“從土地成本角度考慮,通州90%以上項(xiàng)目的土地成本在5000元/平方米以下,大部分開發(fā)商能夠承受比較大幅度的降價!
北京樓市區(qū)域房價的底線正在一次又一次地受到挑戰(zhàn)。而開發(fā)商也采取了更聰明的降價策略:低價開盤。
“我們項(xiàng)目的起價是13200元/平方米,且贈送10%~15%的面積,相當(dāng)于在13200元/平方米單價的基礎(chǔ)上再打8.5~9折,現(xiàn)在辦會員卡還能享受開盤前每日抵200元!弊蛱,位于北京市通州新城運(yùn)河核心區(qū)的新盤“東亞·逸品閣”項(xiàng)目銷售人員如此介紹。
而這個價格,還趕不上通州運(yùn)河區(qū)域另一樓盤京貿(mào)國際城在2010年1月份首次開盤的報價:13800元/平方米,這個曾經(jīng)一度高達(dá)26000元/平方米的樓盤,目前在售的5號樓最低報價僅為13400元/平方米。
亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,10月份位于北京近郊的新盤中,開盤價格平均比周邊項(xiàng)目低了20%~35%。
新項(xiàng)目低價開盤
北京越來越多的新開盤項(xiàng)目加入到“低開”的行列。
9月底剛剛?cè)胧械氖兰喂饪椆,位于懷柔區(qū)陳各莊,成交價格僅9580元/平方米,10月上半月(截至15日)已累計簽約304套,穩(wěn)居10月上半月商品住宅成交套數(shù)、面積、金額三大排行榜的首位。
此外,位于順義張鎮(zhèn)的新項(xiàng)目淺山香邑項(xiàng)目于10月16日開盤,開盤當(dāng)天優(yōu)惠后的均價僅為8500元/平方米,僅相當(dāng)于區(qū)域其他在售樓盤定價的七成。其價格洼地效應(yīng)帶來了良好的銷售成果,開盤當(dāng)天到訪300余人,成交率超過60%。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計,截至10月26日,10月共有30個項(xiàng)目開盤,其中9個為首次入市的純新盤,有4個純新盤是位于五環(huán)以外的住宅類項(xiàng)目,分別是位于順義張鎮(zhèn)的淺山香邑、密云的眾智慧谷、大興亦莊的易居國際,以及昌平沙河的保利羅蘭香谷。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅舉例,除淺山香邑開盤價為8500元/平方米,低于周邊在售項(xiàng)目10000~12000元/平方米的均價外,眾智慧谷開盤價為6500元/平方米,周邊在售項(xiàng)目價格為9000~10000元/平方米;易居國際以17000元/平方米的價格開盤,周邊項(xiàng)目的價格在19000~22000元/平方米;保利羅蘭香谷開盤價格為17000元/平方米,周邊項(xiàng)目價格為17000~21000元/平方米!翱梢钥闯觯捎诮甲≌(xiàng)目的激烈競爭,純新盤低價開盤已成為普遍趨勢,10月新盤平均比周邊項(xiàng)目低了20%~35%!
值得注意的是,以往價格堅挺的別墅項(xiàng)目也在10月出現(xiàn)了新盤低開的現(xiàn)象。位于昌平奧北別墅區(qū)的中海尚湖世家,以17000元/平方米的價格推出了聯(lián)排和獨(dú)棟產(chǎn)品,而周邊同類型的別墅產(chǎn)品價格在25000~35000元/平方米,如此大的價格差距令中海尚湖世家在10月份售出了89套別墅,相當(dāng)于當(dāng)月北京別墅總銷量的三成。
正因?yàn)榈烷_帶來了逆市旺銷,北京不少新盤加快了入市的腳步。
據(jù)北京中原監(jiān)測,在即將到來的11月,將有27個項(xiàng)目準(zhǔn)備入市,其中16個是純新盤入市。
“開發(fā)商能夠利用的融資渠道目前幾乎都已被政策堵死,在最后一個銷售高峰期,必定會有大量開發(fā)商選擇降價沖量!北本┲性治鰩煆埓髠ヮA(yù)計,降價的范圍將逐漸從遠(yuǎn)郊區(qū)向核心區(qū)蔓延,從大戶型向中小戶型蔓延!安贿^,五環(huán)內(nèi)因?yàn)楣⿷?yīng)處于絕對稀缺,房價下調(diào)幅度應(yīng)該不會太大,甚至部分城區(qū)項(xiàng)目價格依然可能上漲。”
降價的老盤數(shù)量在增加
北京近郊通州樓市的降價潮早在今年7月中旬就已初見端倪。
彼時,通州老項(xiàng)目珠江拉維小鎮(zhèn)宣布推出特價房,南北通透的,二居、三居現(xiàn)房,售價只在14500元/平方米,這一價格相比該項(xiàng)目2010年12月的開盤預(yù)期均價28250元/平方米下調(diào)了近半。
8月份之后,降價潮開始在通州蔓延,京貿(mào)國際城、潤豐領(lǐng)尚、天時名苑、華業(yè)東方玫瑰等項(xiàng)目紛紛宣布下調(diào)了售價。
據(jù)統(tǒng)計,今年1月份通州區(qū)域商品住宅成交套數(shù)為902套,成交均價為22318元/平方米。而“十一”黃金周以來,雖然通州樓市的成交價格一路下滑至15634元/平方米,但成交量卻僅有42套。
“從土地成本角度考慮,通州90%以上項(xiàng)目的土地成本在5000元/平方米以下,也就是說大部分開發(fā)商能夠承受比較大幅度的降價!睆埓髠ト绱私忉屚ㄖ莘績r急跌的原因,但在他看來,北京樓市的整體狀況卻并不像通州這個區(qū)域市場。
根據(jù)北京中原此前的統(tǒng)計數(shù)據(jù),從9月1日~10月9日,北京樓市中有銷售記錄的住宅項(xiàng)目為191個,其中均價相比8月份出現(xiàn)下調(diào)的項(xiàng)目有14個,占比僅7.3%;持平的為173個,占據(jù)約九成的份額;此外,依然有4個項(xiàng)目價格繼續(xù)上漲。
191個項(xiàng)目中,有41個住宅項(xiàng)目銷售超過30套,合計簽約套數(shù)達(dá)到了3272套,占據(jù)了全市整體住宅成交6294套的52%。這其中,10月成交均價相比8月有比較明顯下調(diào)的項(xiàng)目達(dá)到了11個,占比為26.8%。
值得注意的是,11個降價項(xiàng)目中,降幅超過30%的只有K2·百合灣,降價幅度達(dá)到36.3%;降幅在10%~20%的項(xiàng)目有3個,其余7個項(xiàng)目成交價下調(diào)幅度均不到10%。
“實(shí)際上,老項(xiàng)目很難做出降價的決定!睆埓髠ケ硎荆壳氨本鞘兄幸呀(jīng)出現(xiàn)的項(xiàng)目一降價就引起糾紛,使得大部分項(xiàng)目對降價比較謹(jǐn)慎,因而,按兵不動的項(xiàng)目仍占據(jù)北京樓市的主流。
不過,種種跡象表明,從通州開始的價格下調(diào)已經(jīng)逐漸蔓延到其他區(qū)縣。
從前述價格出現(xiàn)較明顯下調(diào)的11個項(xiàng)目來看,除K2·百合灣、天時名苑、華業(yè)東方玫瑰、富力金禧花園4個項(xiàng)目位于通州外,其余降價項(xiàng)目集中在房山、大興及五環(huán)外的朝陽區(qū)。