萬科降價了！
本報記者獲悉，萬科北京公司旗下金隅萬科城即將于11月推出三期新房源，均價14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米；與此同時，萬科深圳公司旗下項目金域緹香也將于11月推出均價萬元左右的精裝修房源，比此前開盤價優(yōu)惠約1000元左右。
此外，深圳萬科公園里、惠州萬科城、東莞紫臺等項目也推出不同幅度的優(yōu)惠措施。事實上，2011年以來，萬科的降價一直在持續(xù)，只不過更為隱蔽，降幅也呈遞進式，隨著一期期新房源的推出，價格也更為優(yōu)惠。
不只是萬科，在深圳，招商果嶺在10月29日以低于區(qū)域均價數(shù)千元的價格入市，在惠州，卓越蔚藍海岸更推出均價4900元/平方米的成本價房源。
幾大房產(chǎn)大鱷中，繼中海、龍湖之后，隨著11月份的到來，深圳開發(fā)商接棒上海，萬科、招商、卓越等開發(fā)商領(lǐng)銜掀起又一輪降價潮，大型開發(fā)商降價背后，既有“調(diào)控將長期持續(xù)”預(yù)期下市場競爭的壓力，也有年度沖擊業(yè)績的壓力，而更多的中小開發(fā)商則跟風跳水或轉(zhuǎn)手，全國性的降價潮大幕或?qū)㈤_啟。
隱性降價
降價信息來得有些隱蔽。
10月31日，深圳萬科宣布，位于龍崗坪山的金域緹香新一批產(chǎn)品將在11月推出，全部為約74-89平的2-4居室�！叭胧袃r格將會非常吸引人，不少單元在10000元/平米左右，還送精裝�！鄙钲谌f科內(nèi)部人士說。
不同的是，開發(fā)商并未大張旗鼓宣傳降價。
但實際上仔細對比，這比一期9400-12000元/平方米的開盤價格低了不少。深圳萬科對這個樓盤的性價比充滿信心并表示：除金域緹香外，客戶只要能在深圳找到1套10000元平方米以下、由10大品牌開發(fā)商開發(fā)的盤，且項目帶全屋精裝修的，即可獲得1萬元現(xiàn)金獎勵。
“換言之，金域緹香是一年來深圳最劃算的精裝房了，”深圳業(yè)內(nèi)房產(chǎn)人士評價。
深圳萬科旗下另一項目“萬科公園里”則推出買房送8萬家私禮金券的優(yōu)惠，該盤曾在9月底以16000元/平方米入市，比同區(qū)域均價低了2000元左右/平方米。
同樣，萬科清林徑11月初將會加推2-3房新房源，在總價直減6萬的基礎(chǔ)上，再打9.8折。
位于大深圳區(qū)域內(nèi)的東莞萬科紫臺，更將價格從均價15000元/平方米下調(diào)至13000元/平方米，最低至11000元/平方米。
凡此種種。
國金證券房地產(chǎn)行業(yè)研究報告顯示，深圳萬科公園里、金域緹香9月開盤房源，相對原預(yù)計價格，前者降幅15%左右，后者20%左右。
此番萬科又提高了優(yōu)惠幅度。不過，深圳萬科有關(guān)人士卻并不承認公司在降價�！敖衲暌詠砣f科的降價未受市場關(guān)注，也未引起糾紛，因其營銷策略太靈活，手段方法多樣，”上述深圳業(yè)內(nèi)人士說。
競相出貨
緣何此時降價？對于萬科來說，市場競爭壓力在陡增。
萬科三季報顯示，今年三季度主要城市商品住宅供應(yīng)量增加，而銷售則進一步放緩。深圳、廣州、東莞、佛山等萬科進入的14個城市商品住宅批準預(yù)售面積同比上升5.1%，成交面積則同比下降20.9%。
萬科董秘譚華杰坦承，市場環(huán)境的巨大變化對萬科的銷售也有所影響：10月前后歷來都是新盤上市高峰，未來一段時期，預(yù)計新房供應(yīng)還將繼續(xù)增加，市場存貨壓力也會進一步加大。
數(shù)據(jù)更顯示，萬科存貨三季度增至1926億，同比增長約57%。其中，萬科三大吸金區(qū)域北京、上海、深圳占據(jù)大頭。
深圳萬科上半年銷售的僅有四個項目，而下半年推出的房源高達11個，總共1萬套房源，占深圳同期新盤供應(yīng)量的1/3強。
