全國(guó)土地市場(chǎng)似乎在一夜之間火爆起來(lái)了。自恒大地產(chǎn)在廣州以13.22億元的總價(jià)、169%的高溢價(jià)率拿地起,短短三天,全國(guó)至少有6宗超過(guò)10億元的土地成交。當(dāng)業(yè)界還在為開(kāi)發(fā)商資金鏈擔(dān)憂(yōu)之際,六家開(kāi)發(fā)商共豪擲85億元。
大開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貨
6月20日,成都市國(guó)土局出讓三宗土地,此次出讓現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)由掛牌出讓改為拍賣(mài)出讓。同華潤(rùn)地產(chǎn)等大型開(kāi)發(fā)商激戰(zhàn)后,龍湖地產(chǎn)最終以12.8億元競(jìng)得武侯區(qū)晉陽(yáng)二、六組宗地,地塊面積145.5058畝。
而在前一天,成都市國(guó)土局拍賣(mài)出讓青羊區(qū)四威南路3號(hào)地塊(54.1339畝)和新都區(qū)大豐街道高堆社區(qū)2號(hào)地(101.3371畝)兩宗土地。最終,四川本地的藍(lán)光集團(tuán)以10億元全部拿下。而青羊區(qū)地塊在今年4月曾因故終止拍賣(mài)。
市場(chǎng)似乎一夜之間回暖——去年成都土地市場(chǎng)流拍頻現(xiàn),即使在今年前5個(gè)月,土地市場(chǎng)依然比較冷清。而龍湖昨日的成交價(jià)格,用銳理平臺(tái)成都公司總經(jīng)理郭潔的說(shuō)法,“有些出乎預(yù)料。”按照市場(chǎng)的預(yù)計(jì),樓面地價(jià)應(yīng)該在3000元/平方米以?xún)?nèi),然而最后的樓面地價(jià)為3315元/平方米,溢價(jià)率則達(dá)到76.8%。
四川中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心高級(jí)分析師周覓分析認(rèn)為,土地市場(chǎng)的變化,一方面是受到樓市“紅五月”回暖的影響,開(kāi)發(fā)商信心增強(qiáng),傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。另一方面,去年開(kāi)發(fā)商幾乎都停止了拿地,而成都樓市是三成項(xiàng)目占到七成的銷(xiāo)量,大型開(kāi)發(fā)商存量房消化得很快。
今年3月,藍(lán)光就曾出人意料地以10億元競(jìng)得成都市成華區(qū)府青路片區(qū)C地塊和青羊區(qū)清波村6組地塊,合計(jì)約為102.19畝。藍(lán)光地產(chǎn)成都公司高管當(dāng)時(shí)曾對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w表示,藍(lán)光的剛需房源、快銷(xiāo)樓盤(pán)銷(xiāo)售很快,藍(lán)光需要“補(bǔ)貨”。
土地市場(chǎng)“有點(diǎn)火”
成都土地市場(chǎng)的形勢(shì)正是全國(guó)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。最近三天,全國(guó)至少有6宗超過(guò)10億元的土地成交案,除藍(lán)光和龍湖在成都所拿之地外,其他交易為:
6月18日,恒大地產(chǎn)以13.22億元的總價(jià)獲得廣州珠江新城地塊,樓面地價(jià)高達(dá)3.29萬(wàn)元/平方米,溢價(jià)率達(dá)169%;同一天,中鐵置業(yè)在貴陽(yáng)拿下5宗土地,總成交金額為22.87億元。
6月19日,保利地產(chǎn)以13.6億元拿下重慶九龍坡區(qū)兩宗土地?偨ㄖ娣e54.98萬(wàn)平方米,成交樓面地價(jià)2474元/平方米,溢價(jià)率0.9%。
6月20日,同一天,廣西榮和集團(tuán)以18.514億拿下柳州市高新三路至高新五路沿江路東側(cè)的土地。該地塊225.33畝,成交單價(jià)822萬(wàn)元/畝,樓面地價(jià)4554元/平方米,溢價(jià)率11%。
對(duì)于最近幾宗土地成交案,郭潔在其微博上用“全國(guó)土地市場(chǎng)開(kāi)始"發(fā)燒"”來(lái)形容。而藍(lán)光集團(tuán)總裁任霞也對(duì)記者笑言,“有點(diǎn)火了”,不過(guò)她不愿向記者做進(jìn)一步的解讀。
郭潔表示,其實(shí)開(kāi)發(fā)商一直在關(guān)注土地市場(chǎng),以前主要是觀(guān)望,因?yàn)閷?duì)政策面還看不清楚。最近受到小陽(yáng)春的鼓舞,以及溫家寶總理5月湖北講話(huà)和政策面的微調(diào)。還有去年大型開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有儲(chǔ)備土地,而現(xiàn)在土地市場(chǎng)價(jià)格正低,就出現(xiàn)了集中拿地的局面。
中國(guó)指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)陳延彬表示,5月全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)同環(huán)比都在大幅增長(zhǎng),可以說(shuō)
“政策底”和“市場(chǎng)底”在5月已經(jīng)顯現(xiàn),而土地市場(chǎng)的回暖比房產(chǎn)市場(chǎng)的回暖要慢一些。中指院監(jiān)測(cè)的15家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè),今年1~5月拿地同比下降了70%,多數(shù)企業(yè)土地儲(chǔ)備不夠,而房產(chǎn)成交面積同比有7%的增長(zhǎng),銷(xiāo)售金額也微幅上漲2%。
