滬上二手房市場(chǎng)在2月復(fù)蘇的勢(shì)頭，未能延續(xù)到3月初。
3月6日，滬上多家房產(chǎn)中介對(duì)早報(bào)記者稱(chēng)，3月初中介門(mén)店的帶看量均有所回升，但二手房成交量則較2月有所下滑。多位受訪中介預(yù)計(jì)，3月上海的二手房成交量將與2月持平或略有上升，不會(huì)出現(xiàn)什么“大好”行情。
多家房產(chǎn)中介監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2月上海二手房成交量為10016套，環(huán)比（較1月）上升140.54%，剛需房源成交復(fù)蘇勢(shì)頭明顯。
帶看量回升
據(jù)上海中原鎮(zhèn)寧分行經(jīng)理張宏超介紹，3月以來(lái)，該門(mén)店所在區(qū)域總價(jià)330萬(wàn)元以?xún)?nèi)的剛需房源成交很好，最近一個(gè)星期，周邊4家中原門(mén)店每家都有一兩套類(lèi)似房源成交，“區(qū)域內(nèi)這類(lèi)房源比較緊俏，成交的都是剛掛牌出來(lái)的房子，買(mǎi)家還價(jià)在5萬(wàn)元左右。與去年下半年及今年12月份相比，這是一個(gè)小小的變化�！�
“不管剛需還是中高端樓盤(pán)，帶看量都很好，較12月份提高了10%～20%�！睆埡瓿f(shuō)。
但更多的受訪中介則稱(chēng)，3月以來(lái)攀升的帶看量并未帶來(lái)成交量的上升。
漢宇地產(chǎn)新大連分行經(jīng)理黃宇帆稱(chēng)，3月以來(lái)，該門(mén)店帶看量比2月提高了10%～15%，但不少客戶(hù)還是比較猶豫，主要是還沒(méi)達(dá)到心理價(jià)位，“買(mǎi)房人殺價(jià)最少10%，而房東能接受5%就算很多了，還價(jià)太多，房東連房子都懶得讓看�！�
據(jù)黃宇帆介紹，2月以來(lái)，受一些微調(diào)信號(hào)影響，市場(chǎng)較去年底有所好轉(zhuǎn)，近期看房人增多房東縮小讓價(jià)幅度甚至跳價(jià)的情況，“先前已經(jīng)談好了，可關(guān)鍵時(shí)刻房東又不肯來(lái)簽合同了。年初時(shí)房東還是很配合的，價(jià)格差不多就賣(mài)了。但近期租金水平也上去了，房東覺(jué)得價(jià)格不行就轉(zhuǎn)售為租�！�
類(lèi)似的情況還出現(xiàn)在外圍區(qū)域。
上海中原寶山美蘭湖二店分行經(jīng)理潘世武也說(shuō)，雖然近期分行帶看量有所增加，可成交依舊不行，和去年年底一樣低迷，這主要因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)一手樓盤(pán)較多，一二手房?jī)r(jià)格倒掛情況一直存在，房東降價(jià)不到位，客戶(hù)被一手樓盤(pán)分流，“這種情況在其他一手樓盤(pán)比較多，一二手房?jī)r(jià)格倒掛明顯的區(qū)域都存在。”
高價(jià)房源仍難成交
高端二手房源成交，明顯受制于價(jià)格因素。來(lái)自上海中原的數(shù)據(jù)顯示，2月上海別墅物業(yè)成交面積及總價(jià)占整個(gè)住宅成交比重僅為1.57%1.36%，而去年同期這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的占比分別為6.03%6.63%。
張宏超稱(chēng)，其所在區(qū)域高端二手房源成交依然乏力，主要是買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格談不攏，“1000萬(wàn)元以上的二手房源，買(mǎi)家殺價(jià)20%的都有，所以成交不起來(lái)�！�
肯打折的房源銷(xiāo)路更好。
