口說無憑 買二手房小心中介陷阱
2011-11-08   作者:李紫來  來源:經濟參考報
 
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    二手房市場可以為買主提供豐富的房源,但買主也要學習一些買房知識。圖為一些市民在一家房屋中介所前查看二手房信息。資料照片

    案例一:分清“居間”與“委托”

  郝女士生意繁忙,為圖省心,她找了一家中介公司代辦買房事宜。2009年11月,經中介公司介紹,她買下了北京東城區(qū)的一處二手房。入住之后,郝女士發(fā)現(xiàn)該房屋的供暖費沒有結清。郝女士認為中介公司在房屋交易過程中審查失職,故起訴至法院,要求中介公司為其支付拖欠的供暖費。中介公司辯稱,雙方不存在居間合同關系,郝女士簽的是《單獨委托過戶協(xié)議》,僅委托中介公司代辦房屋產權過戶。過戶之外的事情,中介公司概不負責。

  法官審理查明,郝女士確實沒有簽過《居間服務合同》,只簽了一份《單獨委托過戶協(xié)議》。該協(xié)議約定:中介公司為郝女士提供權證代辦服務,郝女士支付委托過戶費用37700元。法官注意到,該房屋的成交價是165萬元,按市場慣例,委托過戶費一般不超過3000元。37700元的費用明顯高于市場價格,占房屋成交價的2.28%,與居間服務費的收費標準頗為近似。對此,中介公司的說辭是,雙方簽署了《單獨委托過戶協(xié)議》,“一個愿打,一個愿挨”。
  法官向郝女士解釋,《居間服務合同》和《單獨委托過戶協(xié)議》不同,二者對應的法律關系分別是居間合同關系與委托合同關系,中介公司承擔的相應法律義務也不同。缺少了關鍵的《居間服務合同》,郝女士很難證明雙方之間存在居間合同關系。聽罷,郝女士對法官說:“我買房子的時候工作忙,就想找中介公司代理一下,不明白這‘代理’二字是指居間還是委托。現(xiàn)在才知道,供暖費沒結清是吃了小虧,沒簽《居間服務合同》才是上了大當!”思慮再三,郝女士準備繼續(xù)搜集有力證據(jù),另行起訴,于是撤回了本案的訴訟。
  消費者買賣二手房時,常說要找中介公司“代理”一下,卻不知口語的“代理”一詞在中介行業(yè)中對應著兩種不同的法律關系——居間合同關系與委托合同關系。一些中介公司恰是利用了消費者的這種無知,蓄意混淆上述兩種法律關系,從而規(guī)避責任,牟取不當利益。郝女士的遭遇,就是中介公司混淆概念、“偷梁換柱”的典型案例。
  居間服務是中介公司的主營業(yè)務,需承擔較多義務和較大的風險。在二手房交易中,買賣雙方是委托人,中介公司是居間人。居間人不能以委托人的名義簽訂《房屋買賣合同》,僅能以自己的名義居中斡旋,傳達雙方意思,起牽線搭橋的作用。居間服務受到《房地產經紀管理辦法》等特別法的約束,法律方面掣肘較多,相關部門的監(jiān)督也較為嚴格。
  委托業(yè)務僅是中介公司的“副業(yè)”,內容主要是代辦產權過戶、代為辦理貸款等,收費條件是完成委托的事項。委托服務沒有專門的行政法規(guī)、規(guī)章予以約束。
  實踐中,中介公司混淆居間合同關系與委托合同關系的手段有兩種,一種是通過簽約的方法:中介公司將上述代辦業(yè)務寫進《居間服務合同》,使買房人產生誤解,以為代辦業(yè)務是居間業(yè)務的必要附隨,二者屬于同一種法律關系。二是個別中介公司欺騙消費者以《單獨委托過戶協(xié)議》代替《居間服務合同》,一旦產生訴訟,就以“意思自治原則”(法院的判決應尊重雙方自愿簽訂的合同)為盾進行答辯。

  案例二:防止中介的“口說無憑”

  張小姐想要購買一套二手房自住。該房屋價格略高,令她猶豫不決。中介公司的業(yè)務員李明(化名)向她游說:“我們公司在銀行有關系,貸款的利率也可以打七折!但是,為了不暴露銀行的關系,這個承諾不能寫在居間合同上!崩蠲鬟口頭承諾,如果房屋沒有成功過戶,中介公司免收中介費。張小姐盤算:利率打折后自己就能夠買得起這套房子;即使房子沒買成,也不用給中介公司錢,不妨先簽合同試試。在中介公司的安排下,張小姐與房主簽訂了《房屋買賣合同》,并與中介公司簽訂了《居間服務合同》及《傭金確認書》。但直到約定的交付房款之日,中介公司也沒有把承諾的低息貸款辦理下來,張小姐只得與房主解約。

