樓市新政下，供需倒掛、成交低迷，正在成為北京等限購城市的樓市新生態(tài)，開發(fā)商們就此打起了“降價牌”，然而此舉也引來了老業(yè)主的維權(quán)潮。
業(yè)內(nèi)人士指出，商品房買賣作為市場交易范疇，購房者應(yīng)該學(xué)會自行承擔(dān)房價波動的風(fēng)險。作為開發(fā)商，如果受到業(yè)主壓力就補償和同意退房，不僅不符合契約精神，還將給市場帶來不好的示范。
“房價停漲，不代表不反彈，更不代表房價拐點。”亞太城市發(fā)展研究會政策研究中心主任謝逸楓在自己的微博上道出了如今樓市的現(xiàn)狀。
國家統(tǒng)計局9月18日發(fā)布的“8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，8月，70個大中城市中，價格下降的城市有16個，持平的城市有30個。包括上海、北京、廣州等在內(nèi)的十大城市平均價格每平方米15773元，與7月份相比略有下滑。雖然降幅僅為0.41%，但卻為去年9月以來首次下降。
“目前樓市均價的下降，主要與成交結(jié)構(gòu)有關(guān)，其中某些具體樓盤的價格波動幅度早已遠(yuǎn)超平均水平�！狈康禺a(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉對《法治周末》記者表示。
這一點在北京周邊的樓市體現(xiàn)得尤為明顯。由于房價大幅跳水，甚至引發(fā)當(dāng)?shù)夭糠謽I(yè)主的維權(quán)潮。他們寄希望通過組織“降價維權(quán)”行動獲得開發(fā)商的補償。然而，就這種維權(quán)是否有法律依據(jù)，開發(fā)商和業(yè)主存在很大爭議。
業(yè)主維權(quán)始于樓市降價
步入“金九”時節(jié)，北京樓市卻并未出現(xiàn)往年的盛景。8月住宅成交量創(chuàng)三年新低的陰霾尚未散去，“金秋”小長假的表現(xiàn)也不如往年。
房地產(chǎn)綜合服務(wù)商亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，去年中秋期間北京共有13個項目開盤，今年同期開盤數(shù)量僅為5個，新增供應(yīng)套數(shù)與面積也分別減少47.2%、31.2%。而新建住宅價格環(huán)比持平。相對于全國，北京的新建住宅價格不僅已經(jīng)連續(xù)3個月停漲，還連續(xù)8個月出現(xiàn)同比漲幅不斷下降的態(tài)勢。這其中，京郊樓市成了北京樓市停漲的重要原因。
以順義區(qū)香悅四季樓盤為例，《法治周末》記者了解到該樓盤2010年年底開盤時每平方米均價高達(dá)1.8萬元，現(xiàn)在通過優(yōu)惠活動，折后價格每平方米僅1.2萬元，降價幅度達(dá)1/3。
然而最具“降勢”的當(dāng)數(shù)一直被認(rèn)為樓市泡沫重災(zāi)區(qū)的通州。近期，通州兩大樓盤華業(yè)東方玫瑰與京貿(mào)國際城開始降價促銷，因降幅較大，引發(fā)部分業(yè)主激烈的維權(quán)活動。業(yè)主的維權(quán)行動不僅令開發(fā)商倍感壓力，而且引起了業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。
8月初，通州華業(yè)東方玫瑰推出二期A9號樓80多套特價房，均價為每平方米1.45萬元至1.55萬元，與今年4月A4號樓每平方米高達(dá)1.8萬元至1.9萬元的開盤價相比，降價幅度超過18%。
