經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者近日走訪濟(jì)南多家新樓盤發(fā)現(xiàn)，雖然開發(fā)商和銷售人員面對購房者依舊表示已經(jīng)銷售過半或更多，但是私下卻坦承“金九”確實不太旺，沒有達(dá)到預(yù)期銷量，“銀十”也不敢奢望。深感壓力的開發(fā)商也欲通過所謂的“瘋狂折扣”等促銷手段提升銷量，但樓市成交卻依舊慘淡，促銷手段因此顯得蒼白無力。
　　濟(jì)南信和眾聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理金樹乾對導(dǎo)報記者表示，在限購政策緊壓、樓市庫存量激增、開發(fā)商資金鏈緊張的情況下，今年的樓市明顯表現(xiàn)出行情低迷、火爆場面難再的情形。

　　濟(jì)青庫存能賣15個月

　　根據(jù)中國山東網(wǎng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，按照目前濟(jì)青樓市的銷售速度，暫忽略不計未來幾個月新增的房屋數(shù)量，僅現(xiàn)有的新房存量足夠全市銷售15個月。截至8月底，濟(jì)青兩地存量住房累月增加，已達(dá)到歷史高點，如何消化這部分住房已經(jīng)成為眾多房企的普遍難題。
　　導(dǎo)報記者開車沿旅游路從西向東行駛，再從經(jīng)十東路向西返回，一路上大大小小的在建或在售樓盤令人目不暇接。旅游路上的杰正·嶺寓目前已經(jīng)有4棟商業(yè)住宅建設(shè)到了6層以上，對面的逸城山色已經(jīng)拔地而起了近10棟高層住宅，導(dǎo)報記者估算了一下，僅在這一個區(qū)域就有大概至少600套新房源。
　　數(shù)據(jù)顯示，今年1月濟(jì)南市場存量住宅為3265套，存量面積為40.5萬平方米；到5月初，存量住宅已達(dá)4026套，存量面積達(dá)47.4萬平方米；到8月，存量住房飆升到5601套，存量面積突破63萬平方米。這其中，6月到7月一個月的時間，存量房增加的套數(shù)超過1200套。
　　是什么原因?qū)е率〕谴媪糠矿E增呢？業(yè)內(nèi)人士的觀點全部指向了限購令。陽光100銷售總監(jiān)陶曉智表示，受限購令的持續(xù)深入影響，購房者觀望情緒更加濃厚，真正出手的購房者隨之減少，這使得樓市供大于求。
　　面對庫存超量這一現(xiàn)象，南益地產(chǎn)集團(tuán)山東區(qū)域營銷總監(jiān)楊海龍表示，庫存現(xiàn)象還是主要針對中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司和本地房企，國內(nèi)名牌房企會根據(jù)調(diào)控政策統(tǒng)一調(diào)節(jié)，而且受口碑和品牌營銷影響，位置好和投資性價比高的地產(chǎn)項目依舊能夠吸引剛性需求。

　　促銷花招不如降價直售

　　傳統(tǒng)旺季的樓市銷售量走低令開發(fā)商心情不爽，只能用促銷花招引人眼球。
　　導(dǎo)報記者的手機上每天都能接收3到5條關(guān)于樓市促銷和活動的短信�！皥F(tuán)購買房，史無前例優(yōu)惠折上折”、“買房送車位、送院子”、“抽獎送大禮”等各式促銷層出不窮。
　　剛剛過去的中秋小長假期間，假期最后一天，濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)披露的數(shù)據(jù)顯示，全市住宅成交僅6套。面對這樣的數(shù)字，購房者卻表現(xiàn)得十分淡定，直言華而不實的促銷不如真實降價來得實在。
　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張月對導(dǎo)報記者表示，目前市場上降價才能成交的現(xiàn)象非常明顯，個別降價區(qū)域整體成交明顯好于其他未降價的區(qū)域。但就全國而言，山東市場價格整體僅小幅下降，大幅降價依然是少數(shù)現(xiàn)象。

　　價跌或在今年底

　　上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院教授陳湛勻?qū)��?dǎo)報記者表示，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈仍然能夠運轉(zhuǎn)，如果資金持續(xù)受到壓力，開發(fā)企業(yè)勢必靠降價求量。因此，隨著庫存的上升，買方市場很可能到來，市場從量跌到價跌的變化將在今年底或者明年初呈現(xiàn)出。
　　金樹乾也表示，由于“剛需”減少和觀望增多等原因，房地產(chǎn)買方市場時代在一線城市已經(jīng)提前到來。
　　陳湛勻表示，面對買方市場，暫且不議購房者需求，對于開發(fā)商來說，可以說既是機遇又是挑戰(zhàn)。只有當(dāng)房價下跌至所謂“拐點”，成交量才會有所提升，市場供求關(guān)系才能達(dá)到價值與價格的新平衡。所以，降低利潤是開發(fā)商們面對買方市場的首要選擇。面對即將到來的“銀十”，一場大幅度的降價風(fēng)潮，勢必正在醞釀之中，到時候答案自見分曉。