坊間傳說(shuō):老房貸7折利率也要取消?
2011-09-29   作者:蔣敏華  來(lái)源:今日早報(bào)
 
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    近期,關(guān)于存量房貸7折利率即將取消的消息甚囂塵上,牽動(dòng)了不少房奴的神經(jīng),F(xiàn)在回過(guò)頭去看看,當(dāng)時(shí)的7折利率還真是撿了個(gè)大便宜,可要是這個(gè)大便宜說(shuō)沒(méi)了就沒(méi)了,這可真是令人揪心。不過(guò),7折利率是否取消到底該由誰(shuí)說(shuō)了算?銀行要是單方面提高利率的話,又能否過(guò)了法律這一關(guān)?連日來(lái),本報(bào)對(duì)這一事件展開(kāi)了調(diào)查。

    7折利率銀行虧本

  目前尚無(wú)法證實(shí)“存量房貸7折利率即將取消”這一消息的源頭,不少人推測(cè)極有可能是銀行方面對(duì)市場(chǎng)的試探。不過(guò)不管怎么說(shuō),這一消息說(shuō)出了銀行心聲,這倒是假不了。
  做一樁虧本買(mǎi)賣(mài),只要是生意人誰(shuí)都不愿意這么做,銀行也是如此,這樣的心理無(wú)可厚非。說(shuō)到存量房貸7折利率,有銀行人士說(shuō)如今這已成了不折不扣的虧本買(mǎi)賣(mài)。為什么這么說(shuō)呢?原來(lái),經(jīng)過(guò)多輪加息之后,7折貸款利率已經(jīng)低于同期的存款利率。
  目前5年期的存款基準(zhǔn)利率已經(jīng)達(dá)到5.5%,而5年以上貸款基準(zhǔn)利率為7.05%,打7折后的房貸利率僅為4.935%,年利率相差0.565%。也就是說(shuō),銀行每放出1萬(wàn)元的房貸,可能就得每年倒貼56.5元。
  銀行的盈利模式無(wú)非就是賺取存款和貸款之間的差價(jià),如今差價(jià)已是倒掛,多貸一天就多虧一天。這或許是銀行欲取消存量房貸7折利率的真正原因,從情理上說(shuō)也還令人接受,畢竟銀行是企業(yè),不是慈善機(jī)構(gòu)。

  金融危機(jī)時(shí)代產(chǎn)物

  不過(guò),當(dāng)年銀行主動(dòng)給購(gòu)房者利率打折的時(shí)候,壓根就沒(méi)想到有這么一天,這些房貸會(huì)成為虧本業(yè)務(wù)。
  2008年下半年,全球金融危機(jī)爆發(fā),“救市”成了主基調(diào)。中國(guó)人民銀行當(dāng)時(shí)決定,自2008年10月27日起,金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。也就是從那時(shí)起,商業(yè)銀行陸續(xù)將存量房貸利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率的7折。為了爭(zhēng)搶房貸這塊香餑餑,有的銀行甚至第二套和多套住房貸款也執(zhí)行7折優(yōu)惠政策。而對(duì)于當(dāng)時(shí)已經(jīng)辦理過(guò)房貸的老客戶,有的銀行也主動(dòng)提出給予打折優(yōu)惠。
  2010年10月,隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生深刻變化,銀行7折房貸利率壽終正寢,但當(dāng)時(shí)首套房貸利率仍可享受8.5折優(yōu)惠。今年以來(lái),銀根進(jìn)一步縮緊,房貸利率優(yōu)惠全部取消,不過(guò)這都是針對(duì)新房貸客戶,之前的老房貸利率則尚未調(diào)整。目前各家銀行大多執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)為:首套房貸上調(diào)10%,二套房貸上調(diào)20%。

  銀行尚未接到通知

  “目前我們尚未接到通知。在接到新的通知之前,我們按過(guò)去的規(guī)定辦!庇浾咧码姽ど、建設(shè)、浦東等多家銀行咨詢,都聲稱未接到相關(guān)通知,暫時(shí)還不會(huì)對(duì)存量房貸7折利率進(jìn)行調(diào)整。
  不過(guò)根據(jù)上海當(dāng)?shù)孛襟w的報(bào)道,上海已有一位客戶遲先生被取消了7折房貸利率。原來(lái),2008年遲先生已經(jīng)是一位老客戶,當(dāng)時(shí)是銀行主動(dòng)提出給他享受7折利率,于是就重新簽訂了一份合同。不過(guò)當(dāng)時(shí)還簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議,協(xié)議有效期為2年。因此協(xié)議到期之后,銀行就將利率調(diào)到了1.1倍。
  大多數(shù)享受7折利率優(yōu)惠的客戶,跟遲先生的這種情況還是有區(qū)別的。遲先生與銀行之前簽有協(xié)議,銀行按照協(xié)議調(diào)高利率,這還只是個(gè)案。取消當(dāng)時(shí)新客戶的利率優(yōu)惠,目前還沒(méi)有一家銀行已經(jīng)采取這樣的行動(dòng)。

  房貸合同受法律保護(hù)

