品牌開發(fā)商正在醞釀更大程度的降價。本報記者走訪多家企業(yè)獲悉,隨著政策形勢的進一步明朗,多數(shù)品牌房企已經(jīng)放棄房地產(chǎn)調(diào)控短期可能出現(xiàn)松動的幻想,開始更為理性地看待目前房地產(chǎn)市場,并采取更為務(wù)實的定價和銷售策略。在此背景下,降價的潮流不斷涌動。
萬科引領(lǐng)新一輪降價潮
近期,幾乎每逢周末,各地都會有新的樓盤降價開盤的消息傳出。本周末,上海萬科將引領(lǐng)新一輪降價潮。
據(jù)漢宇地產(chǎn)有關(guān)人士透露,上海萬科醞釀旗下樓盤全線降價,以打破華東市場回款不利的局面。因為降價幅度可能超過20%,萬科正在為部分項目辦理新的網(wǎng)上備案價格。
昨天,21世紀(jì)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人曾江證實,萬科尚源項目將于本周六開盤,其中部分面積為79平方米的小戶型價格低至85萬元左右,折合單價約合1萬元/平方米。而根據(jù)中房信集團提供的數(shù)據(jù),萬科尚源在今年7月以來銷售均價在1.4萬—1.5萬元/平方米。若以此計算,新盤降價幅度接近30%。
同時,萬科另一個在上海的樓盤清林徑也將于近期開盤。因為傳出可能降價的消息,昨天大批老業(yè)主聚集在售樓處集體抗議,公司一度暫停對意向購房者的看房服務(wù)。據(jù)銷售人員介紹,新開盤價格可能在1.3萬—1.4萬/平方米之間,較此前1.65萬元/平方米的均價有近20%的折讓。在針對上海萬科旗下項目是否出現(xiàn)降價問題接受記者采訪時,上海萬科回應(yīng)稱,萬科清林徑項目尚未開盤,售價也未正式公布,公司將根據(jù)市場趨勢合理定價。
“目前房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)形成共識,打折在20%以下根本沒作用。未來折讓幅度可能都在20%以上!敝蟹啃偶瘓F分析師薛建雄表示。
價格逼近房企盈虧線
降低后的價格是否已經(jīng)到觸及開發(fā)商的盈虧臨界點呢?根據(jù)本報記者調(diào)查,萬科尚源與清林徑兩個樓盤拿地樓板價分別是5281元/平方米和6000元/平方米。薛建雄表示,如果加上3500元的建安成本,1000元的精裝修成本,以及稅費1500元和財務(wù)成本1000元,上述項目總成本大概1.2萬元—1.3萬元/平方米。也就是說,目前兩個項目的特價房源已經(jīng)接近或低于開發(fā)商的建設(shè)成本。開發(fā)商“虧本賺吆喝”的時代正在來臨。
不過,對于大型房企來說,總體來看利潤空間仍然很大。同樣是上述兩個項目,今年以來的別墅銷售價格在2.3萬—2.8萬元/平方米之間。以別墅超高利潤率找回公寓“犧牲”的利潤,是很多企業(yè)的策略。另外,萬科在上海其他項目如琥珀臻園、花園小城等項目都是早年拿地項目,后者拿地成本只有1600元/平方米,今年初的最高銷售價格超過16000元/平方米!昂芏喾科蠊㈩愴椖坷麧櫬士赡艹^40%,因此仍有降價空間!毖y表示。
同樣存在巨大降價空間的還有一向以低價拿地著稱的上海綠地集團。根據(jù)記者調(diào)查,以綠地集團旗下的濱江豪宅項目“海珀旭輝”為例:2007年底,綠地集團以36.32億元拿下濱江104街坊地塊,最終成交樓板價不到2萬元/平方米,大大低于市場預(yù)期。即便加上2萬元/平方米的建安、裝修和稅費成本,該地塊上被定名為“海珀旭輝”和“海珀日輝”的豪宅項目成本價格仍然只有4萬元左右。但之前上述項目的銷售價格基本在8萬—10萬元/平方米,利潤率超過100%。近期,本報記者通過調(diào)查獲悉,綠地可能正在考慮以超乎預(yù)期的折讓幅度推出部分特價房源,其價格可能接近成本。
“慘不忍睹”促房企“救亡圖存”
當(dāng)越來越多的房源接近盈虧底線,房企對大勢的判斷也從其價格策略中體現(xiàn)出來。據(jù)了解,一家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)的老總在近期上報有關(guān)方面的報告中,以“慘不忍睹”來形容10月以來一線城市房企的狀況,并稱動輒30%—40%的降價幅度將對房地產(chǎn)業(yè)造成重大打擊。這位老總也坦言,在中國經(jīng)濟沒有出現(xiàn)重大問題的情況下,此輪房地產(chǎn)調(diào)控將一直堅持下去。房地產(chǎn)企業(yè)正日益清醒地認(rèn)識到這一形勢,并思考應(yīng)對之策。
昨天,恒大集團發(fā)布前10個月銷售業(yè)績,高調(diào)宣布已完成全年銷售計劃的111.2%,前10個月銷售業(yè)績也大幅超過去年全年。據(jù)了解,恒大前10個月累計合約銷售額778.7億元,同比增長89.2%。累計合約銷售面積1185.6萬平方米,同比增長79.9%。但累計合約銷售均價僅增長5.2%,至6568元/平方米。“恒大是最早認(rèn)清形勢,以低價跑量回籠資金的企業(yè)。”易居中國主席周忻表示。
不過,在展望未來時,恒大集團主席許家印表示,未來恒大不會再出現(xiàn)如此高速的增長,明年增幅或保持在10%—20%。
這種判斷正在成為很多企業(yè)的共識。“中國經(jīng)濟逐步進入"去房地產(chǎn)化"時代,主動擠掉房地產(chǎn)泡沫對中國經(jīng)濟的長期發(fā)展有益。這是大勢所趨!敝心辖ㄔO(shè)(000961,股吧)有關(guān)負責(zé)人表示。
除了調(diào)低增長預(yù)期外,也有部分企業(yè)開始在推進多元化經(jīng)營方面進行更多嘗試。近期,綠地集團收購遼寧丹東煤炭深加工項目和浙江舟山石油產(chǎn)供銷一體化基地,完成了其原有能源產(chǎn)業(yè)的又一次突破。今年8月,綠地集團投資5億元簽約內(nèi)蒙古晉豐元煤化物流園區(qū)項目!熬G地的"轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新"戰(zhàn)略正在能源領(lǐng)域落實開來!本G地集團有關(guān)人士昨天表示。