此番降價引起了部分前期業(yè)主的不滿，部分業(yè)主聯(lián)合起來發(fā)表公開信對開發(fā)商進(jìn)行譴責(zé)。此后，部分老業(yè)主多次來到華業(yè)東方玫瑰售樓處現(xiàn)場聚集抗議，要求“現(xiàn)金補差額款或退房”，紛爭持續(xù)數(shù)日。
終于，華業(yè)地產(chǎn)于8月17日就此事公布了一份名為《諾亞方舟計劃》的補償方案。該方案中提出，可以按照合同價的5%返還A4號樓購房業(yè)主購房款，但并非現(xiàn)金返還，而是以沖抵物業(yè)費或車位租賃費等三種方式進(jìn)行沖抵。如不接受返還方案，還可以選擇無約束換房，根據(jù)需要換至A9號樓；或者無理由、無條件退房。
不過，直到8月19日該方案正式實施，仍有部分老業(yè)主通過公開信等方式表達(dá)不滿，譴責(zé)開發(fā)商“補償力度不夠”、“不返現(xiàn)金沒誠意”等。這份看似開發(fā)商完全妥協(xié)的補償方案仍未能完全緩和業(yè)主與開發(fā)商之間的矛盾。
降價維權(quán)需有合同約定
面對業(yè)主強勢維權(quán)，華業(yè)地產(chǎn)董事會秘書趙雙燕表示，此前推出的特價房源完全屬于一種正常的市場行為，而推出補償方案則是為了在開發(fā)商面臨市場壓力時，保護新老業(yè)主雙方的利益。
那么，為何業(yè)主對開發(fā)商的讓步仍頗多非議呢？某位接受開發(fā)商補償方案的業(yè)主對《法治周末》記者透露，此前通州區(qū)曾有過類似案例，當(dāng)時該小區(qū)業(yè)主維權(quán)成功后得到了開發(fā)商相當(dāng)程度的補償。因此，有的業(yè)主也可能希望達(dá)到類似標(biāo)準(zhǔn)。
該業(yè)主所說案例，就發(fā)生在通州京貿(mào)國際城。
2010年11月18日，京貿(mào)國際城第三批房源預(yù)售均價從此前最高時的每平方米2.68萬元，降至每平方米1.98萬元。每平方米一舉下調(diào)7000元的做法在彼時的房地產(chǎn)市場實屬罕見，被媒體稱為“京城第一降”。同時，開發(fā)商為安撫已購買該批房源中369套房子的前期業(yè)主，決定向他們返還價格差價，合計返還金額近2億元。
然而，該樓盤今年再次出現(xiàn)降價行為。9月初京貿(mào)國際城推出5號樓，每平方米均價僅1.4萬元，與之前相比每平方米下調(diào)近6000元。前期業(yè)主的神經(jīng)再次被刺痛，這一次，業(yè)主們又想到了維權(quán)。
“之前銷售人員還再三承諾樓盤不會降價，我們要求補償差價或者退房�！蹦硡⑴c維權(quán)的業(yè)主對《法治周末》記者表示。
但這一次，前期業(yè)主們卻未能如愿。
京貿(mào)國際城對此次業(yè)主維權(quán)的回應(yīng)是，之前開發(fā)商主動返還部分差價，是企業(yè)行為多過市場行為。而目前大批項目的降價完全是由政策調(diào)控和市場壓力造成的，開發(fā)商對此無能為力，將不會對前期業(yè)主進(jìn)行補償。
那么，如何區(qū)分企業(yè)降價是企業(yè)行為還是市場行為？業(yè)主能否以開發(fā)商降價涉嫌違約提出補償要求？
《法治周末》記者就該問題采訪了從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師秦兵。秦兵表示，企業(yè)降價究竟是屬于企業(yè)行為還是市場行為，在法律上的區(qū)分并不明顯，是否需要對業(yè)主進(jìn)行賠償關(guān)鍵在于開發(fā)商是否存在違約行為。
“銷售人員的口頭承諾屬于企業(yè)宣傳行為，很難取證作為違約證據(jù)。除非有錄音，證明開發(fā)商曾承諾房價下降將給予賠償，才可起訴開發(fā)商違約。如果沒有錄音且在合同沒有約定降價需退房或賠償差價，那么開發(fā)商無論遇到哪種情況降價，都不需要對已經(jīng)購房的業(yè)主進(jìn)行補償�！鼻乇f。