  記者了解到,當(dāng)年的7折利率房貸合同中,絕大多數(shù)并未明確約定享受優(yōu)惠的時(shí)間。
  “這兩天我拿出貸款合同仔細(xì)看了看,關(guān)于利率是這么約定的,央行基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)下浮30%,如果變更,需要雙方協(xié)商,協(xié)商期間仍然按照原合同執(zhí)行。”王先生是工行的客戶,2009年3月辦理了房貸。至于優(yōu)惠何時(shí)到期,合同并未約定,當(dāng)時(shí)也沒(méi)有簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
  “如果合同沒(méi)有約定優(yōu)惠期限,那就視同貸款到期終止!闭憬吐蓭熓聞(wù)所郎立新律師認(rèn)為,只要貸款合同未約定優(yōu)惠期限,也沒(méi)有其他補(bǔ)充協(xié)議的話,銀行就不能單方面提高利率,否則就是違約。
  “銀行和借貸人簽訂了貸款合同,雙方建立了民事關(guān)系,法律地位上是完全平等的!崩闪⑿侣蓭煴硎荆绻J款合同沒(méi)有特別約定,銀行未征得借貸人同意擅自提高利率,就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,法院對(duì)銀行的這種行為也是不予支持的。
  不過(guò)由于各家銀行的貸款合同文本不一,而且銀行也會(huì)提出各種各樣的“不可抗力”因素,具體問(wèn)題需要具體分析。

  鏈接:郎立新律師解答銀行能否因虧損的理由提出取消7折利率

  正如前文所述,當(dāng)前利率下,銀行7折利率確實(shí)低于同期存款利息,這種倒掛現(xiàn)象必然會(huì)導(dǎo)致一大批客戶寧可將錢(qián)存銀行吃利息也不愿意提早還貸。不過(guò)從法律關(guān)系上而言,銀行是否虧損與借款人無(wú)關(guān),借款人不會(huì)因?yàn)殂y行虧損了,而有義務(wù)將7折利率提高。況且,這種虧損只是暫時(shí)現(xiàn)象。
  銀行提出虧損說(shuō),可能會(huì)博取一部分人的同情。但是以此為由單方面提高利率,這顯然是違約行為。這好比是一家企業(yè)跟人家簽了訂單,定好了產(chǎn)品售價(jià),結(jié)果因?yàn)槌杀緷q價(jià)導(dǎo)致售價(jià)反而低于成本價(jià)。這時(shí)候廠家可以單方面重新定價(jià)嗎?重新定價(jià)可以,要把之前的合同履行完畢再說(shuō),或者找買(mǎi)家商量,是否同意重新定價(jià)得由買(mǎi)家說(shuō)了算。銀行可以找借貸人商量是否提前還貸,但借貸人沒(méi)義務(wù)提早還貸。

  貸款合同上附有特別聲明 銀行是否有權(quán)取消貸款優(yōu)惠

  一些貸款合同的末尾可能會(huì)有一些特別說(shuō)明:如有政策變動(dòng)、客戶未按時(shí)還款或提供虛假貸款信息等情況,銀行有權(quán)取消其貸款優(yōu)惠。
  如果有這樣的條款,銀行就有可能以借款人還款逾期為由,取消7折利率優(yōu)惠。由于各種原因,事實(shí)上確實(shí)有不少客戶出現(xiàn)逾期現(xiàn)象。如果是這樣,借款人相對(duì)而言就比較被動(dòng)。但即便如此,銀行也不能單方面調(diào)整利率。因?yàn)檫@樣的一些特別說(shuō)明,顯然是有意規(guī)避了銀行的責(zé)任和義務(wù),是一種較為典型的格式條款。
  如果銀行以此為由調(diào)高利率,借款人可以提出上訴,認(rèn)為這是一種格式條款。不過(guò)起訴的勝算幾何,這個(gè)比較難說(shuō)。

  相關(guān)部門(mén)出臺(tái)“新政” 銀行能否據(jù)此取消利率優(yōu)惠

  銀行給客戶7折利率優(yōu)惠,是根據(jù)當(dāng)時(shí)中國(guó)人民銀行的規(guī)定。那么,中國(guó)人民銀行也完全可以出臺(tái)新規(guī)定,取消存量房貸7折利率優(yōu)惠。這時(shí)候銀行或許可以找到依據(jù),中國(guó)人民銀行是其主管部門(mén),它出臺(tái)的政策要嚴(yán)格執(zhí)行。
  銀行的這一理由,依然是不合法的。中國(guó)人民銀行出臺(tái)這一新規(guī)定的可能性有多大姑且不論,即便出臺(tái)了這樣的新規(guī)定,銀行據(jù)此取消利率優(yōu)惠的做法也是行不通的。因?yàn)殂y行跟借款人簽訂了合同在先,中國(guó)人民銀行出新規(guī)在后。中國(guó)人民銀行的新規(guī)只對(duì)銀行之后的行為產(chǎn)生作用,事實(shí)上新客戶的7折利率優(yōu)惠政策早已全面取消。要是中國(guó)人民銀行要求存量房貸7折利率優(yōu)惠取消,這種行為本身就是不合法的,銀行據(jù)此執(zhí)行那就是更加錯(cuò)上加錯(cuò)了。

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