盡管樓市降價(jià)呼聲一片，但經(jīng)過了2008年降價(jià)引發(fā)的負(fù)面風(fēng)波，房企至今對(duì)降價(jià)諱莫如深。
近日，業(yè)界盛傳招商地產(chǎn)招商局香港總部督促招商地產(chǎn)全國(guó)在售項(xiàng)目必須全面降價(jià)的消息，隨后招商地產(chǎn)澄清，項(xiàng)目并非降價(jià)，而是進(jìn)行優(yōu)惠促銷活動(dòng)。
無獨(dú)有偶，在3月13日萬(wàn)科舉行的2011年業(yè)績(jī)新聞發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮用含蓄的方式回應(yīng)：從來不降價(jià)，只是積極定價(jià)。
2012年樓市寒冬依舊，萬(wàn)科面臨償債到期和存貨上升的雙重壓力。郁亮表示，2012年將繼續(xù)“多賣房，少拿地”的萬(wàn)科模式。有猜測(cè)認(rèn)為，萬(wàn)科繼去年下半年降價(jià)之后，可能會(huì)進(jìn)行二次降價(jià)以加速銷售回款。
業(yè)內(nèi)人士指出，去年下半年萬(wàn)科降價(jià)對(duì)公司整體業(yè)績(jī)影響并不大，對(duì)加速周轉(zhuǎn)反而有益處。正如深圳某地產(chǎn)代理公司高管所說的那樣，萬(wàn)科今年上半年擴(kuò)大降價(jià)促銷范圍的可能性很大。
償債存貨雙高峰來臨
2012年，房企進(jìn)入信托償債高峰期，而一、二月份，眾多房企已經(jīng)迎來了還債的第一波高峰。
資料顯示，房地產(chǎn)信托本金到期兌付第一個(gè)高峰期是在二、三月份。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年房企總到期信托債務(wù)規(guī)模達(dá)1758億元，其中7月為年度高峰，達(dá)504億元，一季度達(dá)366億元。
國(guó)泰君安發(fā)表報(bào)告稱，萬(wàn)科一、二月份到期的信托資金均高達(dá)10億元，成為今年第一波房地產(chǎn)信托兌付高峰期內(nèi)兌付壓力最大的房企。從全年來看，萬(wàn)科2012年需到期兌付的信托資金為43.18億元，僅次于中華企業(yè)的43.94億元。
此外，據(jù)萬(wàn)科2011年財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)科短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款達(dá)到235.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)77.1%，同比增加2.41個(gè)百分點(diǎn)。
盡管截至2011年末，萬(wàn)科仍持有貨幣資金342.4億元，明顯高于短期債務(wù)，但萬(wàn)科今年的資金鏈壓力不小。
日前，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，為滿足項(xiàng)目開發(fā)的需要，分別向華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司申請(qǐng)金額為10億元和20億元的信托借款，借款期限均為2年，年利率分別為10.6%和10.5%。加上去年萬(wàn)科向華潤(rùn)申請(qǐng)的10億元的信托借款，萬(wàn)科去年向華潤(rùn)尋求的44億元信托融資額度已經(jīng)用完。
對(duì)此，萬(wàn)科董秘譚華杰在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，萬(wàn)科今年希望與華潤(rùn)擴(kuò)大在房地產(chǎn)基金方面和其他機(jī)構(gòu)的融資合作。
對(duì)于缺錢一說，萬(wàn)科總裁郁亮在2011年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上予以了否認(rèn)。他表示：“如果真的缺錢，是借不到錢的�！�
除了面臨債務(wù)和融資方面的掣肘，萬(wàn)科2011年的存貨也創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到2083.35億元，同比增長(zhǎng)56.2%。
統(tǒng)計(jì)顯示，2011年萬(wàn)科重點(diǎn)監(jiān)控的全國(guó)14個(gè)重點(diǎn)城市成交面積繼2010年同比下降29.6%后，繼續(xù)下降19.2%，成交處于低迷態(tài)勢(shì)。
樓市成交放緩，房企銷售速度下降，使得萬(wàn)科的去庫(kù)存化壓力加大。年報(bào)顯示，萬(wàn)科2011年實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬(wàn)平方米，新開工面積1448萬(wàn)平方米，相比年初計(jì)劃的1329萬(wàn)平方米增長(zhǎng)9.0%。但萬(wàn)科方面回應(yīng)稱，由于堅(jiān)持以新推盤月度銷售率60%為控制指標(biāo)，目前的庫(kù)存去化壓力相對(duì)較小。
銷售回款速度放緩