  一個月后,張小姐接到法院的傳票,中介公司起訴她支付居間服務費3萬元。張小姐認為自己不應支付居間服務費,她向法官轉述了李明的口頭承諾,并要求與李明當面對質。中介公司則稱,己方沒有叫“李明”的員工,也從未作出任何口頭承諾,根據(jù)《居間服務合同》的約定,只要買賣雙方簽訂了《房屋買賣合同》,張小姐就應當交納居間服務費,且張小姐已經簽署了《傭金確認書》予以確認。張小姐恍然大悟,自己上了中介公司的當,除了名字,她對“李明”一無所知,何談對質。因為張小姐也拿不出任何證據(jù)證明口頭承諾的存在,法院對張小姐的說法不予采信,判決張小姐敗訴。
  在這則案例中,中介公司為了賺取張小姐的居間費用而打出“組合拳”。根據(jù)《合同法》第十條,口頭合同也具有法律效力。但口頭約定具有即時性的特點,在發(fā)生糾紛時難以取證。中介公司正是鉆了這樣的空子,一旦發(fā)生訴訟,中介公司就矢口否認。雖然法律認可口頭約定的效力,但如果買房人不能證明中介公司作出過口頭承諾,就要面臨敗訴的風險。
  因此,消費者不要輕信中介公司的口頭承諾,務必令中介公司留下書面文字作為證據(jù)。如果中介公司拒絕把口頭承諾落實在筆頭,那么這項“承諾”就不可輕信。

  案例三:小心中介玩虛假信息

  王先生的孩子即將上小學,想買一套“學區(qū)房”。中介公司為他介紹了一處房屋,離某重點小學只有一路之隔。中介人員向王先生口頭保證,這套房子屬于該學校的學區(qū)范圍之內,于是王先生簽訂了《居間服務合同》、《房屋買賣合同》并向房主交納了定金5萬元。后王先生從該房屋所在小區(qū)的居委會得知,這套房子距某小學雖近,但行政區(qū)劃不同,住在這兒根本就上不了該學校?紤]到解約要損失定金5萬元,王先生還是咬牙買下了這處房屋,但拒絕向中介公司支付居間服務費。

  中介公司卻將王先生告上法庭,要求他按購房款的2.5%支付居間服務費2.6萬元。王先生答辯稱,中介公司介紹的房屋不在某小學的學區(qū)范圍內,中介公司的服務存在瑕疵;中介公司僅帶領看房一次,沒有提供其他服務,2.6萬元的高額收費與其服務內容明顯不適,因此要求減免居間服務費的數(shù)額。中介公司表態(tài),王先生已經簽訂《居間服務合同》確認了2.6萬元居間服務費的數(shù)額,且按購房款2.5%計費符合法律規(guī)定,不同意減免。因為是口頭承諾,王先生無法提供證據(jù)證明中介公司在學區(qū)問題上做出過承諾,法院沒有采信王先生的答辯,并判決他敗訴。
  王先生的遭遇告訴我們,中介公司告知購房者的信息未必是真實、可信的。究其原因,既可能是中介公司疏于核查房主提供資料的真?zhèn),還可能是中介公司故意隱瞞了影響交易成功的重要信息。
  個別中介人員急于促成交易,有時會故意隱瞞不利于房屋成交的信息,不進行風險提示。例如,不向購房者說明可能不利于成交的房屋歷史情況(如房子是大家所避諱的“兇宅”)、房屋質量問題(如漏水)、周邊環(huán)境(如臟、亂、差)、特殊政策(如學區(qū)、落戶問題)等。購房者在中介公司帶領看房時不易發(fā)現(xiàn)上述問題,房屋交易完成后難免向中介公司問責,產生糾紛。
  消費者面對中介公司提供的各種信息,應如何辨析真?zhèn)?一是不輕信中介人員的口頭保證;二是主動調查、了解情況,例如向鄰居、居委會詢問房屋的歷史情況、周邊環(huán)境,向相關政府機構(如房管部門)核實房屋權屬狀態(tài);三是有條件的購房者可委托律師或專業(yè)機構予以核查。

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