“鐵九銅十”黯然退場,海南樓市一時間似黑云壓城。
全省商品房市場10月份共簽約2883套,環(huán)比上月減少了310套,簽約面積約25萬平方米,僅相當于去年月均銷售面積71萬平方米的三分之一左右——本應是銷售旺季,海南樓市“銀十”的成績單卻令人大跌眼鏡。
進入11月,樓市成交進一步萎縮,上周海南全省房產(chǎn)僅成交606套,環(huán)比再跌23.9%。
曾幾何時,海南樓市在國際旅游島概念刺激下,堪稱“熱錢”的天堂,數(shù)千億資金從全國甚至世界各地蜂擁而入,把海南的地價、房價炒上了天。誰料調控政策層層加碼,這波熱潮僅持續(xù)了幾個月便陷入有價無市的僵持期,而這一“僵持”就是一年半,終于,當“金九銀十”變成了“鐵九銅十”,開發(fā)商和炒房客們都已經(jīng)堅持不住了。
從本報記者實地調研的情況來看,雖然地方政府、銀行等對海南樓市前景仍表示樂觀,但撲面而來的樓盤打折、物業(yè)或土地轉讓的廣告透露出,民間資本撤離的心情已非常急切。
炒房客表情 從瘋狂涌入到急著跑路
“現(xiàn)在非常想撤出來,但房子賣不動,沒法撤!
來自杭州的高女士告訴記者,去年年初,她和幾個朋友籌集了幾百萬元在文昌一次性購入十幾套房子,本想趁價格上漲時賣出,不料買了不久房價就停止上漲,觀望了一段時間后決定掛出來賣,去年就賣出去一套,現(xiàn)在降價也沒人買了。
2009年12月31日,國務院辦公廳發(fā)布《國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》,海南新一輪的房地產(chǎn)盛宴由此開啟。數(shù)千億資金涌向海南,跑馬圈地、開發(fā)承建、批量購房……很快地,“炒房客”便滲透到海南樓市的各個領域。
如今,這些資金卻如熱鍋上的螞蟻,無心戀戰(zhàn),急于撤離。
來自南京的謝先生也向記者透露,去年他從多個朋友那兒融資了幾千萬元來海南開發(fā)房地產(chǎn),但沒想到這股熱潮只維持了幾個月,待今年下半年他們的房子建好開賣,海南樓市已陷入有價無市的觀望期。
“如今開盤已經(jīng)3個多月,房子總共只賣出去5套,”他焦急地說,為了盡快回籠資金還債,正在考慮將項目出讓。
急著“跑路”的并非只有投資客及小型開發(fā)商,由于成交低迷,開發(fā)商拖欠工程建設款的情況越來越普遍,隨著年關臨近,很多建筑商也急切地想拿回他們墊支的工程款。
在海南萬寧市某溫泉度假村項目現(xiàn)場,空曠的工地上只見銹跡斑斑的腳手架和已經(jīng)有些腐爛的安全圍欄,知情人士告訴記者,此項目是該度假村的二期工程,上半年動工,但由于資金無法到位,已經(jīng)停工半年多。
“一期工程款還拖欠著,建筑商已經(jīng)無力也不敢再墊資建設二期工程了。”該知情人士無奈地說,此前請客送禮好不容易才拿到項目,現(xiàn)在只想快些拿回墊支的工程款,離開這個地方。
“開發(fā)商原本承諾每月支付工程款1500萬元,但現(xiàn)在只能兌現(xiàn)一半,剩下的用房子抵,為了盡快收回資金,我們只好將房子以低于市價1000元的價格委托給售樓中心的工作人員,并承諾賣掉一套給他們五萬元的獎勵!
