一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目賣到尾盤階段，開(kāi)發(fā)商的成本早已收回，剩下的房子不論賣多少錢都是開(kāi)發(fā)商的純利潤(rùn)，因此，大多數(shù)項(xiàng)目的尾盤，都是價(jià)格的最高點(diǎn)。只要不是特別缺錢，尾盤項(xiàng)目很少會(huì)降價(jià)促銷。但此一時(shí)彼一時(shí)，2月最后兩周“樓市氣溫”明顯回升，不少新盤都以低價(jià)姿態(tài)爭(zhēng)搶購(gòu)房人，對(duì)于在售的尾盤項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，不降價(jià)的話一點(diǎn)成交希望都沒(méi)有，于是“先打九五折，再減10萬(wàn)元”這樣的深度折扣開(kāi)始在京城在售的尾盤項(xiàng)目上出現(xiàn)。
尾房成交 意外回暖
“請(qǐng)您二位和另外兩位都到沙盤這來(lái)，我一齊為大家講解一下。”上周末，位于海淀的保利西山林語(yǔ)售樓處現(xiàn)場(chǎng)，銷售人員明顯出現(xiàn)了人手不夠，不少售樓小姐都是一個(gè)人同時(shí)帶著兩組甚至三組購(gòu)房人，而就在兩周前，各大售樓處還普遍是門可羅雀的冷清。
當(dāng)天，恰恰是保利西山林語(yǔ)推出清盤前最后的尾房14號(hào)樓，作為海淀區(qū)為數(shù)不多的在售住宅項(xiàng)目，西山林語(yǔ)最后推出的房源以45平方米至98平方米的一至三居為主，由于戶型面向剛需，又是板樓品質(zhì)，吸引了300多組購(gòu)房人到售樓處咨詢。
搜房控股有限公司董事長(zhǎng)莫天全告訴記者，最近兩周市場(chǎng)的“氣溫”確實(shí)出現(xiàn)了回暖，一些項(xiàng)目的來(lái)訪量和成交量有了明顯回升，搜房網(wǎng)組織的看房團(tuán)也從年前的響應(yīng)寥寥變成了現(xiàn)在提前預(yù)約。不過(guò)出人意料的是，不僅是低價(jià)開(kāi)盤的純新盤，就連一些尾房項(xiàng)目也出現(xiàn)了連續(xù)簽約的現(xiàn)象，不過(guò)這樣的“熱”只集中在戶型偏小、總價(jià)偏低的剛需樓盤上。
尾盤促銷先打九五折 再減10萬(wàn)元房款
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者，低價(jià)的純新盤往往是購(gòu)房人重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象，但樓盤項(xiàng)目的尾房或是上一期剩余的少量房源，能夠在淡市下獲得購(gòu)房人的認(rèn)可，主要還是由于開(kāi)發(fā)商在價(jià)格方面的“低頭”。
一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到最后階段，成本早已收回，剩余房源賣什么樣的價(jià)格都是利潤(rùn)，出于利益最大化的考慮，尾房或前期剩余房源很少有讓利空間。但如今，消化現(xiàn)有庫(kù)存成了各大房企的首要任務(wù)，于是即便是尾房，優(yōu)惠促銷也就不可避免了。
以保利西山林語(yǔ)為例，最新推出的10號(hào)樓報(bào)價(jià)在24000元/平方米左右，開(kāi)發(fā)商推出了無(wú)論全款還是按揭，所有房源一律在九五折的基礎(chǔ)上再減13.88萬(wàn)元的優(yōu)惠，也就相當(dāng)于打了九折，一套原價(jià)220萬(wàn)的90平方米兩居，折后價(jià)格大概在180萬(wàn)-190萬(wàn)之間。
無(wú)獨(dú)有偶，金域華府為了將一期房源盡快售罄，也推出了折后再減房款的活動(dòng)，項(xiàng)目目前僅剩少量98平方米的兩居半戶型在售，均價(jià)23000元/平方米，同樣是無(wú)論何種付款方式，均可以打九五折，另外再減12萬(wàn)元的總房款。核算下來(lái)每平方米均價(jià)在21000元左右。
