截至10月26日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，可售住宅期房套數(shù)為79607套，未簽約住宅套數(shù)為37748套。
2011年的“金九銀十”，注定要以“銅九鐵十”終場了——截至10月26日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，北京住宅庫存高達11.74萬套——市場分析人士紛紛猜測，北京庫存沖過12萬套的峰值幾無懸念。
政策持續(xù)到此時，購房者觀望情緒日漸濃厚——至少，此時可以輪到那些有資質(zhì)又有能力的購房者來做決定了：買房？還是再等一等？
“量跌價滯” 購房者觀望情緒日濃
數(shù)天前，小杜收到一條內(nèi)容為“旭輝御府16800元/㎡起！……130-260㎡……僅27席……”的短信。
事實上，這一消息頗令小杜有些驚訝。7月底曾經(jīng)計劃買房的小杜曾去過位于大興的旭輝御府項目。彼時，與華潤九號公館毗鄰的旭輝御府項目的銷售人員，也顯得自信滿滿。在對小杜介紹該樓盤項目時，表示該項目每平米最低價格也要20000元，并且“僅余130平以上的戶型以及高端項目對外出售�！�
然而，不過3個月，旭輝御府的每平米的起價就直降3000元左右，這著實讓小杜興奮。為此，他撥通了售樓處的電話進行咨詢。售樓人員向其表示，該項目價格的確是“做了調(diào)整”。和其它項目的銷售人員措辭一致之處在于，堅持不變的否認降價一說�！绊椖康睦习澹ㄩ_發(fā)房企）因為有自己的考慮，所以想盡快回籠資金來讓自己的財務(wù)表現(xiàn)更好一些。因此我們才有這個優(yōu)惠價格的，并不是我們這個項目賣不出去……”
不過，小杜也對《證券日報》記者表達了他的疑惑，“明明在7月底的時候告訴我只剩130平和高端戶型了，怎么我這次問他是不是有90平小戶型，又說還剩2、3套可供出售呢？”
無論如何，旭輝御府的起價的確是降了下來。但是這卻令小杜更為猶豫：究竟買，還是不買？眼看著北京、上海等地區(qū)業(yè)主因為降價的事情而一次次“維權(quán)”，小杜著實不想遭遇同樣遭遇。與此同時，首付比例和房貸利率的上調(diào)，讓買房的壓力也增加了不少。
事實上，如小杜這樣矛盾當中的剛需購房者著實不少。一方面是下跌的房價在誘惑，另一方面則是房貸壓力令其止步——這次第，怎生一個糾結(jié)了得？
作為典型價跌量滯代表的通州地區(qū)，最為典型的例子則是潤楓領(lǐng)尚苑項目。該項目于5月16日獲得預(yù)售許可證，擬售價格區(qū)間在21503元/㎡-27964元/㎡之間，但隨著通州樓市泡沫破滅，該項目一度零成交。
10月22日，潤楓領(lǐng)尚苑再獲預(yù)售許可，并不得不將擬售價格下調(diào)。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)認為，該項目二期開盤定價下調(diào)了12.1%。而截至10月26日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示，潤楓領(lǐng)尚苑項目成交均價僅為14680元/㎡。
北京“10月份入市的29個項目中，16個為多期住宅項目，10個項目定價走低，2個持平，降價項目占比達到6成”，鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“目前，10月份新開項目的當期簽約率僅為4.3%”。
北京庫存達到次峰值 1-10月份簽約率僅為41.5%
截至10月26日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，可售住宅期房套數(shù)為79607套，未簽約住宅套數(shù)為37748套。
“這一數(shù)量算是08年以來的次峰值”，10月26日，偉業(yè)我愛我家(博客,微博)副總裁胡景暉接受《證券日報》記者采訪時表示。
在其看來，有效需求不足而造成供給的相對過剩成為這一輪庫存高企的最重要原因。具體說來，限購成為在京的購房者最高門檻；另一方面，銀行提高房貸首付比例以及利率使得部分剛需無法獲得足夠的貸款支持。最后，一部分有資質(zhì)又有條件的購房者尚處于觀望當中，并不肯輕易出手購房。
“從09年下半年以來拿地情況來看，按照房地產(chǎn)開發(fā)周期可以推算出，今年下半年是住宅市場的供給高峰期”，胡景暉對《證券日報》記者表示。
一份由鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，從年初至今，北京新開盤項目165個，提供住宅53034套，簽約率僅為41.5%。其中，在今年入市的期房項目中，郊區(qū)庫存是城區(qū)的3.2倍，而去化率卻比城區(qū)還要低5%。
“期房庫存達到8萬以上的時間出現(xiàn)在2008年4月-2009年6月”，鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示。不過，“和今年不同”，鏈家地產(chǎn)研究報告指出，彼時雖然庫存高漲，但是月簽約量卻在1萬套左右，“比現(xiàn)在高出近1倍”。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月表示，今年以限購為核心內(nèi)容的調(diào)控對簽約率的影響最為直接，也使得調(diào)控效果最為明顯。
房價松動逐步向主城區(qū)傳導(dǎo) 該不該出手？
“雖然今年的‘金九銀十’并未出現(xiàn)，但是11月份還是一個機會”，偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉對《證券日報》記者表示�！盎蛘哒f是開發(fā)商最后一個機會，進入到12月份以及明年的1、2月份，銷售將變得更困難�！�
正如上文中提及，今年的9、10月份，出現(xiàn)住宅供應(yīng)放量，但是成交冷清的形勢。雖然北京城郊樓盤價格下調(diào)幅度較大，但是主城區(qū)房價依舊相對堅挺。
“京城房價的下跌是從郊區(qū)逐步傳導(dǎo)至主城區(qū)的”，胡景暉表示。而據(jù)其提供的數(shù)據(jù)，包括東五環(huán)、南三環(huán)等城區(qū)二手房價格均價已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)�！�7月份二手房成交均價高點是在25000元/㎡，而10月份二手房成交均價則跌破22000元/㎡，房山長陽地區(qū)的每平米的住宅成交均價也從1.7萬降到1.4萬”，胡景暉認為，未來數(shù)個月主城區(qū)住宅價格將會隨之松動。
“如果此時出手，購房者可以挑選到性價比相對較高的房子”，胡景暉認為，“二手房買家也可以坐下來和賣家進行商談”——絕對的賣方市場已經(jīng)不見了。
而此時成交量的膠著，無非是房價還沒有真正降低到剛需購房者的可承受水平。“一旦價格回調(diào)到一定程度，成交量自然會有所反彈”，胡景暉認為，“房價會經(jīng)歷一個從下降到平穩(wěn)的過程”。
一個頗引人深思的消息稱，因業(yè)主“維權(quán)”而叫停的上海中海御景熙岸團購優(yōu)惠活動開售，每平米2.2萬的房子優(yōu)惠至1.75萬元。此次開盤的400套房源，現(xiàn)場排號的購房者超過500個——“到深夜12點多，仍有不少人等待叫號。”
或許，這傳遞出來一個信號是，之所以出現(xiàn)“價跌量滯”的局面，不過是由于價格跌得還不到位。
在對《證券日報》記者的回復(fù)中，鏈家地產(chǎn)首席地產(chǎn)分析師張月表示，一方面是住宅滯銷，另一方面卻是不斷加大推盤力度的開發(fā)商，北京庫存很有可能突破13萬套。更進一步的，“如果10月新項目成交仍然走低，預(yù)計年前入市項目定價和成交價格會突破5%的下調(diào)幅度，很有可能在年底達到10%。”
