今年一季度，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)由前兩個(gè)月的“極寒”狀態(tài)，漸漸在3月出現(xiàn)暖意。這種回暖背后，是地方政策影響剛性需求的預(yù)期，以及龍頭房企帶頭降價(jià)促銷雙重作用的結(jié)果。
縱觀一季度，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力仍然很大，新一輪融資正如火如荼地展開(kāi)。但根據(jù)《上海證券報(bào)》調(diào)查，市場(chǎng)對(duì)后市并不過(guò)于悲觀：從政策面上看，盡管今年兩會(huì)期間中央以“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未達(dá)到合理價(jià)位”來(lái)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的堅(jiān)定性，但市場(chǎng)仍然對(duì)一些微調(diào)政策抱有期望。其間，只要企業(yè)不盲目樂(lè)觀，貿(mào)然漲價(jià)，反而更積極地制定銷售策略，今年仍有一些出貨窗口出現(xiàn)。多數(shù)龍頭房企完成與去年持平的銷售目標(biāo)仍是大概率事件。
對(duì)于這種樂(lè)觀預(yù)期的程度，國(guó)企明顯大于民企。其根本原因是國(guó)資背景的企業(yè)，資金壓力小于民企。
總體來(lái)說(shuō)，就如萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮所言，政府調(diào)控能力在增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的“保命能力”也在增強(qiáng)。更多民營(yíng)企業(yè)將2012年定位為“保命”的一年，只要穩(wěn)定住現(xiàn)金流，房地產(chǎn)業(yè)作為內(nèi)需領(lǐng)域的重要產(chǎn)業(yè)之一，市場(chǎng)前景仍可期待。
一季度銷售同比下滑明顯 3月“微幅”回暖
“我們現(xiàn)在不看政策，也不看同行，一心做好自己的銷售計(jì)劃，快速回籠資金是首要目標(biāo)。”南京棲霞建設(shè)董事長(zhǎng)陳興漢告訴記者。這句話其實(shí)反映了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)目前的心態(tài)。在調(diào)控政策風(fēng)云變幻的2012年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)少了此前的觀望與等待，紛紛選擇埋頭促銷。
縱觀一季度樓市，我們可以看到由“極寒”轉(zhuǎn)向“微暖”的清晰過(guò)程。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2012年1月份，中國(guó)100個(gè)城市中有60個(gè)城市環(huán)比下跌，整體住宅均價(jià)為8793元/平方米，環(huán)比下降0.18%，為連續(xù)第五個(gè)月下降。而包括北京在內(nèi)的十大城市住宅均價(jià)為15565元/平方米，同比下跌0.62%，成為自2010年6月以來(lái)首次同比下降。
到了2月，上述百城住宅平均價(jià)格降至8767元/平方米，價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量擴(kuò)大至72個(gè)。而上述十大城市住宅均價(jià)再降至15516元/平方米，同比下跌1.41%，跌幅擴(kuò)大。從企業(yè)合同銷售金額來(lái)看，今年前兩個(gè)月，龍湖同比降54%，保利同比降30%，萬(wàn)科同比降27%，恒大同比降70%。
但是，到了3月份，樓市銷售卻出現(xiàn)了小陽(yáng)春，尤其是兩會(huì)期間，在3月5日至3月11日當(dāng)周，一線城市北京、上海、廣州和深圳的一手房成交較前四周平均成交量分別上升14%、10%、21%和上升37%。成都、杭州等地成交面積較前四周平均水平增長(zhǎng)45%和130%。北京3月上旬新建住宅共簽約1743套，環(huán)比上漲34.7%，二手房簽約2911套，環(huán)比上漲138%。
“南京2月底開(kāi)始房子突然好賣起來(lái)。搞不清楚是什么原因�！币晃荒暇┓康禺a(chǎn)業(yè)人士稱。數(shù)據(jù)顯示，南京3月前兩周成交面積均在14萬(wàn)平方米左右，已經(jīng)較2月初6.4萬(wàn)平方米的周成交量有大幅增長(zhǎng)。
3月中旬，記者來(lái)到位于南京棲霞仙林大道北側(cè)的棲園別墅項(xiàng)目，銷售人員稱，其在2月底一周內(nèi)銷售過(guò)億元，改善性需求的入市跡象非常明顯。
一位前來(lái)看房的購(gòu)房者王先生表示，在觀望了近一年后，令其決定入市選房的主要原因是政策微調(diào)的跡象。“我們現(xiàn)在最關(guān)心政策啥時(shí)候轉(zhuǎn)向，如果政策放松了，房?jī)r(jià)肯定要漲。”王先生稱。樓盤銷售人員也表示，其實(shí)對(duì)于改善型需求來(lái)說(shuō)，所謂限購(gòu)并不是絕對(duì)不能解決的問(wèn)題，比如公司名義購(gòu)房，比如補(bǔ)交1年個(gè)稅等。而很多剛需不愿意入市的真正原因其實(shí)還是期待未來(lái)有更大降價(jià)幅度出現(xiàn)。
