日公布了5月70個大中城市住宅銷售價格變動情況。與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有43個。
　　價格的持續(xù)下滑引發(fā)了市場成交的上揚，紅五月“如約而至”，上海月成交量80.5萬平方米，創(chuàng)下近一年的新高。6月以來，申城樓市“淡季不淡”，新房成交連續(xù)三周保持在20萬平方米的高位，成交量甚至超過5月同期。
　　調(diào)查顯示，六成（60.5%）購房者認為6月樓市回暖的原因是央行降息，認為房貸打折幅度加大促使6月成交回暖的占到兩成（19.8%），而12.3%的購房者表示市場供應充足也是市場回暖的主要原因，另有7.4%的購房者表示價格實惠也是樓市回暖的原因。
　　調(diào)查顯示，有三分之一（33.3%）的購房者表示會在近期出手，而超過四成（44.5%）的購房者表示不會在近期買房。還有22.2%的購房者不確定是否會在近期購房。
　　調(diào)查顯示，五成（50.8%）購房者認為下半年房價走勢會基本保持平穩(wěn)，而近兩成（19.0%）的購房者看不清下半年走勢，仍有15.9%的購房者認為房價會在下半年繼續(xù)上漲，也有14.3%的購房者看跌。