土地市場(chǎng)的動(dòng)向往往被視為樓市的“風(fēng)向標(biāo)”，但近幾個(gè)月來(lái)土地出讓金與樓市成交嚴(yán)重背離，讓人感到有些意外。
上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，5月北上廣深等10個(gè)典型城市的土地成交面積、土地出讓金收入、土地出讓均價(jià)都出現(xiàn)大幅下滑，其中，5月10個(gè)典型城市土地出讓金收入僅為131億元，環(huán)比下降41%，同比下降50%。
與土地市場(chǎng)帶來(lái)的陣陣寒意不同，5月全國(guó)各地樓市均出現(xiàn)回暖跡象，成交量更是創(chuàng)出一年內(nèi)新高。上海易居房地產(chǎn)研究院分析師吳曉君認(rèn)為，即使住宅銷售已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月有回暖趨勢(shì)，但開發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期依舊保守，對(duì)土地競(jìng)標(biāo)依然持謹(jǐn)慎態(tài)度。
成交“背離”
6月6日，沉寂了近半年的上海土地市場(chǎng)終于迎來(lái)了年內(nèi)第一波成交高峰，8幅土地于上海土地交易中心競(jìng)拍，除了一幅位于嘉定新城的商業(yè)地塊拍出435%的高溢價(jià)率外，其余地塊均以底價(jià)或低溢價(jià)成交，整個(gè)拍賣過(guò)程顯得“不溫不火”。
年內(nèi)的第一次成交高峰并無(wú)法掩蓋今年以來(lái)上海土地市場(chǎng)遇冷的事實(shí)，同策咨詢研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年1~5月，上海共成交29幅經(jīng)營(yíng)性用地，成交金額85.12億元，同比去年減少76.49%，僅完成去年全年的三成。
上海土地市場(chǎng)的境遇只是國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)陷入僵局的“冰山一角”，土地市場(chǎng)自2011年下半年以來(lái)的頹勢(shì)仍在延續(xù)，底價(jià)成交成為主流趨勢(shì)，土地“準(zhǔn)流拍”頻頻出現(xiàn)。
與土地市場(chǎng)的長(zhǎng)期僵局不同，近期的住宅市場(chǎng)卻出現(xiàn)了新一輪的回暖，剛性需求的集中入市，讓全國(guó)各地樓市普現(xiàn)“紅五月”。
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)，5月北上廣深等10個(gè)典型城市土地成交建筑面積處于近三年來(lái)低位，共成交1423萬(wàn)平方米，同比下降31%。與此同時(shí)，5月10個(gè)典型城市的商品住宅成交量卻創(chuàng)下近16個(gè)月的新高，成交面積為668萬(wàn)平方米，環(huán)比4月上漲29%，同比增長(zhǎng)15%，已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月同比正增長(zhǎng)。
漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，5月份的樓市表現(xiàn)可以充分證明市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入樓市調(diào)控的常態(tài)化運(yùn)行階段，合理化的需求在各個(gè)樓盤誠(chéng)意降價(jià)的前提下集中入市。
“換倉(cāng)”窗口？
自今年上半年以來(lái)，“現(xiàn)金為王”的理念已經(jīng)深深刻在開發(fā)商的腦海中，隨著近幾個(gè)月樓市成交的趨暖，開發(fā)商回籠的資金有多少會(huì)重新進(jìn)入土地市場(chǎng)成為主導(dǎo)未來(lái)土地市場(chǎng)走向的重要力量。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前土地價(jià)格比較低，開發(fā)商如果這個(gè)時(shí)候出手拿地，作為生產(chǎn)要素的土地成本會(huì)降至最低，性價(jià)比較高的土地會(huì)導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)未來(lái)可以有相對(duì)不錯(cuò)的投資回報(bào)�！疤貏e是對(duì)于一些以高周轉(zhuǎn)為主的龍頭房企而言，回籠資金后可以輕松低價(jià)拿地，從而以穩(wěn)健的方式繼續(xù)保持一定的發(fā)展速度�！�
其實(shí)，雖然土地市場(chǎng)整體依然低迷，但不少手握現(xiàn)金的房企如萬(wàn)科、招商、萬(wàn)達(dá)、綠地等已紛紛加入“逆市拿地”的陣營(yíng)。
例如，房企龍頭萬(wàn)科自今年2、3月零拿地后，已經(jīng)開始在土地市場(chǎng)上有所動(dòng)作。自今年四月以來(lái)，萬(wàn)科已經(jīng)分別在青島、唐山、南充、貴陽(yáng)、合肥、廊坊等地拿下多幅土地。
漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張頎認(rèn)為，上半年房企拿地普遍較為謹(jǐn)慎，導(dǎo)致地方政府推地速度十分緩慢，隨著樓市成交的逐步回暖，下半年地方政府有望繼續(xù)提高推地速度。
付偉指出，從今年前五個(gè)月的走勢(shì)來(lái)看，土地市場(chǎng)的冷清表現(xiàn)有目共睹，政府的土地出讓收益必然受到較大影響。隨著樓市成交量企穩(wěn)回升，近期政府的推地節(jié)奏也有所加快，此時(shí)集中成交能在一定程度上提振土地市場(chǎng)的信心，但如果說(shuō)是回暖則言之過(guò)早。
“土地市場(chǎng)仍然寄生于樓市之上，后續(xù)表現(xiàn)還得要看調(diào)控下的樓市走向。”付偉如是說(shuō)。