2011年以來(lái)，房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)整體火爆，較2009及2010年呈大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，但從單季交易情況來(lái)看，隨著國(guó)家相關(guān)調(diào)控措施越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)交易的數(shù)量、金額逐漸下降。資金鏈緊繃的中小房企在煎熬，資金充裕的潛在并購(gòu)方在觀望。不過(guò)隨著2012年4月杭州兩家房企申請(qǐng)破產(chǎn)的事件曝光，新一輪調(diào)控下房企倒閉的大幕被緩緩拉開(kāi)，清科研究中心認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)迎來(lái)新一輪的并購(gòu)活躍期，行業(yè)洗牌加速，行業(yè)集中度提升。
淡市中的暗流涌動(dòng)
據(jù)清科研究中心統(tǒng)計(jì)，2011年房地產(chǎn)行業(yè)共完成113起并購(gòu)事件，同比增長(zhǎng)34.5%；其中109起披露價(jià)格的并購(gòu)事件總金額為54.49億美元，同比上升111.0%。但從季度分布來(lái)看，2011年房地產(chǎn)行業(yè)交易總體呈前高后低趨勢(shì)，相比于第一季度的35起交易、18.22億美元交易總額，第四季度交易水平降至全年最低，共完成24起并購(gòu)交易，披露的并購(gòu)金額為8.81億美元。此外2011年的大額并購(gòu)案例亦多出自一二季度，其中，第二季度ＳＯＨＯ中國(guó)以32億元人民幣收購(gòu)上海三聯(lián)物業(yè)發(fā)展有限公司出售的上海新世界長(zhǎng)寧商業(yè)中心Ａ、Ｂ幢辦公樓及地下室，為當(dāng)年業(yè)內(nèi)最大的一筆收購(gòu)交易。
并購(gòu)交易下降趨勢(shì)在2012年第一季度并未止跌。據(jù)清科研究中心統(tǒng)計(jì)，2012年第一季度房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)數(shù)量?jī)H有13起，同比回落63.9%，環(huán)比回落45.8%，涉及金額3.43億美元，同比減少81.2%，環(huán)比減少61.1%。與此同時(shí)，季度內(nèi)并購(gòu)交易規(guī)模也偏小，交易金額在2,000.00萬(wàn)美元以下以及在2,000.00萬(wàn)美元與5,000.00萬(wàn)美元區(qū)間內(nèi)的并購(gòu)事件有11起，占案例總數(shù)的84.6%，其中5例不足1,000.00萬(wàn)美元。一季度最大的一筆并購(gòu)發(fā)生在2012年2月3日，重慶渝開(kāi)發(fā)股份有限公司將持有的重慶捷程置業(yè)有限公司40%的股權(quán)作價(jià)人民幣11700萬(wàn)元及40%的債權(quán)（股東借款）作價(jià)人民幣57160萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給森源家具集團(tuán)有限公司,
債權(quán)和股權(quán)兩項(xiàng)轉(zhuǎn)讓合計(jì)作價(jià)人民幣68860萬(wàn)元（約合1.09億美元）。
觀望中的各方博弈
2011年國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度空前，“新國(guó)八條”將各地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)與當(dāng)?shù)卣畳煦^，對(duì)已有1套住房者限購(gòu)1套、擁有2套及以上住房者暫禁購(gòu)房，規(guī)定貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭首付款比例不低于60.0%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，另開(kāi)工新建1000萬(wàn)套保障房以保證供給。
此外，銀行、信托等融資渠道對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)縮緊，房企融資難度加大。2011年上半年，央行6次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率曾達(dá)到21.5%的歷史高位,此外另有3次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基本利率，5年期以上的基準(zhǔn)利率達(dá)到7.05%的高點(diǎn)。高企的利率不僅使得房企的融資成本增加，亦大大阻礙投資者的購(gòu)房熱情，不利于房企通過(guò)銷(xiāo)售回籠資金。即使央行在2011年12月下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%，使得信貸出現(xiàn)微調(diào)信號(hào)，一些城市的樓市銷(xiāo)售有小幅反彈，但短期內(nèi)調(diào)控政策無(wú)重大變化跡象，市場(chǎng)悲觀情緒仍無(wú)根本扭轉(zhuǎn)。
在信托融資方面，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率已普遍達(dá)到10%以上，不少中小型房企的信托融資成本更是達(dá)到20%左右，而從2012年3月份起，信托產(chǎn)品已陸續(xù)進(jìn)入兌付期。去化率的萎靡不振加上即將到來(lái)的償債高峰，使得不少高負(fù)債的中小房地產(chǎn)商雪上加霜，時(shí)刻面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。而金星的破產(chǎn)對(duì)神經(jīng)一直緊繃的各路觀望者而言無(wú)異于“靴子落地”。
并購(gòu)時(shí)機(jī)到來(lái)
2012年兩會(huì)記者會(huì)上溫家寶總理“一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位”的回應(yīng)恐將讓很多開(kāi)發(fā)商期望中的調(diào)控放松、政策回暖成為幻影。在政策壓力下，大型房企由于有雄厚的資金支撐、自身的品牌優(yōu)勢(shì)和規(guī)范經(jīng)營(yíng)，受到的沖擊并不會(huì)很大。而那些戰(zhàn)略不夠明晰、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)欠缺、管理不夠規(guī)范、只是趁著房地產(chǎn)泡沫膨脹時(shí)期入圈撈金的中小房企將在此輪行業(yè)調(diào)控中首當(dāng)其沖。
從宏觀上講，出現(xiàn)房企的破產(chǎn)對(duì)整個(gè)行業(yè)是好事，優(yōu)勝劣汰有利于行業(yè)整合，警醒行業(yè)投機(jī)者。從企業(yè)層面上講，大規(guī)模出現(xiàn)房企破產(chǎn)的可能性不大，房地產(chǎn)行業(yè)總體利潤(rùn)率仍舊較高，只要身陷資金鏈困局的企業(yè)愿意平價(jià)或薄利出讓股權(quán)、債權(quán)、實(shí)物資產(chǎn)等，想要通過(guò)并購(gòu)方式完身退出并不是難事。
杭州的房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案例暫時(shí)不會(huì)形成多米諾骨牌效應(yīng)，但很可能會(huì)給蟄伏中的觀望者一個(gè)并購(gòu)抄底時(shí)機(jī)已然到來(lái)的信號(hào)。預(yù)計(jì)下半年，房地產(chǎn)并購(gòu)案例會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)式增長(zhǎng)，中小規(guī)模并購(gòu)交易將更為活躍。本輪并購(gòu)潮過(guò)去后，一批規(guī)模小、經(jīng)驗(yàn)淺、具有“玩票”投機(jī)性質(zhì)的中小開(kāi)發(fā)商將會(huì)退出市場(chǎng)，而行業(yè)的龍頭企業(yè)則會(huì)借此時(shí)機(jī)進(jìn)行結(jié)構(gòu)布局調(diào)整，鞏固行業(yè)地位，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)向健康透明方向發(fā)展。
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