建房子建成了房東,同樣在萬寧承建項目的“包工頭”李先生郁悶不已。
長期監(jiān)控境內(nèi)外“熱錢”流向的廣東省社會科學院教授黎友煥(博客,微博)指出,從監(jiān)控體系可以看到,很多前期進入房地產(chǎn)的“熱錢”,現(xiàn)在迫切地想要出來,只是沒有相應的成交量來支撐。
售樓中心現(xiàn)狀 從門庭若市到門可羅雀
急歸急,但在全國樓市“降”聲一片的大背景下,海南炒房客們發(fā)現(xiàn),他們根本找不到接盤人。
11月初,三亞已經(jīng)進入傳統(tǒng)的旅游旺季,位于市中心的鹿回頭公園人流量明顯增加,臨近中午時分,公園停車場已是一“位”難求。但是,離鹿回頭公園幾百米距離的大型樓盤半山半島的售樓中心,卻是門可羅雀,冷清得讓人以為這里并未開門營業(yè)。
半山半島并非特例。記者在海南?凇⑷齺喿咴L發(fā)現(xiàn),雖然已進入旺季,但大部分房地產(chǎn)項目的售樓中心鮮少有人光顧,很多樓盤的銷售中心只見售樓人員不見看房人,與去年年初投資者瘋狂搶購、樓價“一日一漲”的火爆場景形成鮮明對比。
“我們今年的銷售目標是十個億,但10個月過去了,我們只賣了不到一個億!焙D袭?shù)啬撑琶笆拇笮烷_發(fā)商銷售總經(jīng)理告訴記者。
像他這樣的開發(fā)商也并不少見。除了少數(shù)樓盤銷售目標完成情況較好,很多開發(fā)商的銷售團隊都很焦慮,眼看2011年行至年尾,他們的成績單卻慘不忍睹,完成的銷售額大都只是全年目標的一個零頭。
為提升人氣,更為回籠資金,去年年初還捂盤、惜售的開發(fā)商如今無不使出渾身解數(shù)增加銷售額。除了在網(wǎng)絡、報紙、電視、公路牌等各種媒體上投放巨幅廣告外,一些開發(fā)商還前往北京、上海、江浙、東北、山西、四川等購房需求較大的城市或地區(qū)推介。
一時間,鋼琴演奏會、泳裝秀等吸引投資者前去看盤的各類活動應運而生,時下最流行的團購,甚至買房送寶馬等一系列促銷手段也全部上陣。
當上述種種都不奏效,越來越多的開發(fā)商祭出了最后一招:降價。
在去年年初萬元以下房源蹤跡難覓的?冢缃衩俺隽撕芏6000元出頭的新盤。據(jù)記者了解,?谝话胍陨系臉潜P推出了打折優(yōu)惠,一些樓盤,如富力盈溪谷近日甚至推出了最低6折的團購促銷;在海南房價最高的三亞和陵水,幾乎所有的樓盤都能享受折扣,一些樓盤的基礎折扣達72折,如果一次性付款,還能享受92到98折不等的折上折優(yōu)惠。
價格降得再狠,投資者也并不買賬。在剛剛過去的10月,海南商品房市場共簽約2883套,簽約面積約25萬平米,僅相當于去年月均銷售面積71萬平米的三分之一左右。海南當?shù)胤康禺a(chǎn)中介預測,11月的銷售情況可能會更慘烈。
開發(fā)商處境 從雞犬升天到全面洗牌
只有在退潮的時候才知道誰在裸泳。
記者調研發(fā)現(xiàn),即使在海南樓市整體蕭條的情況下,一些品牌開發(fā)商的房子依然賣得很好。其中的佼佼者雅居樂,其位于陵水的清水灣項目今年前10個月的累計銷售額已達75億元,接近去年全年銷售85億元的水平;而2008年才進駐海南的萬科,其位于三亞的首個項目萬科森林度假公園,一開盤就賣了10個億。
資金實力決定開發(fā)與擴張進度,品牌開發(fā)商或因銷售回款較好、母公司實力雄厚、融資渠道多元化等,開發(fā)進度并未見放慢,有的甚至還逆勢提速及擴張;與之形成鮮明對比,資金實力弱的民營開發(fā)商今年明顯放慢了開發(fā)進度,有的已經(jīng)出現(xiàn)停工,還有的甚至計劃出讓項目。
經(jīng)過近兩年的發(fā)展,海南房地產(chǎn)行業(yè)憑借國際旅游島概念“雞犬升天”的局面已經(jīng)過去,行業(yè)大洗牌不可避免,存活下來的企業(yè)在未來將主導海南樓市的走勢,他們將帶領海南的房地產(chǎn)業(yè)從之前的混亂走向有序和規(guī)范化。
從政策層面來看,海南省政府也有意引進及扶持大型品牌房企在海南發(fā)展,早在去年3、4月份,海南省住建廳和國土廳在制定房地產(chǎn)行業(yè)相關政策時,就已經(jīng)開始往大型品牌企業(yè)偏斜。當前,萬科、雅居樂、華潤、中信、恒大、富力等知名開發(fā)商已進駐海南,并通過兼并收購占領了絕大部分市場份額。
無論如何,年底都是對現(xiàn)金流要求最高的時點,巨量貸款、工程款、員工薪酬等費用的支付與結算,與“熱錢”的撤離、低迷的成交共同形成一道檻,跨不過去的開發(fā)商將被淘汰出局。有業(yè)內(nèi)人士預計,如果調控政策不松動,開發(fā)商將不得不以價換量回收資金,這意味著春節(jié)前海南的樓價還將繼續(xù)深調。