一直以來，萬(wàn)科始終堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)的原則，再加上樓市調(diào)控的影響，近兩年來萬(wàn)科對(duì)一線公司的要求是積極賣樓。但數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2012年后，萬(wàn)科正面臨銷售速度放緩的難題。
今年1月，萬(wàn)科銷售金額為122億元，同比下降39.3%；銷售面積119萬(wàn)平方米，同比下降28.1%。這是5年來萬(wàn)科開年銷售首次下降。2月份，萬(wàn)科月度銷售額73.4億元，環(huán)比1月下降近40%。
在銷售速度下降的同時(shí)，萬(wàn)科的銷售回款周期也在加長(zhǎng)。2011年，在結(jié)算上升的同時(shí)，萬(wàn)科的已售未結(jié)資源也繼續(xù)增長(zhǎng)。截至2011年末，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)面積1085萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)合同金額1222億元，較2010年末分別增長(zhǎng)59.6%和49.0%。
目前，貸款和銷售回款是房地產(chǎn)行業(yè)最主要的資金來源渠道。2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款的比例僅為15.1%，為歷年來的最低點(diǎn)。由于銷售速度的下降，開發(fā)資金來源中，主要由銷售回款構(gòu)成的“其他資金”比例也較2010年下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，較2009年下降5.5個(gè)百分點(diǎn)。
在上述兩項(xiàng)指標(biāo)的下降使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力明顯加大。萬(wàn)科的對(duì)應(yīng)之策是積極銷售，謹(jǐn)慎拿地，這也暗合了郁亮“多賣房，少拿地”的策略。
3月再現(xiàn)優(yōu)惠促銷
2012年萬(wàn)科的策略是“多賣房，少拿地，現(xiàn)金為王”。這是否意味著萬(wàn)科會(huì)在今年上半年繼續(xù)實(shí)施降價(jià)促銷？郁亮的回答很含蓄。他稱，萬(wàn)科從來不降價(jià)，只是積極定價(jià)。
積極定價(jià)策略是否意味著降價(jià)？對(duì)此，萬(wàn)科公司回應(yīng)稱，價(jià)格由市場(chǎng)決定，萬(wàn)科不會(huì)去預(yù)測(cè)價(jià)格的走勢(shì)，但會(huì)始終堅(jiān)持積極銷售的策略。在此原則下，各地公司會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的具體情況制定相應(yīng)的銷售策略，具體如何采用什么方式促進(jìn)銷售，由一線公司決定，萬(wàn)科不會(huì)實(shí)行“一刀切”的銷售策略。
實(shí)際上，從去年下半年開始，萬(wàn)科就已經(jīng)有了降價(jià)促銷的跡象。
去年7月，深圳萬(wàn)科推出“萬(wàn)團(tuán)大戰(zhàn)”之后，降價(jià)促銷也開始升級(jí)。據(jù)悉，9月份包括公園里、清林徑、雙月灣、金域緹香在內(nèi)，萬(wàn)科有4個(gè)全新項(xiàng)目入市，每套房的促銷優(yōu)惠幅度由原來的5000元升級(jí)至10000元。
10月下旬，深圳萬(wàn)科清林徑為了回饋清林徑老業(yè)主，推出了10套110平方米一口價(jià)單位，總均價(jià)150萬(wàn)，這意味著單價(jià)由原來的14000元/平方米降到12000元/平方米左右，降幅超過10%。深圳萬(wàn)科公司旗下項(xiàng)目金域緹香也于11月推出均價(jià)萬(wàn)元左右的精裝修房源，比此前開盤價(jià)優(yōu)惠約1000元/平方米左右，降價(jià)幅度約為10%。
此外，萬(wàn)科在上海的樓盤項(xiàng)目也相繼進(jìn)行降價(jià)銷售。
2012年初以來，經(jīng)歷春節(jié)長(zhǎng)假后樓市并未回暖跡象，使得萬(wàn)科第二次深度降價(jià)的動(dòng)力逐漸增加。
3月開始，深圳萬(wàn)科清林徑和萬(wàn)科天譽(yù)兩個(gè)項(xiàng)目再次各拿出了15套房子進(jìn)行優(yōu)惠促銷，每套最高優(yōu)惠達(dá)15萬(wàn)元，按一套87平方米的房子計(jì)算，單價(jià)下降了1724元/平方米。目前，萬(wàn)科清林徑15套優(yōu)惠房源已經(jīng)消化完畢。對(duì)此，深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這就是變相降價(jià)。
實(shí)際上，對(duì)萬(wàn)科來說，降價(jià)銷售加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，一方面可以縮短銷售回款周期，緩解償債和庫(kù)存壓力，提高貨幣資金持有量，保持良好資金狀況；另一方面，快速周轉(zhuǎn)不但不會(huì)降低公司業(yè)績(jī)，還可以提高凈資產(chǎn)收益率和股東投資回報(bào)。