日前，中國(guó)銀行發(fā)布的2011年第四季度《中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融展望季報(bào)》稱，隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力進(jìn)一步加大，預(yù)計(jì)商品住宅價(jià)格調(diào)整拐點(diǎn)可能會(huì)在2012年春節(jié)前后到來(lái)。
樓市拐點(diǎn)何時(shí)來(lái)？一時(shí)間，關(guān)于拐點(diǎn)的種種論調(diào)又在京城爭(zhēng)執(zhí)不休。更有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者直言，北京樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。但爭(zhēng)議之外，達(dá)成的共識(shí)卻是，在傳統(tǒng)銷售旺季的“金九銀十”，成交冷清的樓市還未暖過(guò)身子，又將跌入“寒冬”。
部分項(xiàng)目長(zhǎng)期滯銷
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至10月10日，“金九銀十”入市的商品房期房住宅項(xiàng)目，提供房源共10276套，但目前僅成交1068套，簽約回款金額19.8億元，回款率更不足4.7%。
記者還注意到，“金九”入市的24個(gè)項(xiàng)目中，目前簽約率僅為13%，包括潤(rùn)楓領(lǐng)尚、華府莊園等近半數(shù)項(xiàng)目未有成交。而“銀十”已入市的11個(gè)項(xiàng)目中，只有中國(guó)鐵建國(guó)際城項(xiàng)目成交一套房源。
成交冷清、銷售遇阻的情況，在處于調(diào)控深水處的通州樓市，也更加明顯。上述網(wǎng)站顯示，9月1日至10月10日，通州在售的16個(gè)住宅項(xiàng)目中，簽約總套數(shù)僅為400套，且主要集中在K2?百合灣、天時(shí)名苑等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目中，大部分項(xiàng)目仍銷售冷清。
“部分項(xiàng)目已出現(xiàn)長(zhǎng)期滯銷現(xiàn)象。三季度連續(xù)3月成交在個(gè)位數(shù)的項(xiàng)目已達(dá)到31個(gè)�！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張?jiān)卤硎荆瑴N項(xiàng)目一般偏向高端，如御湯山、房山華府莊園等，而且定價(jià)高、偏于保守，定價(jià)與成交價(jià)之間差價(jià)率低于周邊項(xiàng)目，因此導(dǎo)致購(gòu)房者獲利感受不強(qiáng)，購(gòu)房意愿下降。
“銷售壓力是每個(gè)公司、項(xiàng)目都面臨的，我們也不例外。”一位新近入市，但銷售受阻的大興某樓盤負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，項(xiàng)目會(huì)參考市場(chǎng)情況做出合理定價(jià)，如若降價(jià)，還是會(huì)比較謹(jǐn)慎。
降價(jià)求量仍將增加
成交走低、庫(kù)存攀高、資金從緊……重重壓力之下，已有不少項(xiàng)目按捺不住，選擇降價(jià)求量。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月9日，“金九銀十”有銷售記錄的191個(gè)住宅項(xiàng)目中，均價(jià)相比8月份出現(xiàn)下調(diào)的項(xiàng)目數(shù)已達(dá)到14個(gè)。其中，銷售超過(guò)30套的41個(gè)項(xiàng)目中，相比之前均價(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào)的項(xiàng)目，占比達(dá)到26.8%。
部分樓盤價(jià)格上的調(diào)整，確實(shí)在成交量上有所斬獲。記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)留意到，9月中旬入市的遠(yuǎn)洋一方項(xiàng)目成交均價(jià)為18231元/平方米，相較8月均價(jià)下調(diào)16.7%，其創(chuàng)造的316套銷量也領(lǐng)銜成交榜。而8月入市的K2?百合灣項(xiàng)目，簽約均價(jià)也下調(diào)到了19488元/平方米，其在售的188套房源，去化率已達(dá)到77.7%。僅上述兩盤成交就占據(jù)全市近半的成交量，在冷市之中實(shí)屬難得。