然而這一說法并不能讓前期業(yè)主們接受。9月11日，維權(quán)的業(yè)主們一度與一位疑似開發(fā)商管理層的男子發(fā)生沖突。當(dāng)晚，一則“京貿(mào)國際城維權(quán)爆發(fā)流血沖突開發(fā)商雇兇傷業(yè)主，業(yè)主反被刑拘”的帖子開始在論壇及微博廣泛流傳。
9月15日，《法治周末》記者以購房者身份前往小區(qū)了解情況，當(dāng)日“誓與開發(fā)商血戰(zhàn)到底！不退差價誓不罷休！”的橫幅已被撤下，爆發(fā)沖突的現(xiàn)場也難以辨認(rèn)是否有血跡，小區(qū)內(nèi)僅少數(shù)業(yè)主偶爾談及此事。
在記者的詢問下，其中一名自稱是1號樓業(yè)主的男士表示，所謂的沖突是因為當(dāng)時開發(fā)商的車被圍住，雖然開得很慢但并未剎車，后看到有人趴在車上，聲稱被蹭到。至于流血事件則是有業(yè)主被警察按到在地，并非網(wǎng)上流傳的那么嚴(yán)重。
政策變化難認(rèn)定為情勢變更
與通州兩樓盤降價后的進(jìn)退維谷相似，北京樓市眾多明折暗降的樓盤中，已經(jīng)出現(xiàn)多起前期業(yè)主維權(quán)糾紛。僅在北京實行限購政策后，有過降價行為的遠(yuǎn)洋一方、首開常青藤等項目，均有前期業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生維權(quán)紛爭。降價優(yōu)惠導(dǎo)致維權(quán)索賠的現(xiàn)象愈演愈烈。
對此，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波對《法治周末》記者指出，商品房也是商品的一種，購房者在簽訂購房合同時，也意味著需要自行承擔(dān)價格波動帶來的沖擊。僅因為樓盤降價，老業(yè)主就要求退房或補償差價，不符合契約精神，同時也會對市場帶來負(fù)面的示范效應(yīng)。
“如果業(yè)主欲因樓盤降價對開發(fā)商進(jìn)行索賠，必須有明確的合同約定，比如約定如果在一定期限內(nèi)降價，開發(fā)商就構(gòu)成違約，違約的后果是賠償××萬元，否則業(yè)主要求補償是沒有法律依據(jù)的，不能因為開發(fā)商自覺履行了額外的義務(wù)，就要求他必須再次履行這樣的義務(wù)�！睒墙úㄕJ(rèn)為。
有專業(yè)人士指出，根據(jù)合同法的規(guī)定，若出現(xiàn)情勢變更，即一些不可歸責(zé)于當(dāng)事人的客觀變化發(fā)生，履行合同對一方當(dāng)事人明顯不公，則可變更或解除合同而不承擔(dān)違約責(zé)任。
在京貿(mào)國際城走訪中，有業(yè)主對《法治周末》記者提出，因為國家政策與經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了變化，能否以此認(rèn)定為合同法所規(guī)定的情勢變更，從而解除合同、收回房款呢？
對此，《法治周末》記者查詢了合同法司法解釋二相關(guān)內(nèi)容，其中第二十六條明確規(guī)定“客觀情況無法預(yù)見的，非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化”才適用于情勢變更原則。
“房地產(chǎn)價格受市場或政策影響而波動明顯屬于商業(yè)風(fēng)險范疇，不適用于情勢變更。否則，股民也能以股票下跌為由向證券公司提出維權(quán)索賠，豈不荒謬？這跟部分業(yè)主法律理性的缺失有一定關(guān)系�！鼻乇鴮Α斗ㄖ沃苣酚浾弑硎�。
