隨著天氣轉(zhuǎn)暖,樓市開始期待“紅五月”!拔逡弧惫(jié)日期間,剛需人群依舊是開發(fā)商促銷大戰(zhàn)的必爭對象,京滬深等地樓盤打折促銷的“口號”異常響亮,但實際優(yōu)惠力度有限。
業(yè)內(nèi)人士認為,隨著稅收、信貸等政策支持力度增強,剛需人群購房成本會有所下降,購房者近期入市意愿增強,預(yù)計5月新房市場將出現(xiàn)短暫的供需兩旺態(tài)勢。房價下降趨勢依然存在,但由于部分項目價格出現(xiàn)小幅回漲,總體上看新房均價或基本保持穩(wěn)定。
開發(fā)商促銷力度有限
“五一”節(jié)日期間舉行的2012年上海房地產(chǎn)春季展示會成為當?shù)貥鞘械摹帮L向標”。不過,展會上開發(fā)商的促銷手段雖然不少,但優(yōu)惠力度相當有限。
此次房展會折扣幅度最大的當數(shù)農(nóng)工商房地產(chǎn)的農(nóng)房碧云公館項目,折扣力度達6.9折。銷售人員聲稱,該項目還有部分尾盤房源,面積從77平方米到175平方米不等,折扣單價從1.5萬到2.2萬元不等。實際上,這樣的價格已經(jīng)維持一段時間了。
位于松江區(qū)九亭的象嶼都城項目銷售人員稱,目前該樓盤正在推90平方米以及115平方米兩種房源,總價優(yōu)惠50萬元,折后單價為每平方米1.65萬元。但據(jù)中國證券報記者了解,該項目之前價格水平一直如此。
綠地集團的多個項目看起來折扣力度也不小。其位于徐匯濱江的海珀旭暉報價5.7萬元/平方米,且有8.5折優(yōu)惠。綠地東上海最高減45萬元,而其優(yōu)惠之后的價格仍然高于同一區(qū)域其他樓盤價格。
一位參展的開發(fā)商表示,此次展會折扣范圍和促銷力度大于3月的春季房展會,雖然大多數(shù)項目都有折扣,但參與折扣的房源數(shù)量并不多,往往也就幾套特價房,實際折扣沒有表面看上去那么大。
上置集團推出位于美蘭湖的香島原墅,部分特價房為1.6萬元/平方米,但僅限幾套。一品漫城推出了總價300余萬元的寬景別墅和800余萬元的城市別墅,但這種特價房都只有1套房源。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部指出,“五一”上海房展會的成交情況,主要取決于觀展人次和購房意向。今年3月上海春季房展會期間,約有11萬人次觀展,預(yù)登記套數(shù)只有500套。在近期政策面和買房心態(tài)無明顯變化情況下,“五一”房展會的成交不容樂觀。
房展會“遇冷”,一定程度上反映了新房市場成交低迷的現(xiàn)狀。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)監(jiān)測,絕大多數(shù)城市4月新房成交量小幅下降。其中成都、貴陽、三亞等3個城市環(huán)比降幅在20%以上。僅有北京、大連兩個城市成交量繼續(xù)上漲。
據(jù)上海房管局網(wǎng)上數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計,4月上海新建住宅成交面積為54.66萬平方米,與3月相比,呈現(xiàn)出沖高回落態(tài)勢。繼3月成交量回暖之后,4月以來多個板塊均呈現(xiàn)下滑跡象,而上海全市商品住宅市場庫存仍然維持在960萬平方米的高位,至少需要15個月以上的消化周期。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為,從供應(yīng)方面來看,由于項目蓄客量普遍不足,多數(shù)開發(fā)商不敢貿(mào)然入市,部分企業(yè)在3月下旬才開始試探性入市,大多以消耗去年以來的庫存量為主;從購房需求方面來看,部分樓盤成交均價有所下調(diào),房價下降預(yù)期依然存在。
深圳二手房成交反彈
新房市場雖然依舊低迷,但北京的二手房市場正逐步企穩(wěn),深圳的二手房市場則出現(xiàn)了回升勢頭。
根據(jù)北京住建委網(wǎng)站的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2012年“五一”假期頭兩天(4月29日-30日)北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為305套,與2011年“五一”假期頭兩天的網(wǎng)簽量相比上漲了54%;與今年清明假期頭兩天的網(wǎng)簽量相比上漲了535%。