也就是說(shuō)，一旦政策轉(zhuǎn)向的跡象出現(xiàn)，強(qiáng)大的剛需和改善性需求將大舉入市，如果同時(shí)遭遇供給高峰，二季度將有更多企業(yè)參與到“以價(jià)換量”大軍中。房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)不會(huì)改變，但降價(jià)幅度可能隨著成交量回暖而收窄。
政策博弈成為影響市場(chǎng)走向主因
根據(jù)記者調(diào)查，一季度，影響成交量大起大落的重要因素確實(shí)是政策預(yù)期。1至2月，包括蕪湖、杭州、北京、上海等18個(gè)城市陸續(xù)推出救市政策，包括提高普通商品房標(biāo)準(zhǔn)，提高公積金貸款額度、契稅優(yōu)惠、購(gòu)房補(bǔ)貼等多種形式，一些地方甚至直接松綁限購(gòu)令，將部分非戶籍人士納入可購(gòu)二套房范圍。這些舉措對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生較大影響，部分地方一二手房看房與購(gòu)房量大幅上升。開(kāi)發(fā)商開(kāi)始宣傳房?jī)r(jià)回升，希望引導(dǎo)更多需求入市。
于是，3月以來(lái)樓市出現(xiàn)了非常明顯的成交回暖跡象，商品住宅存量的去化速度正在加快。比如，截至3月17日，南京可售存量房源為50700多套，與春節(jié)前后最高時(shí)候的5.5萬(wàn)套相比下降了近5000套。上海方面，截至3月12日上午，上海新房存量面積約933.9萬(wàn)平方米，較年初回落5%。華發(fā)證券也估測(cè)，全國(guó)的商品住宅庫(kù)存去化速度超預(yù)期，并可能在年中觸頂回落。
不過(guò)，這種回暖預(yù)期很快被更明確的嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控的信號(hào)所改變。典型事件是上海叫停松綁限購(gòu)舉措以及今年兩會(huì)期間國(guó)務(wù)院總理溫家寶對(duì)樓市的表態(tài)。
2月底，上海對(duì)樓市限購(gòu)老政策做出新解釋，即非上海戶籍人士持居住證滿三年可購(gòu)買二套房，率先對(duì)“限購(gòu)令”進(jìn)行微調(diào)。此后數(shù)日，A股地產(chǎn)股連續(xù)大幅上漲，購(gòu)房者因預(yù)期變化而開(kāi)始積極入市購(gòu)房。不過(guò)，短短7天后，該政策被地方政府宣布廢止。有消息稱，上海松綁限購(gòu)的做法因有違調(diào)控大局。
在接下來(lái)的兩會(huì)中，溫家寶以“一些地方房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未回到合理價(jià)位”來(lái)強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控不能放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度陷入觀望。
“從本質(zhì)上說(shuō)，中央在不斷堅(jiān)定房?jī)r(jià)回調(diào)的預(yù)期，所產(chǎn)生的結(jié)果是：購(gòu)房者持幣觀望時(shí)間越久，開(kāi)發(fā)商降價(jià)可能性越大�！币晃唤咏〗ú康姆康禺a(chǎn)業(yè)知名人士向記者表示。
這種預(yù)期無(wú)疑對(duì)開(kāi)發(fā)商影響重大。3月15日，上海市春季房展會(huì)開(kāi)幕，雖然龍頭房企鮮有參與，但參加企業(yè)已經(jīng)不再堅(jiān)挺不降。最低7.7折的價(jià)格優(yōu)惠開(kāi)始在市場(chǎng)上出現(xiàn)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔介紹，雖然房企所推特價(jià)促銷房源仍有噱頭意味，但是隨著調(diào)控長(zhǎng)期深入，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，房企開(kāi)始迎合市場(chǎng)主流需求，小戶型、低總價(jià)等房源增多，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格開(kāi)始接近成本線。房企暴利正在逐步褪色。
而根據(jù)記者調(diào)查，無(wú)論是恒大、龍湖這樣的龍頭民企，還是保利、招商、中糧這樣的典型國(guó)企，都在全身參與“積極定價(jià)”行列�！笆乃啦唤怠钡纳贁�(shù)企業(yè)或者是資金鏈尚可維持，或因?yàn)槟玫爻杀具^(guò)高，形成“降與不降同樣虧”的尷尬局面。
“以價(jià)換量”成共識(shí) 樂(lè)觀預(yù)期全年目標(biāo)
如果要預(yù)測(cè)一季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，因?yàn)槭?、2月份大幅下降的影響，房企一季報(bào)銷售收入同比增長(zhǎng)者可能不多。不過(guò)，值得注意的是，對(duì)于今年后三個(gè)季度的銷售狀況，很多被訪企業(yè)并不悲觀。
