廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總經(jīng)濟(jì)師呂洪清4月10日透露，廣東正在研究將目前房地產(chǎn)稅收主要從交易環(huán)節(jié)征收改為主要從保有環(huán)節(jié)征收，增加房屋持有成本，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求。
此前的3月23日，深圳有關(guān)部門(mén)文件首次提出，今年將推進(jìn)別墅、復(fù)式、大戶(hù)型等商品住房交易和保有環(huán)節(jié)的稅收改革。
全國(guó)兩會(huì)期間，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人明確表示，將適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。
深圳尚無(wú)自主稅改權(quán)
3月23日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2012年度實(shí)施計(jì)劃》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《計(jì)劃》)提出，研究對(duì)普通商品住房以及別墅、復(fù)式、大戶(hù)型等商品住房實(shí)施差別化稅收、信貸及公積金貸款政策；對(duì)別墅、復(fù)式、大戶(hù)型等商品住房，推進(jìn)交易和保有環(huán)節(jié)的稅收改革。這句話被業(yè)內(nèi)解讀為深圳將開(kāi)征豪宅稅。
對(duì)此，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒4月6日接受采訪表示，《計(jì)劃》所提出的“豪宅稅收改革”屬于探討和研究層面，而有關(guān)推進(jìn)“豪宅稅收改革”的這一表述也是方向性質(zhì)，深圳并沒(méi)有自主開(kāi)展稅制改革的權(quán)力。
世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)吳志輝認(rèn)為，從持有征稅環(huán)節(jié)來(lái)看，豪宅稅甚至房產(chǎn)稅符合房地產(chǎn)的調(diào)控方向，這是一個(gè)大的趨勢(shì)。
市場(chǎng)的期待并不止于此�！皬娜ツ�11月開(kāi)始，政府便通過(guò)各類(lèi)渠道對(duì)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍頻繁吹風(fēng)。”民生證券分析師肖肖預(yù)計(jì)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)年內(nèi)或擴(kuò)至深圳、廣州、北京，短期內(nèi)房產(chǎn)稅可能仍將與限購(gòu)并行。
深圳中原二級(jí)市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄對(duì)本報(bào)記者表示，現(xiàn)在傳遞出這樣一個(gè)信號(hào)，希望將調(diào)控政策更加細(xì)化，避開(kāi)“一刀切”的做法。調(diào)控政策的根本目的是抑制投資投機(jī)型的購(gòu)房需求，而以前的某些政策或多或少起到了“殺錯(cuò)良民”的負(fù)面效果，比如限購(gòu)對(duì)于剛需的誤傷很明顯。
“限購(gòu)仍未松動(dòng)，房產(chǎn)稅有望逐步切入�！敝性禺a(chǎn)4月9日發(fā)表報(bào)告認(rèn)為，對(duì)房屋保有環(huán)節(jié)征稅，尤其在北京、深圳等投資投機(jī)性需求占較大比重的城市，將對(duì)樓市價(jià)量走勢(shì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，需求結(jié)構(gòu)將會(huì)顯著偏向自住型的購(gòu)房者。
豪宅稅改細(xì)節(jié)難定
在交易環(huán)節(jié)，目前深圳豪宅的契稅為3%，是普通住宅的兩倍。深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，提高交易環(huán)節(jié)的稅率不太可能，保有環(huán)節(jié)則可能會(huì)出現(xiàn)一些新動(dòng)向。
上海應(yīng)稅住房的房產(chǎn)稅，暫按市場(chǎng)交易價(jià)的70%繳納，稅率0.6%和0.4%，應(yīng)稅住房按面積和價(jià)格雙重標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，僅針對(duì)房產(chǎn)稅出臺(tái)后的新增房源征收，不涉及存量房。
重慶的細(xì)則是，獨(dú)棟別墅不論存量新增與否都要征收，高檔房(高于市價(jià)兩倍)僅針對(duì)新增房源征收，計(jì)稅價(jià)格為市場(chǎng)交易價(jià)，稅率為平均價(jià)格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%。
深圳的“豪宅稅”是否參照上述兩個(gè)城市的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制定，目前并未確定。據(jù)接近深圳市國(guó)土委的業(yè)內(nèi)人士透露，目前征收細(xì)則仍在研究中，做一些前期的調(diào)研和準(zhǔn)備，具體什么時(shí)間推出要看高層決策。
目前深圳普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。高于以上標(biāo)準(zhǔn)的即為“非普通住宅”，即俗稱(chēng)的“豪宅”。
“如果要在保有環(huán)節(jié)征稅，需要對(duì)征稅對(duì)象更加明確”。玉家雄認(rèn)為，應(yīng)從戶(hù)型、總面積、價(jià)格(與同區(qū)單價(jià)相比)這些因素來(lái)界定豪宅，調(diào)控需要更加細(xì)化。
至于是否對(duì)存量房進(jìn)行征收？肖肖認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高，房屋權(quán)屬關(guān)系相對(duì)不是很復(fù)雜，二手房市場(chǎng)也相對(duì)成熟，在深圳開(kāi)展存量房屋征稅試點(diǎn)的概率較高。
深圳豪宅降價(jià)明顯
吳志輝認(rèn)為，豪宅稅是開(kāi)征房產(chǎn)稅的先兆�，F(xiàn)階段，對(duì)于大戶(hù)型、改善性居住的業(yè)主來(lái)說(shuō)，還是要做好征收豪宅稅的一個(gè)心理準(zhǔn)備。
房產(chǎn)稅頻吹風(fēng)和政策調(diào)控的疊加效應(yīng)，深圳豪宅市場(chǎng)已受影響。本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，3月深圳豪宅市場(chǎng)掀起降價(jià)風(fēng)波。在豪宅密集區(qū)的深圳華僑城片區(qū)普遍降價(jià)幅度超過(guò)每平米5000元，最多的降價(jià)將近萬(wàn)元。
繼南山豪宅招商雍景灣在2月份每平方米最高下調(diào)近萬(wàn)元后，3月中旬，深圳大戶(hù)型豪宅水榭山別墅悄悄推出特價(jià)房，降幅20%左右。隨后華僑城片區(qū)的首地容御，從開(kāi)盤(pán)時(shí)的最高價(jià)每平方米4.2萬(wàn)元，降至現(xiàn)在的每平方米2.7萬(wàn)元，降幅約35%。
深圳以開(kāi)發(fā)豪宅為主的上市公司華僑城壓力已顯。3月19日，華僑城召開(kāi)2011年度業(yè)績(jī)投資者見(jiàn)面會(huì)表示，預(yù)計(jì)今年可售面積153萬(wàn)平米，為歷史最高。按目前市場(chǎng)價(jià)格估值，今年可售面積總共約450億元。其中，深圳地區(qū)約36萬(wàn)平米，約200億元。華僑城有關(guān)人士承認(rèn)，公司產(chǎn)品偏高端，今年去化壓力更大。
玉家雄指出，從中長(zhǎng)期來(lái)看，如果一旦征收房產(chǎn)稅，投資型或投機(jī)型的購(gòu)房需求會(huì)受到壓制，會(huì)出現(xiàn)價(jià)格和交易量的下降。