“廊坊要建國際機(jī)場了！”“我們廊坊未來將是世界第一大機(jī)場，與我們項(xiàng)目僅距離××公里”……廊坊建機(jī)場的消息出爐不到兩周，這個人口不足百萬的小城市馬上熱鬧起來。在樓市限購令不見任何松動的市場現(xiàn)狀下，樓市卻率先“開賣未來”。
根據(jù)相關(guān)媒體的報(bào)道，北京新機(jī)場即將在京廊交界間開工建設(shè)。據(jù)悉，北京新機(jī)場定位為綜合大型國際樞紐機(jī)場，規(guī)劃設(shè)計(jì)九條跑道，遠(yuǎn)期年旅客吞吐量預(yù)計(jì)1.3億人次以上，貨物運(yùn)輸能力550萬噸以上，將成為世界第一大機(jī)場。新機(jī)場即將開工的消息一經(jīng)傳出，廊坊樓市就開始蠢蠢欲動，一位廊坊當(dāng)?shù)氐某鲎廛囁緳C(jī)還不忘在調(diào)侃中提及“廊坊去年熱炒高鐵的時候，就涌來好多買房人，現(xiàn)在又開始炒機(jī)場了，一些標(biāo)志性的項(xiàng)目又涌來不少買房人，現(xiàn)在估計(jì)排隊(duì)都買不著好項(xiàng)目了”。
廊坊項(xiàng)目借“機(jī)”炒作 或吸引投資客選擇性介入
近日，北京第二機(jī)場將在北京大興與廊坊交界處開工的消息成為不少“手機(jī)廣告”的宣傳內(nèi)容，廊坊的在售項(xiàng)目又掀起了新一輪的炒作熱潮，上周末在廊坊某項(xiàng)目的銷售現(xiàn)場，其銷售人員介紹說，最近一段時間廊坊的房子又火起來了，雖然現(xiàn)在來看項(xiàng)目的主要購買力還在本區(qū)域，北京只占兩成左右，但這幾天從北京來看房的人明顯增多，而且成交也有了起色，特別是一些50平方米左右的一居和80平方米左右的小兩居尤其受買房人的青睞，而上周日當(dāng)天就有約30組買房人前去簽購房合同。
而去年6月，京滬高鐵開通運(yùn)營，并在廊坊設(shè)站，就成了區(qū)域房價(jià)上漲的推手，區(qū)域內(nèi)代表性項(xiàng)目廊坊萬達(dá)廣場在開盤時曾被北京投資客組團(tuán)搶購，廊坊市區(qū)內(nèi)項(xiàng)目價(jià)格也一路突破7000元關(guān)口，部分項(xiàng)目房價(jià)過萬。因而，此次北京第二機(jī)場的定址和開建無疑又給區(qū)域樓盤提供了一個新的契機(jī)。
對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，廊坊沒有嚴(yán)厲的“限購”政策，但是“限貸”政策依然存在。一方面，全國各地銀行均執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，這無疑加大了二套及多套置業(yè)的購房成本；另外，貸款過程中也需要提供當(dāng)?shù)亍肮ぷ鳌被蛘摺笆杖搿弊C明，放貸資格也受到一定程度的限制，并不利于外地投資客的進(jìn)入。因而，由此看來，雖然廊坊不屬于北京市、沒有限購政策限制，在當(dāng)前的調(diào)控基調(diào)下，也不能吸引更多的房地產(chǎn)投資客的進(jìn)入，但不排除少數(shù)投資客有選擇地進(jìn)入，譬如一些全款投資的人群在項(xiàng)目的建設(shè)初期選擇購買商住類產(chǎn)品等。
規(guī)劃利好輪番熱炒環(huán)京樓市 區(qū)域現(xiàn)狀冷卻房產(chǎn)價(jià)值
其實(shí)，環(huán)京樓市受規(guī)劃利好而被熱炒是一個老話題，早在2010年10月，“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”規(guī)劃出臺，河北省計(jì)劃在圍繞北京周邊的13個縣區(qū)市范圍內(nèi)建設(shè)一個以新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新經(jīng)濟(jì)圈，將在交通、電信、供電、供水、供氣以及社保上與北京對接融合。規(guī)劃當(dāng)時提出，當(dāng)年年底前實(shí)現(xiàn)這13個縣市區(qū)的電話區(qū)號統(tǒng)一為“010”，并推進(jìn)京涿、京廊、京燕、京固等城市輕軌建設(shè)。
受此規(guī)劃利好影響，河北環(huán)京各縣市樓市一時間投資客云集，在售項(xiàng)目更是借機(jī)炒作，大幅提價(jià)，其中燕郊項(xiàng)目銷售單價(jià)“大躍進(jìn)式”過萬，涿州、固安也向單價(jià)7000元挺進(jìn)。
去年4月，燕郊、涿州、固安、香河等地將建設(shè)與北京相連通的輕軌的消息再度被開發(fā)商爆炒，相關(guān)地區(qū)的在售項(xiàng)目又借此將價(jià)格提高了1000-2000元/平方米。直至目前，仍有部分燕郊在售項(xiàng)目打著“開往燕郊的地鐵”的旗號吸引買房人。