陳延彬表示,15家重點(diǎn)企業(yè)有豐富的產(chǎn)品線(xiàn)加上降價(jià)促銷(xiāo)等措施,回籠了一部分資金,因此在一線(xiàn)城市和重點(diǎn)二線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)上出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交的案例,其中以商業(yè)和綜合用地溢價(jià)率最高,6月初上海嘉定區(qū)嘉定新城D10-24地塊就以435.5%的超高溢價(jià)率成交,而住宅的溢價(jià)率高的多為30%~50%。
不過(guò),全國(guó)范圍的去庫(kù)存化過(guò)程尚未結(jié)束,據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),5月末,全國(guó)商品房待售面積30740萬(wàn)平方米,比4月末增加432萬(wàn)平方米。其中,住宅待售面積增加278萬(wàn)平方米,辦公樓增加6萬(wàn)平方米,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加43萬(wàn)平方米。
一二線(xiàn)城市的去庫(kù)存化卻呈現(xiàn)不同步調(diào)。
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),5月底,北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅庫(kù)存總量達(dá)2682萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)19.78%,環(huán)比下降1.77%。4個(gè)一線(xiàn)城市中,除上海外,其余3個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存量均下降,一線(xiàn)城市庫(kù)存高峰期可能已經(jīng)過(guò)去。
而青島、南京、廈門(mén)、杭州、南昌、福州6個(gè)東部典型二線(xiàn)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為2845萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)32.11%,環(huán)比下降0.78%。
選擇性拿地
就在開(kāi)發(fā)商紛紛在土地市場(chǎng)出手之際,地方政府也看到勢(shì)頭。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),今年6月上半月,包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、杭州、武漢、長(zhǎng)沙等全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)推出586塊,僅上半月環(huán)比5月份多出239塊,達(dá)到年內(nèi)的最高峰,推出建設(shè)用地2311.4公頃,規(guī)劃建筑面積4124.3萬(wàn)平方米,環(huán)比5月全月多出1512.1萬(wàn)平方米,6月上半月掛牌出讓的土地平均樓面價(jià)為1392.9元/平方米,底價(jià)土地出讓金為574.5億元,環(huán)比5月全月多出233.2億元。
另一方面,政府在土地出讓上也降低了起始價(jià)格。以成都的青羊區(qū)四威南路3號(hào)地塊(54.1339畝)為例,今年4月公告以4800元/平方米拍賣(mài),最后因故終止,此次拍賣(mài)起價(jià)降低到4100元/平方米。
同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉表示,現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商拿地主要是土地補(bǔ)充,而且價(jià)格也比較便宜,是擴(kuò)張的好時(shí)機(jī),同時(shí),開(kāi)發(fā)商也有抄底的心態(tài),政策面已經(jīng)微調(diào),現(xiàn)在不儲(chǔ)備土地,很可能喪失拿地機(jī)會(huì),對(duì)兩年后的銷(xiāo)售不利,市場(chǎng)進(jìn)一步下跌的可能性不大。
周覓表示,最近政策給了很多暗示和聯(lián)想,央行做出降息的動(dòng)作,而央行的動(dòng)作應(yīng)該是一系列的,后面還會(huì)有連續(xù)性政策。而政府也調(diào)低了市場(chǎng)價(jià)格,現(xiàn)在可以出手,開(kāi)發(fā)商也有抄底的心態(tài)。
不過(guò),陳延彬認(rèn)為,現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商拿地還主要是補(bǔ)充土地儲(chǔ)備,也有從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上選擇性拿地,而且也主要是財(cái)務(wù)控制比較好、產(chǎn)品線(xiàn)豐富、市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略好的企業(yè)拿地。他認(rèn)為,將來(lái)不會(huì)出現(xiàn)大量高溢價(jià)率的土地,開(kāi)發(fā)商雖然資金有所緩解,但是還處于去庫(kù)存階段。有些項(xiàng)目?jī)r(jià)格有些反彈,但是還沒(méi)有調(diào)整到降價(jià)以前。
張宏偉認(rèn)為,土地市場(chǎng)短期內(nèi)仍然維持低溢價(jià)率狀況,但是,5月份市場(chǎng)成交量的回暖以及微調(diào)政策的頻出有可能讓資金實(shí)力比較雄厚的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地意愿提升。但是,當(dāng)這樣的成交量回暖還沒(méi)有呈現(xiàn)出持續(xù)狀態(tài)時(shí),它還不是一個(gè)充分的理由。尤其是當(dāng)前開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈相對(duì)緊張,開(kāi)發(fā)企業(yè)不會(huì)普遍性地這么激進(jìn)地進(jìn)行拿地制造“地王”。從現(xiàn)實(shí)角度考慮,如果地價(jià)略高于市場(chǎng)預(yù)期,那么開(kāi)發(fā)商就會(huì)停止出手。