對(duì)此，北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，控效果逐漸明顯，降價(jià)項(xiàng)目數(shù)量及降價(jià)幅度都在增加，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)幅度超過(guò)了10%，一定程度上提升了成交量。這可能會(huì)逐漸吸引周圍項(xiàng)目跟進(jìn)價(jià)格調(diào)整試探市場(chǎng)需求。但他同時(shí)也指出，雖然價(jià)格下調(diào)趨勢(shì)已經(jīng)明顯，但目前來(lái)看，超過(guò)8成項(xiàng)目仍處于觀望中，價(jià)格調(diào)整僅集中在部分郊區(qū)，全市性的商品房?jī)r(jià)格下調(diào)依然還未形成。
來(lái)自北京市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，房地產(chǎn)景氣指數(shù)以90.8創(chuàng)下新低，資金指數(shù)僅85.7，房企資金全面收緊。“預(yù)計(jì)4季度開(kāi)發(fā)商將繼續(xù)承擔(dān)著很大的資金壓力，部分開(kāi)發(fā)商將加入到降價(jià)行列，并開(kāi)始明顯的降價(jià)求量�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。
拐點(diǎn)過(guò)早或非福音
“目前還真沒(méi)感覺(jué)出房?jī)r(jià)的明顯下降，但對(duì)拐點(diǎn)還是很期待的�！痹谝患抑T戶網(wǎng)站工作，月收入4000—5000元的小田表示，雖然有置業(yè)的打算，但大多房源價(jià)格都讓自己難以承受，只能先租著房子等待合適的時(shí)機(jī)再出手。
而記者周末在東直門、安定門等幾個(gè)中介門店附近，隨機(jī)調(diào)查的10名購(gòu)房者，均對(duì)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)很是期待，期望早日到來(lái)。調(diào)查中，大多數(shù)都表示暫不出手，看看再說(shuō)。只有兩名表示如碰到合適的房子仍會(huì)出手購(gòu)房。
在市場(chǎng)成交持續(xù)下跌，降價(jià)項(xiàng)目逐漸增多的情況下，關(guān)于樓市拐點(diǎn)的各種期待、揣測(cè)也再度活躍起來(lái)。
近日，中國(guó)銀行發(fā)布報(bào)告稱，當(dāng)前和未來(lái)一段時(shí)間，我國(guó)經(jīng)濟(jì)減速風(fēng)險(xiǎn)正在加大，商品住宅價(jià)格拐點(diǎn)預(yù)計(jì)將在2012年春節(jié)前后來(lái)臨。其國(guó)際金融研究所高級(jí)分析師周景彤還表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下降，價(jià)格有所松動(dòng)。預(yù)計(jì)四季度樓市或呈量?jī)r(jià)齊跌趨勢(shì)，但降價(jià)空間有限。
記者也就此事聽(tīng)取了偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉的看法�！盁o(wú)論是新房，還是二手房，價(jià)格都開(kāi)始拐了，北京樓市的拐點(diǎn)其實(shí)已經(jīng)來(lái)了。”他表示，預(yù)計(jì)四季度市場(chǎng)成交會(huì)繼續(xù)冷清，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)10%-15%的降幅。
也有專家對(duì)拐點(diǎn)來(lái)臨，持謹(jǐn)慎態(tài)度。張大偉表示，北京樓市的實(shí)質(zhì)拐點(diǎn)很難在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)。而且拐點(diǎn)過(guò)早到來(lái)，不一定就是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的福音。在社會(huì)財(cái)富集中度過(guò)高、房地產(chǎn)投資屬性過(guò)重、保障房分配及退出機(jī)制欠完善的因素下，房?jī)r(jià)下調(diào)過(guò)早，反而會(huì)出現(xiàn)投資者再獲抄底良機(jī)，或者房?jī)r(jià)再次醞釀更大爆發(fā)。