資料顯示，在已經(jīng)公布今年全年銷售目標(biāo)的企業(yè)中，恒大地產(chǎn)、碧桂園兩家企業(yè)銷售目標(biāo)略低于去年。富力地產(chǎn)、合景泰富、龍湖地產(chǎn)2012年銷售目標(biāo)微增9.8%、4.3%和1.9%。萬(wàn)科、保利等企業(yè)雖未官方公布銷售目標(biāo)，但據(jù)企業(yè)內(nèi)部人士透露，完成與去年基本持平的銷售目標(biāo)，沒(méi)有太大問(wèn)題。
調(diào)查中，企業(yè)普遍認(rèn)為，從政策面上看，新的緊縮性政策出臺(tái)絕無(wú)可能，相反，地方微幅寬松政策還會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)，這將吸引更多需求入市。這個(gè)時(shí)候，只要開(kāi)發(fā)商不輕易提價(jià)，而是繼續(xù)選擇低價(jià)跑量，很多企業(yè)仍有望完成全年銷售目標(biāo)。
開(kāi)發(fā)商們對(duì)宏觀政策的理解與市場(chǎng)有些出入。在他們看來(lái)，溫家寶總理在兩會(huì)期間的表態(tài)堅(jiān)定了房地產(chǎn)調(diào)控的決心，也流露出了房地產(chǎn)業(yè)影響宏觀經(jīng)濟(jì)的繁雜性�！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系到財(cái)政、金融、土地、企業(yè)等各項(xiàng)政策，涉及到中央和地方的利益關(guān)系，特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入。涉及金融企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的利益，改革的阻力相當(dāng)之大�！睖丶覍毚饲氨硎�。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)投資增速下降對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的鏈條性問(wèn)題在今年將不可避免地出現(xiàn)。華夏銀行高層透露，從銀行體系來(lái)看，部分房企已經(jīng)出現(xiàn)貸款逾期現(xiàn)象，但目前逾期周期不長(zhǎng)。如果商品房銷售市場(chǎng)持續(xù)現(xiàn)狀，開(kāi)發(fā)貸款大量逾期現(xiàn)象可能在年底出現(xiàn)。這些因此都可能令宏觀調(diào)控政策在基調(diào)不改的前提下有些微放松。
甚至有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著二季度的到來(lái)，房地產(chǎn)投資下滑帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)基本面問(wèn)題會(huì)逐漸明顯，部分企業(yè)資金鏈問(wèn)題可能爆發(fā)，越來(lái)越多城市將加大救市力度，比如提高公積金貸款比例，提高普通商品房標(biāo)準(zhǔn)，變相降低營(yíng)業(yè)稅契稅等。
其實(shí)，早在2月底，住建部等七部委就聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和加快保障性住房建設(shè)問(wèn)題》的報(bào)告，提出今年要保持首套住房貸款政策穩(wěn)定性，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)支持居民家庭購(gòu)買首套普通自住房。中金公司研究人員介紹，從中金與銀行及開(kāi)發(fā)商溝通的情況看，首套房按揭利率額度放松已成事實(shí)，四大行首套房貸利率已經(jīng)全面回到打折狀態(tài)。中央已經(jīng)明確表態(tài)支持普通商品住宅的建設(shè)，同時(shí)對(duì)高周轉(zhuǎn)型大公司的開(kāi)發(fā)貸款給予支持。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，貨幣政策的實(shí)際寬松與地方政府自主決策的局部放松，將在未來(lái)成為樓市政策主基調(diào)。
與以往不同的是，根據(jù)本報(bào)調(diào)查，面對(duì)這種政策環(huán)境，開(kāi)發(fā)商并未盲目樂(lè)觀，而是仍然堅(jiān)持以價(jià)換量。“今年以來(lái)，保利、招商等國(guó)資房企領(lǐng)降，其實(shí)很有信號(hào)意義。因?yàn)樗麄儷@得了更權(quán)威的調(diào)控信息，基本上明確了今年全年緊縮性大基調(diào)不會(huì)有變化。因此，定向?qū)捤芍皇墙o了企業(yè)快速以價(jià)換量的短暫出貨窗口，而絕不適合全面回調(diào)價(jià)格�！敝屑Z地產(chǎn)某高層告訴記者。據(jù)他透露，中糧地產(chǎn)等國(guó)企未來(lái)將更多地開(kāi)發(fā)普通商品房，以適應(yīng)調(diào)控需求，房地產(chǎn)暴利模式確已終結(jié)。
“目前來(lái)看，萬(wàn)科、保利等資金鏈還是很安全的。只要這些大型房企在今年堅(jiān)持少買地、多賣房，現(xiàn)金為王，不能說(shuō)利潤(rùn)率有多高，生存下來(lái)沒(méi)有任何問(wèn)題。過(guò)了這個(gè)階段，房地產(chǎn)仍然是內(nèi)需產(chǎn)業(yè)的重頭之一�！币晃环康禺a(chǎn)界人士稱。