2011年樓市風(fēng)云驟變。嚴(yán)格的限購、限貸兩大政策使宏觀調(diào)控首次控制住了房價的急速上漲勢頭；由龍頭房企引領(lǐng)的降價潮從10月持續(xù)至今，三年來北京房價首次實質(zhì)性下跌；年輕的地產(chǎn)行業(yè)彌漫著悲觀。
　　企業(yè)的資金缺口、資產(chǎn)減價會帶來多大壓力？多大幅度的降價才能使成交量起死回生？調(diào)控政策會否放松……這成為全行業(yè)關(guān)注的焦點。本報為此采訪了七家研究機構(gòu)，其最大的共識是：政策的調(diào)整或持續(xù)將決定市場走勢。

　　偉業(yè)顧問：行業(yè)或面臨大規(guī)模洗牌

　　2011年一線城市成交量與平均房價持續(xù)下滑，嚴(yán)厲的調(diào)控政策已使整個樓市進(jìn)入相對漫長的調(diào)整期。
　　當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋施工面積、新開工面積三項依然處于歷史高位，行業(yè)投資量保持穩(wěn)定，主要是源于前兩年土地放量的慣性和最近大量保障房的開工。調(diào)控政策的影響已傳導(dǎo)至融資、投資、開發(fā)等諸多環(huán)節(jié)。
　　未來，住宅市場將會步入“雙軌制”，隨著住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，加之政策環(huán)境的影響，房地產(chǎn)業(yè)可能會面臨大規(guī)模行業(yè)洗牌。

　　國金證券：明年地產(chǎn)股或有投資機會

　　2011年房地產(chǎn)行業(yè)總體表現(xiàn)為量跌價滯。我們系統(tǒng)地測算了開發(fā)商目前和歷史的資金壓力，只要政策堅持，2011年底至2012年初，開發(fā)商資金狀況會接近歷史最低水平，房價調(diào)整的廣度和深度將更為明顯，2011年行業(yè)所呈現(xiàn)的對峙局面將被打破。
　　目前重點上市公司估值水平處于歷史低點，下跌空間并不大，2012年上半年地產(chǎn)股主要以震蕩行情為主；下半年經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)調(diào)控之間的蹺蹺板效應(yīng)會體現(xiàn)得較為明顯，存在政策松動預(yù)期，地產(chǎn)股估值水平有望得到一定空間提升，更多投資機會出現(xiàn)在下半年。

　　銀河證券：預(yù)計明年一季度行業(yè)見底

　　2011年上半年，龍頭型企業(yè)仍然取得了良好的銷售業(yè)績；10月至今，由中海、龍湖、綠地等品牌企業(yè)帶起的大幅降價潮仍在擴(kuò)散，房價開始實質(zhì)性回落，預(yù)計2012年一季度行業(yè)見底，地產(chǎn)投資增速同比最差將出現(xiàn)在明年第一季度或第二季度。
　　中國房地產(chǎn)行業(yè)月均投資額從2006年的1798億元上升到2011年的月均5709億元，年均增速25%。我們預(yù)計未來五年行業(yè)投資的年均增速將下降到10%-15%。

　　北京中原：調(diào)控政策短期難以放寬

　　縱觀2011年的北京樓市可謂是兩限（限購、限貸）下的深度調(diào)整期，因此也創(chuàng)出了很多的樓市之最，政策出臺最嚴(yán)厲，最頻繁；土地流拍最多；房企聯(lián)合拿地最多；住宅成交量最低，價格降幅最大；保障房執(zhí)行力度最強等。
　　2012年受到外部美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力和歐洲主權(quán)債務(wù)危機的負(fù)面影響，在貨幣和資金流動性方面調(diào)控政策將從穩(wěn)健緊縮轉(zhuǎn)變?yōu)榉�(wěn)健定向?qū)捤�，而在樓市方面，政策短期不會放寬，樓市的限購政策還將至少持續(xù)6個月以上，開發(fā)商資金仍會趨緊，保障性住房的供應(yīng)仍會維持高位，房價還將下行一段時間后逐漸歸于平穩(wěn)。這些使得樓市調(diào)控逐步從行政約束轉(zhuǎn)變?yōu)橐允袌鰹橹鲗?dǎo)的半自主市場，更加符合市場經(jīng)濟(jì)的運行規(guī)律和模式。

