當(dāng)前，受到樓市調(diào)控、城市化下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型等綜合因素影響，商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫。與暗淡無光的住宅市場(chǎng)相比，商業(yè)地產(chǎn)不僅在其發(fā)展日趨成熟的一線城市遍地開花，二三線城市更成為的開發(fā)商掘金商業(yè)地產(chǎn)的“寶地”。業(yè)內(nèi)人士近日在太原舉辦的第12屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)招商大會(huì)上表示，未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景光明，但需要防范可能出現(xiàn)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)并做好后期的管理、運(yùn)營(yíng)。
商業(yè)地產(chǎn)升溫房企紛紛“淘金”
“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)非常火爆�！碧粕浇ǹ品康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)佟干城說，不少開發(fā)商或多或少會(huì)涉足商業(yè)地產(chǎn)。
根據(jù)戴德梁行、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)發(fā)布的第二季度市場(chǎng)報(bào)告，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)日趨活躍，北京、上海、廣州、深圳等城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金及售價(jià)均有明顯上升。中原地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告顯示，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)晴雨表之一的甲級(jí)寫字樓指數(shù)在2011年上半年出現(xiàn)了明顯的上漲，北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州甲級(jí)寫字樓租金的累計(jì)漲幅分別為17%、2%、11%、19%、3%、4%，租金也呈現(xiàn)出全面上漲態(tài)勢(shì)。此外，受投資氣氛逐步增強(qiáng)、寫字樓成交量穩(wěn)中有升的影響，2011年上半年，深圳、廣州、成都、杭州的甲級(jí)寫字樓價(jià)格也全面上漲，每平方米價(jià)格均價(jià)分別為50161、25715、15819、37339元，半年的累計(jì)漲幅分別達(dá)到24%、18%、7%、8%。
除了一二線大城市外，不少開發(fā)商也瞄準(zhǔn)了中小城市。大同市一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人趙志毅表示，現(xiàn)在不少中小城市對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)需求剛剛起步，城區(qū)擴(kuò)大和舊城改造將釋放出巨大的投資空間，這必將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大帶來新的機(jī)遇。
此外，房地產(chǎn)業(yè)巨頭也開始將目光投向商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)戴德梁行近期統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，萬科計(jì)劃未來持有型物業(yè)將占其20%的開發(fā)比例；保利計(jì)劃到2012年在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資將占到其總投資額的30%；金地2011年的土地投資額中有20%的資金投向商業(yè)項(xiàng)目并提出未來5年用商業(yè)地產(chǎn)“再造一個(gè)金地”。
避樓市調(diào)控催熱商業(yè)地產(chǎn)城鎮(zhèn)化下房企轉(zhuǎn)型為根本原因
不少開發(fā)商表示，目前住宅市場(chǎng)受限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策遏制后，回報(bào)率更高的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)吸引他們的目光，也有的將商業(yè)地產(chǎn)的銷售資金作為企業(yè)完成年度銷售目標(biāo)的主要支撐。
山西振鵬投資開發(fā)有限公司總經(jīng)理李杰說，商業(yè)地產(chǎn)之所以“非�；鸨�，與今年住宅市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控關(guān)系密切。他認(rèn)為，今年銀行信貸收緊、加之一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)步入下行通道、萬科等大的房地產(chǎn)企業(yè)率先引領(lǐng)降價(jià)潮，住宅市場(chǎng)步入嚴(yán)冬已毫無懸念。李杰表示，該公司房地產(chǎn)開發(fā)中住宅項(xiàng)目占比約80%，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目約20%，在目前狀況下未來會(huì)逐步提高商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比重。
不少開發(fā)商也看到了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)帶來的更高回報(bào)。佟干城認(rèn)為，相比普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)還算是起步階段，回報(bào)率也相對(duì)更高。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹不久前曾表示，目前商業(yè)地產(chǎn)仍然是投資領(lǐng)域最為熱土的版塊，在北京上海的中心區(qū)域，投資商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率比住宅等其他版塊高2-2.5倍。
此外，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市調(diào)控只是造成商業(yè)地產(chǎn)走向繁榮因素之一，商業(yè)地產(chǎn)熱度升溫的主要原因與房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和我國(guó)城市化發(fā)展有關(guān)。
“住宅市場(chǎng)冷清并不是商業(yè)地產(chǎn)升溫的重要原因。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)旅游地產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云認(rèn)為，除了受到當(dāng)前樓市調(diào)控影響外，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型是重要因素之一。她說，商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)成熟發(fā)展的表現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)升溫體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型要求，任何企業(yè)轉(zhuǎn)型是要適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求。隨著我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住宅市場(chǎng)推動(dòng)，需要大量與之配套的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)。
山西九昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理張萌盛認(rèn)為，我國(guó)城市化發(fā)展是商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫的重要因素。根據(jù)2010年人口普查結(jié)果顯示：中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已達(dá)到46.68%。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心預(yù)測(cè)，未來10年我國(guó)城鎮(zhèn)化率的年均增加率在0.8%-1%，到2020，城鎮(zhèn)化率預(yù)計(jì)在55%-56%。對(duì)此，張萌盛指出，商業(yè)地產(chǎn)繁榮與城市發(fā)展息息相關(guān)，城鎮(zhèn)化率的提高需要商業(yè)地產(chǎn)給城市建設(shè)提供配套，需要給老百姓提供服務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)作為服務(wù)業(yè)的發(fā)展平臺(tái)，人們對(duì)其未來需求量還將有所增加。
需防范資金鏈風(fēng)險(xiǎn)做好管理、運(yùn)營(yíng)
盡管業(yè)界普遍看好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，但是業(yè)內(nèi)人士對(duì)于目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展所潛在風(fēng)險(xiǎn)和問題也表現(xiàn)出了擔(dān)憂。他們指出我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)要良性發(fā)展需要改變重招商、輕合作的模式，同時(shí)要防范資金鏈風(fēng)險(xiǎn)并做好后期管理、運(yùn)營(yíng)。
中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)董利認(rèn)為，招商難是未來商業(yè)地產(chǎn)不得不面對(duì)的難題。他說，目前部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重招商、輕合作。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要先考慮需求，采取倒開發(fā)模式。張萌盛則認(rèn)為，相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)的消費(fèi)人群不同，要在規(guī)劃時(shí)要充分考慮其規(guī)模、配套、定位和周邊環(huán)境等。
張萌盛說，商業(yè)地產(chǎn)尤其是大的城市綜合體，需要開發(fā)商的后期運(yùn)行、管理，這其中開發(fā)商承擔(dān)的社會(huì)職能相對(duì)更多、責(zé)任更重，風(fēng)險(xiǎn)也就更大。普通商品住宅資金回收期一般為2-3年，而商業(yè)地產(chǎn)一般需要5-10年。不少業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)火爆，若供應(yīng)量超過市場(chǎng)的消化能力會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)滯銷和堆積，導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂。
蔡云等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)最重要的是后期運(yùn)行和管理�！吧w一個(gè)商業(yè)大廈是容易的，但是維持運(yùn)轉(zhuǎn)和運(yùn)營(yíng)則最難�！辈淘普f，業(yè)內(nèi)有一句話：“大廈真正開業(yè)那天才是商業(yè)地產(chǎn)開始的那天。”所以，商業(yè)地產(chǎn)除了研究市場(chǎng)和考慮市場(chǎng)支撐外，其后期運(yùn)行和管理非常重要。
