全國性的樓市下降通道已然開啟。國家統(tǒng)計(jì)局18日公布數(shù)據(jù)顯示,2011年12月,70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格比11月下降0.24%,連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下降,房?jī)r(jià)跌幅逐步擴(kuò)大。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為,受限購、限貸政策持續(xù)的影響,樓市有望加速下行,商品住宅成交量將延續(xù)2011年下半年的低迷態(tài)勢(shì),難以全面回暖。
連跌 超七成城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降
2011年12月新建商品住宅價(jià)格下降的城市繼續(xù)增加,全國70個(gè)大中城市中,環(huán)比價(jià)格下降的有52個(gè)城市,占比74%;環(huán)比價(jià)格持平的有16個(gè)城市;環(huán)比價(jià)格上漲的有2個(gè)城市,漲幅僅為0.1%。
同時(shí),房?jī)r(jià)同比漲幅也出現(xiàn)下降跡象。統(tǒng)計(jì)顯示,70個(gè)大中城市中,2011年12月新建商品住宅價(jià)格同比下降的城市有9個(gè),比11月增加5個(gè);漲幅回落的城市有55個(gè)。
“2011年10月后,降價(jià)范圍加速擴(kuò)大,以全國超過70%的大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比回落收尾。雖然12月平均同比指數(shù)仍然高于100,卻已達(dá)到年內(nèi)最低值,比1月增幅回落5.19個(gè)百分點(diǎn)!辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為,這表明在經(jīng)歷近一年的樓市調(diào)控政策下,全國房?jī)r(jià)上漲得到有效控制,2012年將是房?jī)r(jià)回落的一年。
張?jiān)卤硎荆?2月大型房企為業(yè)績(jī)搶收而在各地進(jìn)行的降價(jià)促銷,不僅打破了市場(chǎng)價(jià)格僵持的局面,還帶動(dòng)了一線以外城市的價(jià)格深調(diào)。無論從環(huán)比降價(jià)城市數(shù)量增加方面還是價(jià)格回落幅度擴(kuò)大方面,都可以看出,價(jià)格拐點(diǎn)出現(xiàn)之后,全國性的樓市下調(diào)通道已然開啟。
值得注意的是,12月份環(huán)比價(jià)格上漲的2個(gè)城市分別是貴陽和銀川,均為西部城市;在16個(gè)止?jié)q的城市中,除泉州、湛江、三亞外,其余13個(gè)均為中西部城市。“可見,目前環(huán)比房?jī)r(jià)仍相對(duì)膠著的城市主要集中在中西部地區(qū),因?yàn)檫@些城市房?jī)r(jià)本來就相對(duì)較低、漲速相對(duì)較慢,降價(jià)空間沒有東部城市、高能級(jí)城市大!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說。
在北京、上海、廣州、深圳四大一線城市,新建商品住宅價(jià)格已連續(xù)3個(gè)月下降,且降幅擴(kuò)大明顯。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新研究報(bào)告表明,12月份,一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)為99.63,即價(jià)格環(huán)比下降0.37%;新建商品住宅價(jià)格同比綜合指數(shù)為102.4,即價(jià)格同比上漲2.4%,同比漲幅繼續(xù)明顯收窄。
楊紅旭表示,12月70個(gè)大中城市新建商品住宅同比綜合指數(shù)為101.6,即價(jià)格同比上漲1.6%,漲幅比11月份明顯收窄。接下來數(shù)月,隨著環(huán)比價(jià)格的下降,以及同比價(jià)格下降城市的增多,新建商品住宅同比漲幅將繼續(xù)下滑。
壓力 銷售放緩庫存大增
2011年12月,中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的30個(gè)主要城市新建住宅成交量環(huán)比增幅達(dá)10%,這是2011年下半年以來最大的單月環(huán)比增幅,但其上升的主要原因是11月市場(chǎng)成交過于低迷。此外,北京、深圳、杭州等重點(diǎn)城市12月成交量環(huán)比增幅都超過六成。然而,對(duì)比2009年和2010年四季度成交量環(huán)比三季度分別增加一成和四成,2011年四季度成交量不升反降,成為近幾年來表現(xiàn)最差的四季度。
進(jìn)入2012年,樓市成交依舊慘淡。根據(jù)中國指數(shù)研究院最新統(tǒng)計(jì),上周(1月9日至15日)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中,32個(gè)城市樓市周均成交量同比下降,18個(gè)城市成交量降幅在50%以上,其中溫州同比降幅達(dá)74.16%。
楊紅旭介紹說,從歷史數(shù)據(jù)上看,2011年商品房市場(chǎng)明顯降溫,銷售面積同比增幅明顯下滑,遠(yuǎn)低于近十年的平均增幅。