和如此巨大的供應(yīng)量相比，深圳樓市的需求在限購政策下不斷萎縮，而限價政策又令不少同行揮起價格利器。10月29日，招商地產(chǎn)推出果嶺項目，以低于周邊4000-5000元的單價開盤；在萬科雙月灣項目所在地惠州，卓越地產(chǎn)推出4900元/平方米的蔚藍海岸新房源，在此之前，碧桂園十里銀灘也以低至6000元左右開盤。
“深圳開發(fā)商目前不是降不降價，而是降多少才能賣出去的問題。世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌說，深圳三季度的成交量持續(xù)低迷，二季度的一些優(yōu)惠措施已不足以打動購房者，必須要有更為實質(zhì)的降價。
從全國來看，萬科也面臨銷售放緩。山西證券平海慶認為，萬科銷售額減速已成定局。“銷售額同比增速小于銷售面積同比增速，表明公司在以價格換銷量�！逼奖硎荆捎谖磥砣齻�月房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷可能性非常大，全年銷售增速將低于30%。
而作為萬科總部所在地，通常占全公司銷售比重1/10的深圳萬科今年銷售業(yè)績并不如人意。今年年初，深圳萬科預(yù)計銷售目標是140億（約占全公司1/10），但截至7月，深圳萬科僅實現(xiàn)40億元左右。在三季度接連推出幾個新盤之后，初步估計深圳回籠資金約40億，距離140億尚有很大差距。
王海斌認為，如若真要實現(xiàn)年度銷售目標，年底前將是上市公司沖擊年度業(yè)績的關(guān)鍵時期，大型開發(fā)商選擇在此時降價出貨的幾率很大。尤其是今年，多數(shù)開發(fā)商預(yù)期調(diào)控將長期持續(xù)，對后市看淡，降價的概率又增加了。
拐點將至？
從中海、碧桂園、保利到龍湖、萬科、招商、綠地；從上海到北京、深圳，及其周邊區(qū)域，此輪降價潮中，均是大型開發(fā)商率先，中小開發(fā)商跟進。
這與行業(yè)對于調(diào)控趨勢的判斷有關(guān)。10月25日，萬科執(zhí)行副總裁肖莉在投資者電話會議上表示，過去一年里政府為遏制樓價飆升而采取的一系列努力，正造成嚴重沖擊，開發(fā)商受到擠壓。
“國內(nèi)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向，未來幾個月里情況將變得更加糟糕，銷售量和價格進一步下降。”這是肖的預(yù)期。
萬科預(yù)期，即使那些有購買力的買家，也將選擇持幣等待，因為他們預(yù)期房價將繼續(xù)下探。
上海易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭認為，樓市價格拐點已經(jīng)發(fā)生。“春節(jié)之前，樓市將保持價跌量平態(tài)勢，明年一季度繼續(xù)低迷，”他說，在明年一季度信貸顯著寬松之前，很多開發(fā)商必須促銷以回籠資金，以解年度之前各種到期債務(wù)的燃眉之急。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為，降價的范圍將逐漸從遠郊區(qū)向核心區(qū)蔓延，從大戶型向中小戶型蔓延，“目前市場購房者信心已經(jīng)降低到谷底，”張說。
楊紅旭則預(yù)測，未來十年，中國樓市暴利時代不再，投機性購房需求也將萎縮，市場波動的頻率和幅度，將明顯小于過去十年。
萬科對未來的預(yù)測也表現(xiàn)謹慎。萬科已將很多銷售未結(jié)資源放到了未來2-3年。截至9月末，萬科已售未結(jié)資源規(guī)模達1208萬平方米，對應(yīng)合同金額合計約1380億元，相比中期時分別提升18.2%和16.3%，提前鎖定未來2-3年業(yè)績增長。
工銀國際分析師羅佳明在分析龍湖等房企此前調(diào)價行為時稱，預(yù)期此前減價不會對龍湖的盈利能力造成太大損害，反而可以更好的儲備充足糧水渡過行業(yè)寒冬期。
“我們對房地產(chǎn)行業(yè)維持審慎，因短期內(nèi)中央應(yīng)不會放松政策調(diào)控，而且減價才剛開始。上海當前的降價潮應(yīng)該只是行業(yè)下行的開端，相信明年第1
季是最壞時期”。