業(yè)內(nèi)人士表示，面對(duì)以剛需為主的市場(chǎng)，保利、萬(wàn)科等大型房企紛紛推出“暖春活動(dòng)”，旗下樓盤均有不同幅度的優(yōu)惠，雖然是剩余的房源在售，這些項(xiàng)目仍給予了明顯的優(yōu)惠，否則難以和周邊的低價(jià)新盤競(jìng)爭(zhēng)，成交也就難有指望了。
售價(jià)低于二手房 買房人出手有望
對(duì)于不少尾房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，不僅要和新房競(jìng)爭(zhēng)，還面臨著二手房的壓力。像清盤推出14號(hào)樓的保利西山林語(yǔ)，早在2008年就已開(kāi)盤，目前已經(jīng)有不少交房入住的房源，二手房生意也隨之做了起來(lái)。記者在探盤時(shí)從二手房中介店了解到，保利西山林語(yǔ)房源的價(jià)格普遍在18000-20000元/平方米之間，而剛剛推出的14號(hào)樓與二手房一樣，均是現(xiàn)房，但折后均價(jià)在21000元/平方米左右，似乎二手房報(bào)價(jià)更加優(yōu)惠。
但實(shí)際卻并非如此，買房人王女士表示，麥田房產(chǎn)為她推薦了一套均價(jià)20000元/平方米的二手房，戶型與她相中的96平方米三居相似，總價(jià)還便宜了10萬(wàn)元�？此普T人，但實(shí)際上這個(gè)價(jià)格再加上各類稅費(fèi)，以及二手房中介的傭金，售價(jià)甚至高于打折優(yōu)惠的尾房。
由于去年底北京開(kāi)始執(zhí)行新的二手房最低計(jì)稅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，各區(qū)域的最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)普遍漲幅在2倍左右，導(dǎo)致二手房交易的征繳稅款也隨之提升。王女士給記者算了一筆賬，中介公司總房款2.7%的傭金沒(méi)有折扣，再加上二手房還未滿5年，繳稅標(biāo)準(zhǔn)更高，還有3%的契稅、5%的營(yíng)業(yè)稅等等相加，仍需額外支付10多萬(wàn)元。這就導(dǎo)致多數(shù)購(gòu)房人選擇購(gòu)買新盤尾房。
回暖能否持續(xù) 業(yè)內(nèi)仍保持謹(jǐn)慎
2月底樓市成交的翹尾，帶動(dòng)了新盤入市量的增加，2月23日前，2月份僅有1個(gè)新盤住宅項(xiàng)目入市，市場(chǎng)升溫后，連續(xù)6個(gè)新盤在23日至26日之間領(lǐng)取預(yù)售許可證。
不過(guò)，這樣的回暖能否持續(xù)，業(yè)內(nèi)專家仍顯得十分謹(jǐn)慎。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，雖然現(xiàn)在市場(chǎng)成交量回升，供應(yīng)量增加，但未來(lái)前景并不十分樂(lè)觀：目前的樓市回暖的主要原因是，銀行存準(zhǔn)率的再次下調(diào)及房貸政策有所放松，釋放了一部分剛性的需求。此外，經(jīng)過(guò)前期觀望和大量看房，一些有準(zhǔn)備的“剛需”購(gòu)房者開(kāi)始出手買房。不過(guò)，在限購(gòu)、限貸等樓市調(diào)控主基調(diào)不改變的情況下，談樓市回暖還為時(shí)尚早。
由于信貸政策還未完全松動(dòng)，雖然首套房貸回歸基準(zhǔn)利率，但相比之前的7折已是利息上漲過(guò)半。不少購(gòu)房者雖然考慮看房，卻被信貸門檻擋在市場(chǎng)之外。
“由于政策還沒(méi)有明顯松動(dòng)，2012年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的整年成交量很可能處于長(zhǎng)期波動(dòng)中，但是總體來(lái)講，樓市最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)正在逐步復(fù)蘇及回暖。”李文杰認(rèn)為。