銷售放緩的同時(shí),庫存在逐月攀升。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,2011年12月,上海、廣州、南京和青島等城市的新房可售面積與2011年1月相比增幅均在五成以上,北京和深圳庫存增幅分別為28%和7%。
進(jìn)入2011年四季度以來,標(biāo)桿房企在各地的促銷力度加大,降價(jià)樓盤迅速增多,促銷方式更加多樣化,降價(jià)幅度亦明顯大于前期。但開發(fā)商銷售策略的調(diào)整并未拉動(dòng)銷售額顯著回升,11月份和12月份標(biāo)桿房企的銷售額分別僅為全年均值的75%和89%。整個(gè)四季度標(biāo)桿房企的銷售額僅占2011年全年銷售額的22%,為全年最低的一個(gè)季度。銷售乏力使得標(biāo)桿房企庫存壓力陡增,截至2011年12月底,中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)到的標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目庫存量比2011年5月底增加約7成。
中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為,受市場(chǎng)大勢(shì)影響,2011年全年標(biāo)桿房企的發(fā)展速度有所放緩。一方面,從銷售規(guī)模的增長(zhǎng)情況來看,十大標(biāo)桿房企的總銷售額同比增長(zhǎng)12%,較2010年下降約30個(gè)百分點(diǎn);另一方面,從開發(fā)商完成年度銷售計(jì)劃的情況來看,僅有恒大、華潤(rùn)、中海、保利4家房企完成年度銷售任務(wù),而2010年則有8家房企完成了年度銷售任務(wù)。
趨勢(shì) 樓市下行幅度將加大
房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭得到遏制的同時(shí),市場(chǎng)寒冬并未終結(jié)。專家認(rèn)為,在“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”的主基調(diào)下,限購等調(diào)控政策仍將持續(xù),樓市下行幅度將進(jìn)一步加深,而開發(fā)商則將面臨更大壓力。
住建部政策研究中心副主任王玨林接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性,主要還是調(diào)控政策產(chǎn)生了作用。2012年調(diào)控仍將持續(xù),基調(diào)不會(huì)發(fā)生變化。在王玨林看來,2012年的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向,在保持基調(diào)不變的情況下,不排除對(duì)限貸政策微調(diào)的可能,但限購等政策不太可能放松,因?yàn)楝F(xiàn)在條件不具備,“只可能增加而不會(huì)減少限購的范圍”。
王玨林認(rèn)為,在政策將保持穩(wěn)定性的預(yù)期明確以后,觀望情緒將逐漸減少,2012年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)與2011年不會(huì)有太明顯的差異。
對(duì)于未來的市場(chǎng)走勢(shì),短期來看,劉淵認(rèn)為,考慮到2012年前10天的市場(chǎng)低迷表現(xiàn),結(jié)合春節(jié)假期因素,1月主要城市一手住宅的成交量仍將保持低位。2月作為春節(jié)后的第一個(gè)自然月,開發(fā)商或?qū)⒓涌焱票P步伐,在這個(gè)階段如果成交量仍持續(xù)低迷,或?qū)⒂懈嗟拈_發(fā)商加入降價(jià)陣營。未來一段時(shí)間,土地市場(chǎng)或?qū)⒊蔀橐淮罂袋c(diǎn),土地成交價(jià)格若有實(shí)質(zhì)下降,將帶動(dòng)住宅銷售市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)下降。
就2012年全年而言,楊紅旭預(yù)測(cè),當(dāng)前的樓市環(huán)境更像2008年8月(下跌后持續(xù)至2009年2月),而非2011年6月。預(yù)期未來半年左右,全國房?jī)r(jià)將總體上保持環(huán)比下跌狀態(tài),2012年下半年趨于筑底、企穩(wěn),四季度可能逆轉(zhuǎn)為上漲。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,目前來看拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn),預(yù)期在6至12個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)還有可能有10%至20%的下調(diào)。而且一線城市對(duì)全國的示范作用非常大,不僅在政策執(zhí)行力度上,在房?jī)r(jià)下調(diào)過程中也會(huì)明顯影響全國。預(yù)計(jì)2012年全國樓市成交量繼續(xù)延續(xù)2011年四季度的下降趨勢(shì)。
對(duì)于房企資金狀況,楊紅旭預(yù)計(jì),2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源將繼續(xù)惡化,預(yù)計(jì)全年增速為8%。一方面,房企的融資環(huán)境難以全面向好;另一方面,房企的資金回籠仍將艱難。此外,外資對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持悲觀態(tài)度,難以大幅增加投資。