在今年1月的二手房成交量創(chuàng)下歷史新低之后,深圳的二手房成交出現(xiàn)觸底回升勢頭。1月深圳二手房僅成交1402套,2月成交有所回升但仍不足2000套,3月成交進一步回升至4366套。深圳中原地產(chǎn)認為,4月深圳二手房成交將接近甚至突破5000套。由于前4個月深圳少有新房開盤,導(dǎo)致新房成交量下降,二手房再次成為市場成交主體。
近期,“剛需入市”成為樓市的熱門詞匯,多家地產(chǎn)中介機構(gòu)將二手房成交回升歸因于此。深圳中原地產(chǎn)非營業(yè)董事總經(jīng)理賀曉麗表示,一線城市需求旺盛,對于急于結(jié)婚或者子女入學(xué)的購房者來說,只要房價出現(xiàn)微降,他們就會出手。
近期相對寬松的房貸政策也是促使二手房成交回升的重要原因。多家中介門店工作人員對中國證券報記者表示,目前首次購房者購買二手房基本上都能申請到9折利率,但是85折利率需要貸款200萬以上才有可能申請到。與個人貸款額度有限的去年相比,眼下申請房貸顯然要順利得多。
中國證券報記者在深圳福田區(qū)的一住宅小區(qū)看到,1月曾經(jīng)出現(xiàn)每平方米17000元的價格,如今已經(jīng)漲至18000元以上。中介工作人員表示,隨著近期成交的回升,這一樓盤的價格也有所上漲。在福田區(qū)另一個樓盤,附近的中介門店工作人員表示,該樓盤一套60余平方米的小戶型房源去年的價格超過130萬元,而目前110多萬就能買到。這位中介人士介紹,在深圳各個口岸附近的樓盤中,很多是被香港投資客購買,從去年下半年開始,打算賣出手中房產(chǎn)的香港投資客越來越多。
深圳中原市場研究部認為,4月深圳二手房市場承繼3月態(tài)勢,成交量繼續(xù)上升,但從歷史數(shù)據(jù)來看,成交仍處于低位。預(yù)計未來成交量會繼續(xù)上升,但大幅上升的幾率較低。目前由于剛需持續(xù)釋放,新建住宅降價大勢所趨,部分業(yè)主對后市不樂觀,主動調(diào)低了放盤價。結(jié)構(gòu)性影響仍是主導(dǎo)二手住宅價格總體走勢主要因素,未來二手住宅價格仍將在底部震蕩。
相形之下,北京二手房市場則更為穩(wěn)定。統(tǒng)計顯示,4月北京二手房簽約為9964套,均價為20150元/平方米,均與3月基本持平。
五月房價料趨向平穩(wěn)
為了備戰(zhàn)5月樓市,不少開發(fā)商集中入市了一批項目。北京中原市場研究部統(tǒng)計顯示,預(yù)計北京地區(qū)在5月入市的項目達到27個。除7個城區(qū)項目外,郊區(qū)項目占大部分,其中昌平、房山、大興、順義項目供應(yīng)比較多,包括大興區(qū)的保利春天里、聯(lián)港·幸福灣,通州區(qū)的合生·濱江帝景,昌平區(qū)的首開國風美唐等定位剛需的項目均將在5月低價入市,大部分項目以降價求售為主。
數(shù)據(jù)顯示,截至4月27日,北京商品房住宅成交均價依然平穩(wěn),主要成交熱點項目集中在之前熱銷的中低價項目,郊區(qū)項目依然占據(jù)主流市場。這一趨勢預(yù)計在5月將繼續(xù)延續(xù),而且大興、通州等熱點區(qū)域項目供應(yīng)將明顯增加。
業(yè)內(nèi)人士指出,在限購調(diào)控政策不松動的大環(huán)境下,限貸舉措抑制了大部分需求,區(qū)域內(nèi)的庫存量及潛在供應(yīng)量決定了區(qū)域內(nèi)房價下調(diào)的深度。而北京城區(qū)因為供應(yīng)量的絕對稀缺,使得價格大幅調(diào)整可能性非常小。
胡景暉預(yù)計,隨著各項針對首套購房人群的優(yōu)惠政策逐步落地,5月全國大部分城市將迎來年內(nèi)成交量的高峰;整體房價下降趨勢依然存在,但由于部分項目新一期產(chǎn)品出現(xiàn)升級,價格出現(xiàn)小幅回漲,各城市5月均價或維持穩(wěn)定。由于5月新推項目中,多半項目為老盤后期,位置和戶型均比前一期產(chǎn)品優(yōu)越,購房者可以考慮入市。對于少部分純新項目,建議購房者多比較一下周邊項目情況綜合考慮。
業(yè)內(nèi)人士指出,從“五一”期間樓市總體情況看,未來新盤會繼續(xù)不斷入市,開發(fā)商將有針對性地推出與需求人群特征匹配的房源。在稅收、信貸政策的支持下,剛需人群購房成本有所下降,觀望已久的購房者近期入市意愿增強,預(yù)計5月新房市場將出現(xiàn)短暫的供需兩旺態(tài)勢。不過由于政策依然從緊,房價仍存在下降預(yù)期。