隨著上海重申嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策，近期市場(chǎng)最大熱點(diǎn)的地產(chǎn)板塊昨日被迫熄火。
2月29日，大智慧房地產(chǎn)板塊大幅下挫2.69%，領(lǐng)跌A股；但早前，該板塊一度隨準(zhǔn)備金率年內(nèi)首次下調(diào)而持續(xù)上揚(yáng)，1月至今累計(jì)漲幅高達(dá)
18.94%。
事實(shí)上，隨著年報(bào)不斷披露，上市房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流緊縮、庫(kù)存壓力激增的問(wèn)題越發(fā)明顯，去年緊縮樓市政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)影響也在不斷顯現(xiàn)。
“我們?cè)谂渲梅康禺a(chǎn)板塊個(gè)股時(shí)，更愿意選擇一些輕資產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)商，其主要邏輯是房?jī)r(jià)和地價(jià)暴漲的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)開(kāi)發(fā)商的盈利模式將從攫取盡可能多的土地紅利向盡可能提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度轉(zhuǎn)變，在現(xiàn)金為王的年代，輕資產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)商能獲得更高的凈資產(chǎn)收益率�！北本┮换鸾�(jīng)理對(duì)記者坦言。
現(xiàn)金流普遍趨緊
根據(jù)同花順ifind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月29日，共有15家上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布年報(bào)，其中四家公司營(yíng)業(yè)收入同比出現(xiàn)下滑，創(chuàng)興資源和中弘股份兩家公司凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑。
盡管公布年報(bào)的房企業(yè)績(jī)尚可，但多數(shù)公司現(xiàn)金流已頗為緊張。
數(shù)據(jù)顯示，上述15家房地產(chǎn)企業(yè)中，多達(dá)10家現(xiàn)金凈流量同比大幅下滑；其中，道博股份、華麗家族、中弘股份、華發(fā)股份、渝開(kāi)發(fā)、云南旅游6家公司現(xiàn)金凈流量同比已經(jīng)負(fù)增長(zhǎng)。
在稅收政策、貨幣信貸政策和行政手段在內(nèi)的宏觀調(diào)控政策“組合拳”的作用下，IPO、非公開(kāi)發(fā)行等再融資渠道紛紛叫停，房地產(chǎn)商手頭資金嚴(yán)重不足，只能將眼光放在借債籌資上。
記者統(tǒng)計(jì)顯示，剛泰控股、渝開(kāi)發(fā)、中弘股份、大名城、中茵股份、華夏幸福、華麗家族、華發(fā)股份這9家數(shù)據(jù)可統(tǒng)計(jì)的上市房企中，年報(bào)“一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債”一項(xiàng)金額合計(jì)高達(dá)68.84億元，較2010年同期的17.11億元大幅擴(kuò)增了51.73億元。
而隨著利率水平的不斷提高，房地產(chǎn)上市企業(yè)的融資成本也隨之水漲船高。
根據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)，上述15家公司2011年度財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)約為1.49億元，較2010年同期的4855.23萬(wàn)元大幅增長(zhǎng)了2.07倍。其中，渝開(kāi)發(fā)2011年財(cái)務(wù)費(fèi)用達(dá)到6287.32萬(wàn)元，而去年同期僅為3194.06萬(wàn)元，同比大幅增長(zhǎng)96.84%。
3月迎首輪償債高峰
除借債融資外，房地產(chǎn)信托也是開(kāi)發(fā)商籌資另一主要途徑。
相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，30家上市房地產(chǎn)公司目前共發(fā)行有118個(gè)信托產(chǎn)品、金額達(dá)630億元。
國(guó)泰君安近期一份報(bào)告指出，2011年，因?yàn)殂y行對(duì)開(kāi)發(fā)貸的政策更嚴(yán)，同時(shí)銀行信貸資金緊張，很多從銀行融資無(wú)門(mén)的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甚至一些大開(kāi)發(fā)商都借道信托融資，房地產(chǎn)企業(yè)找信托公司直接融資的需求大大增多。
另一邊，沉重的債務(wù)壓力也迫使開(kāi)發(fā)商盡快回籠資金。
標(biāo)普、瑞銀國(guó)際等機(jī)構(gòu)紛紛預(yù)警，2012年房地產(chǎn)信托將大量到期，由于銷(xiāo)售回款不力及短期債務(wù)壓力的問(wèn)題，部分房企在2012年可能面臨現(xiàn)金流危機(jī)。
國(guó)泰君安統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)信托2012年總到期規(guī)模將達(dá)到1758億元，整年兌付規(guī)模較大；首個(gè)信托兌付高峰將出現(xiàn)在今年3月，7月則為年度高峰，將會(huì)達(dá)到504億元。
其中，中華企業(yè)、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、福星股份、陽(yáng)光城等將面臨較大的償付壓力。
從過(guò)去幾年的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，地產(chǎn)股的走勢(shì)和政府的宏觀調(diào)控政策緊密相關(guān)。
有北京地區(qū)基金人士向記者分析，“中國(guó)正在進(jìn)入‘去地產(chǎn)化’階段，從行業(yè)中長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)階段已基本結(jié)束，行業(yè)正進(jìn)入規(guī)模平穩(wěn)增長(zhǎng)的階段�！