為保剛需:各地微調(diào)樓市調(diào)控政策
2012-02-08   作者:  來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
 
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    2月7日,天津市上調(diào)普通住宅指導(dǎo)價(jià),平均上調(diào)30%左右,由此帶來符合普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的房屋交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)下降60%左右,隨即市場(chǎng)交易量開始上升。
  在此之前,上海、北京等城市已經(jīng)上調(diào)了普通住房指導(dǎo)價(jià)格。此外,中山上調(diào)了房屋最高限價(jià),有消息稱蕪湖市在醞釀出臺(tái)樓市調(diào)控新政策,以放寬剛性購(gòu)房需求的限制。
  而這種地方政府的微調(diào)行為,也并非私自行動(dòng)。
  一位接近住建部的人士對(duì)記者透露,目前來看,地方政府的救市行為屬于支持合理購(gòu)房需求,是樓市調(diào)控的微調(diào)范圍,并已經(jīng)上報(bào)了建設(shè)部入檔。一旦有違規(guī)行為便將被通告約談。
  中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示,根據(jù)政策和市場(chǎng)的顯現(xiàn)效應(yīng)來看,預(yù)計(jì)3月份的“小陽春”將比期待中效果更好,來的更快。

  持續(xù)萎縮

  根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù),2012年1月,全國(guó)100個(gè)城市平均價(jià)格為8793元|平方米,環(huán)比下跌0.18%。其中,61個(gè)城市停漲或下跌。漲幅超1%的城市僅4個(gè)。
  數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的總成交量?jī)H4.8萬套,環(huán)比下調(diào)57.7%,同比下調(diào)50%,其中北京、天津、青島三市的成交量環(huán)比下調(diào)幅度均超過7成。
  2012年1月,全國(guó)300個(gè)城市土地的成交面積5678萬平方米,環(huán)比減少63%,同比減少62%。其中北京1月僅成交1宗住宅用地。
  另從,成交多以低價(jià)地為主,甚至不乏零溢價(jià)地塊。
  北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥稱,短期來看,在銷售狀況無法改變、庫(kù)存高企、融資渠道繼續(xù)收緊的情況下,房企的抗壓能力也將逐步下降。
  而承壓的方式只有兩種,一是降價(jià)促銷,回籠資金,不過,卻面臨前期業(yè)主退房的可能;或者采取高息融資、退地,甚至退出房地產(chǎn)行業(yè)等極端手段。
  以保利地產(chǎn)為例,春節(jié)期間,保利在全國(guó)40個(gè)城市舉行促銷活動(dòng)。問及促銷效果時(shí),保利地產(chǎn)有關(guān)人士并未回應(yīng)。
  雖然促銷效果仍成謎,但是后期的業(yè)主退房將難以避免,本報(bào)記者接受南昌保利東灣的業(yè)主爆料稱,近日,將聯(lián)合所有業(yè)主維權(quán),要求集體退房。
  實(shí)際上,因?yàn)闃鞘姓{(diào)控帶來的資金危機(jī)的不僅僅是開發(fā)商,還有地方政府。
  金永祥進(jìn)一步解釋稱,受換屆影響,地方政府2012年的投資沖動(dòng)很大,與此同時(shí),全國(guó)在建的保障房在今年高達(dá)1800萬套,而且,地方政府也將面臨地方債的第一期還款,在前期債務(wù)還沒有還清之前,再借錢的難度也很大。

  微調(diào)

  張大偉表示,綜合各地的“兩會(huì)”透露的信息來看,房地產(chǎn)調(diào)控微調(diào)和保剛性購(gòu)房需求將是今年年初樓市調(diào)控的主基調(diào)。例如上海宣布2月底上調(diào)普通商品房住房標(biāo)準(zhǔn),北京表態(tài)將改暫住證為居住證,把非京籍人口列入限購(gòu)范圍等。
  自2月1日起,天津上調(diào)普通商品房住房標(biāo)準(zhǔn),大幅削減購(gòu)房者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。福建、廣東省等部分省市也均表態(tài)將放寬普通商品房住房標(biāo)準(zhǔn)。而廣州、江蘇、浙江等部分地區(qū)表態(tài)將研究差異化限購(gòu)政策。除此之外,首套房貸利率下調(diào),限價(jià)令標(biāo)準(zhǔn)提高等均是地方政府微調(diào)樓市的重要手段。
  據(jù)悉,北京、上海、廣州、深圳等地,多數(shù)銀行的首套房貸已歸至基準(zhǔn)利率。其中,個(gè)別外資銀行開始實(shí)行房貸利率9折優(yōu)惠。
  全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示,下一步,就需要恢復(fù)合理的購(gòu)房需求,房地產(chǎn)交易量也需要合理回歸,否則房地產(chǎn)市場(chǎng)無法健康穩(wěn)定發(fā)展。
  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭介紹,雖然各地的樓市微調(diào)政策有救市嫌疑,并將在一定程度上促進(jìn)成交量回升,但綜合各地的政策來看,仍屬于支持自住和改善型住房階段,樓市調(diào)控總體從緊的基調(diào)并未改變。
  而在上述接近住建部的人士來看,樓市調(diào)控的根本是抑制投資性需求而非自住需求,地方政府預(yù)調(diào)微調(diào)樓市,是住建部在調(diào)研測(cè)評(píng)的基礎(chǔ)上,綜合各方意見的要求,并已經(jīng)列入2012年住建部工作部署。楊紅旭介紹,政策為剛需和改善型需求購(gòu)房松綁無可厚非,但是改變樓市調(diào)控從緊的基調(diào)是肯定不行的。

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