據(jù)張宏超介紹，該門(mén)店所在區(qū)域周邊有幾個(gè)高端一手樓盤(pán)，和售樓處私下談，打7折是肯定的，所以這幾個(gè)高端一手樓盤(pán)賣(mài)得都還行。
相對(duì)來(lái)說(shuō)，中等價(jià)位房源的成交稍好。
德佑地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)部區(qū)域總監(jiān)張劍東介紹，3月前6天，該機(jī)構(gòu)旗下門(mén)店代理的二手房成交了32套，較2月同期增加了一倍，“剛需的成交占比最大，但總價(jià)500萬(wàn)-600萬(wàn)元的中端房源也起來(lái)了，同比也增加了一倍多。同時(shí)改善型的換購(gòu)現(xiàn)象明顯上升，剛需和換購(gòu)加起來(lái)占比達(dá)九成�！�
整體而言，張宏超判斷，今年全年上海的二手房市場(chǎng)都不會(huì)出現(xiàn)什么大行情，3月二手房成交會(huì)稍微暖一點(diǎn)，但太暖也不可能，預(yù)計(jì)也就維持在目前這個(gè)成交水平上。
“議價(jià)幅度收窄”
漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏叡認(rèn)為，2月上海二手房1萬(wàn)套的成交量已屬明顯回升，較2月而言，3月以來(lái)的成交量稍微下滑了一點(diǎn)，這主要因?yàn)椴簧俳祪r(jià)幅度較大的房源被市場(chǎng)消化后，很多房東減小了議價(jià)幅度，一些一手樓盤(pán)折扣較大，使得很多客戶(hù)轉(zhuǎn)投一手市場(chǎng)。
據(jù)施宏叡稱(chēng)，目前上海二手房成交活躍區(qū)域，主要集中在原南匯閔行松江等中外環(huán)區(qū)域，并有由剛需慢慢轉(zhuǎn)變到改善型的趨勢(shì)。
施宏叡預(yù)計(jì)，3月上海市二手房成交量較2月持平或略高，價(jià)格上二手房相對(duì)一手房較為堅(jiān)挺，議價(jià)幅度逐步在收窄，“之前10%，現(xiàn)在5%～8%，議價(jià)幅度的收窄將對(duì)成交產(chǎn)生較大影響�！�
合富置業(yè)副總經(jīng)理沈彥提到了政策因素的影響。
沈彥表示，3月以來(lái)，上海市二手房成交量略微下降了一些，主要因?yàn)榻趪?yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策的進(jìn)一步明確，客戶(hù)稍微放緩了進(jìn)場(chǎng)腳步。
據(jù)沈彥介紹，上海二手房市場(chǎng)的正常成交水平在1.2萬(wàn)-1.5萬(wàn)套/月，2月1萬(wàn)套的成交仍然處在低位。
“預(yù)計(jì)3月二手房的成交量也會(huì)維持在1萬(wàn)套左右，45月份如果政策面影響不大的話(huà)，成交量會(huì)逐步往上升，價(jià)格變動(dòng)則不會(huì)太大�！鄙驈┱f(shuō)，二手房?jī)r(jià)格走向主要取決于一手房降價(jià)的幅度，同時(shí)還取決于房東對(duì)后市的預(yù)期，“二手價(jià)格今年肯定是觸底反彈，但反彈幅度肯定要根據(jù)一手房的價(jià)格來(lái)，要看兩者的降價(jià)幅度是否相互沖突。今年一手房的跌幅不會(huì)小于10%，但也不會(huì)超過(guò)20%�！�
不過(guò)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪提醒，階段性的交易提升并不代表市場(chǎng)的真正回暖，2012年可以期待的是限貸限購(gòu)大基調(diào)下結(jié)構(gòu)性的傾斜，如針對(duì)首套房普通住房的政策利好。
葉厚彪預(yù)計(jì)，2012年二手房總成交量應(yīng)該不會(huì)比2011年更低，但未必能高很多。