但是，一個讓開發(fā)商和買房人不得不直視的問題是，“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”發(fā)展規(guī)劃出臺兩年多，落實(shí)卻不盡如人意。據(jù)了解，原計(jì)劃2010年底實(shí)現(xiàn)的環(huán)首都13縣市電話區(qū)號并入“010”，目前僅廊坊、燕郊等個別地區(qū)可申請010區(qū)號。此外，其他一些規(guī)劃細(xì)則的落實(shí)也難點(diǎn)重重，因需要兩地多方面配合，使包括輕軌建設(shè)規(guī)劃、兩地社�；ネɑフJ(rèn)等截至目前還沒有任何實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。如今，關(guān)于燕郊地鐵何時通，沒有一個在燕郊賣房的開發(fā)商能夠給出定論。
“經(jīng)過一年的嚴(yán)厲調(diào)控，房地產(chǎn)快漲的周期已經(jīng)過去，對于普通買房人或者小型投資人來說，房地產(chǎn)基本已經(jīng)失去投資的價(jià)值，而那些因概念炒作抑或是因過度透支預(yù)期而造成價(jià)格虛高的區(qū)域樓市，其房價(jià)泡沫已率先破滅，正逐步回歸理性，如北京的通州以及北京周邊的一些區(qū)域�！北本┓空菇M委會副秘書長、四季地產(chǎn)研究院副院長鄭向東接受采訪時表示，對于一些樓市投資者來說，機(jī)場、軌道交通等利好確實(shí)是一個投資切入點(diǎn)，但這些規(guī)劃建設(shè)都具有一定周期，而利好的釋放也相對長期，譬如于2008年通車的津京城際列車，當(dāng)時業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)京津兩地會由此逐步走向同城化的發(fā)展軌道，城際列車線路周邊區(qū)域的項(xiàng)目也由此獲益，但時至今日，購買那些項(xiàng)目的買房人享受到的利好與預(yù)期仍舊有所差別，因此，在目前的樓市環(huán)境中，買房人都會持相對謹(jǐn)慎的態(tài)度，明確好投資回報(bào)才會出手，當(dāng)然，并不排除一些大型投資者選擇在項(xiàng)目建設(shè)初期投資寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也表示，縱觀“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”的起落，每一輪房價(jià)上漲都伴隨著規(guī)劃炒作，究竟規(guī)劃對區(qū)域有何帶動，對房產(chǎn)價(jià)值增值幾何卻無人深究，投資客認(rèn)為尋找到了新的價(jià)值洼地、投資機(jī)會，盲目追捧之下成為“環(huán)首都”房價(jià)上漲的助推器。而各地方政府也被“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”的短期利好所迷失，沒有以產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，把房產(chǎn)作為留住人才的工具，反而以土地財(cái)政為目的大肆炒作，加速了“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”泡沫的破滅。
買房人回流北京樓市 環(huán)京樓市購買力銳減
據(jù)了解，京郊房價(jià)大幅回落，目前通州房價(jià)回落至13000-15000元/平方米，大興六環(huán)邊的天宮院地區(qū)在售的龍湖時代天街項(xiàng)目定價(jià)也僅為12000元/平方米，這使得北京周邊區(qū)域樓市的價(jià)格優(yōu)勢逐步被淡化，由于“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”的購房客群除投資客與本地購房群體之外，還有一部分屬于北京的剛需客群外溢，隨著北京房價(jià)回落，以及環(huán)京區(qū)域在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落實(shí)不利、交通瓶頸難解、往來兩地造成的生活成本居高不下等情況的出現(xiàn)，部分有購房資格的買房人已經(jīng)開始回流北京。
而環(huán)京區(qū)域也由于受到買房群體銳減、規(guī)劃利好被消解等影響，房價(jià)開始回落。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前燕郊房價(jià)已由高峰期的11000-12000/平方米回落到了7000-9000元/平方米，固安由7000-8000元/平方米整體下滑至5000-6000元/平方米，香河由6500-7000元/平方米，降至5500-6500元/平方米，涿州在售項(xiàng)目定價(jià)雖然仍在7000元/平方米左右居高不下，但已出現(xiàn)了銷售放緩的情況，據(jù)悉，藍(lán)天美林灣、天地新城·啟承兩項(xiàng)目已將房價(jià)調(diào)低至6000元/平方米左右，而今年計(jì)劃上市的兩個新項(xiàng)目也下調(diào)了價(jià)格預(yù)期，目前定價(jià)均未超6000元/平方米。