　　世聯(lián)地產(chǎn)：行業(yè)進(jìn)入供求為主導(dǎo)階段

　　與其他城市相比，北京的調(diào)控執(zhí)行力度更是嚴(yán)格。今年前五個月市場受政策影響，量價走勢波動較大，自五月份后成交量保持相對平穩(wěn)回落走勢，觀望氣氛增加，市場處于“干冷”階段，成交量低迷，而價格并未有回落跡象，進(jìn)入四季度后，中低價樓盤漸成為市場成交主體，價格出現(xiàn)平穩(wěn)回落。
　　面對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)市場開始發(fā)生諸多變化。首先，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)開始被動轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入以供求力量為主導(dǎo)的階段，政策力量成為常量。
　　其次，市場潛在需求依舊旺盛，通過限購等措施調(diào)控樓市并非長期選擇，政府是否能夠完成保障房建設(shè)，對于市場需求的釋放將是至關(guān)重要，商品房與保障房雙軌制正在形成。
　　另外，金融政策的調(diào)整，使得房企自籌資金比例大幅上升，為了保證淡市下現(xiàn)金為王，開始調(diào)整其經(jīng)營計劃。

　　思源經(jīng)紀(jì)：明年下半年市場或逐步穩(wěn)定

　　2011年房地產(chǎn)行業(yè)可謂多事之秋，從限購政策出臺，到行業(yè)降價促銷、地產(chǎn)大鱷戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，再到銀行存款準(zhǔn)備金的下調(diào)，市場發(fā)生了翻天覆地的變化。
　　2011年調(diào)控的最大貢獻(xiàn)是把游資和投機分子擠了出去，讓房地產(chǎn)市場能夠健康發(fā)展。但調(diào)控的一些負(fù)面作用也逐漸顯現(xiàn)：比如剛性需求被連續(xù)五年納稅證明所限制，同時改善型的需求也受到抑制。
　　2012年房地產(chǎn)總體市場將更加健康，下半年或?qū)⒅鸩椒�(wěn)定。這一方面因為國家調(diào)控已初顯成效，未來國家經(jīng)濟(jì)調(diào)整方向已從“抑通脹”轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨Ｆ椒�(wěn)”，政府不允許房價出現(xiàn)暴漲暴跌；另一方面，土地供應(yīng)面積有所收縮，未來供需明顯失衡的可能性不大，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅波動的概率較小。

　　亞豪機構(gòu) 本輪調(diào)控成果已初現(xiàn)

　　2011年，一方面“限購令”帶來的需求量的減少以及成交量的低迷籠罩全年；另一方面，貨幣政策從緊、融資渠道不暢，打折降價開始風(fēng)靡整個樓市。而以上兩方面也導(dǎo)致土地市場的冷清，地方政府財政收入劇減。從目前的情況來看，本輪調(diào)控的成果已經(jīng)初現(xiàn)，房價上漲的勢頭已被遏制。
　　2012年，政府一方面要保證調(diào)控的成果，防止政策取消后房價的報復(fù)性反彈；另一方面又要防止過分打壓對經(jīng)濟(jì)增長的巨大沖擊。因此在2012年上半年仍會延續(xù)今年的調(diào)控政策，但是從下半年開始，政策應(yīng)會發(fā)生轉(zhuǎn)向，“限購”這種行政色彩濃厚的調(diào)控手段將逐漸退出市場，取而代之的將是限貸等貨幣調(diào)控手段。而從市場表現(xiàn)來看，上半年房價仍然會處于下行通道，下半年在下調(diào)一定幅度之后則會趨于平穩(wěn)。