降價換量項目增 房價下降壓力大
2011-09-20   作者:  來源:人民日報
 
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    隨著商品房成交量下滑,價格停漲趨勢擴大,部分城市樓市買賣雙方進入焦灼的博弈階段。有消費者認為,房價雖然停漲,但是感覺并不明顯,現(xiàn)在依然處于高位,暫時不打算買房。部分地產(chǎn)商則稱,既然調(diào)控政策是長期的,因為資金鏈緊張,可能會降價。降價換量項目有望進一步增加。
  這一定程度上說明,在樓市政策調(diào)控下,房價上漲過快趨勢得到遏制,房價有望回到正常合理水平。但是,未限購的部分二、三線城市房價依然保持小幅度上漲的趨勢。有專家認為,目前,就有的城市而言,房價其實不能說是下降,更稱不上“拐點”,而是保持在一個穩(wěn)定狀態(tài)上。

  消費者:降價沒感覺 買房不著急

  雖然根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),8月份過半城市房價停漲,可是還是有不少消費者認為房價較高,商品房還有降價空間,暫時不準(zhǔn)備買房。
  上海有媒體調(diào)查顯示,逾七成的投資者認為今年不會出現(xiàn)“金九銀十”;45.72%的投資者不準(zhǔn)備在年底前買房;有一半的投資者表示買房主要是因為剛需。
  據(jù)重慶市統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,今年8月,重慶全市商品住房銷售面積為259.53萬平方米,環(huán)比下降9.0%,同比上漲6.3%,商品房銷售額為116.94億元,環(huán)比下降14.1%,同比上漲17.9%。
  從事IT行業(yè)的小黃這一年來都在關(guān)注樓市,想買套房子結(jié)婚。“最近重慶的平均房價已經(jīng)連續(xù)3個月下跌,各大地產(chǎn)商也紛紛推出打折、團購等促銷活動。”小黃認為,盡管如此,自己依然想再看看形勢,“興許將來會更低,現(xiàn)在不急著出手!
  在鄭州,不少市民表示沒有感受到房價的明顯變化。不少市民表示,現(xiàn)在不著急出手買房。鄭州市民李女士多次參加房展和看房團,但卻只看不買。她說,房價還是太貴,要貨比三家后再出手,不著急。
  30多歲的鄭州市民張先生說,他早就準(zhǔn)備買套婚房,但看后感覺價格與自己的預(yù)期還有一定距離!皩嵲诓恍,結(jié)婚后就先租房住,等房價差不多了再買!
  而央行15日發(fā)布的三季度居民儲戶調(diào)查結(jié)果也顯示,對當(dāng)前房價水平,75.6%的居民認為“過高,難以接受”,為2009年有調(diào)查以來的最高值。
  河南王牌企劃有限公司董事長上官同君表示,現(xiàn)在,購房者的觀望情緒依然濃厚。一部分人希望國家的調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)力,并期待房價明顯下降;一部分人則因為首付比例和貸款利率上調(diào),手中的存款離首付尚有距離,只好繼續(xù)觀望下去。他認為,房地產(chǎn)商和購房者目前正處于焦灼的博弈階段。
  常年與購房者打交道的深圳世華地產(chǎn)客戶經(jīng)理戴先生表示,目前深圳一手房形勢還湊合,但二手房根本賣不動,大部分人都在徘徊觀望!耙驗槎址砍钟姓叽蠖嘤幸欢▽嵙Γ患敝u,自住或出租。至于新盤,促銷活動很多,甚至打到了八點幾折,但由于限購、限貸、限價等政策影響,銷售狀況一般,絕不會出現(xiàn)2008年時排隊搶房的恐慌!彼f。
  據(jù)了解,深圳許多房地產(chǎn)中介公司營業(yè)點,如今1個月都賣不出1—2套房,處于虧本硬撐。于是,一些公司轉(zhuǎn)而代理東莞、珠海等周邊二、三線城市的樓盤。

  開發(fā)商:資金壓力大 可能會降價

  在調(diào)查采訪中,有一些開發(fā)商,尤其是二、三線城市的開發(fā)商,明確表示,受樓市調(diào)控和市場觀望情緒影響,企業(yè)的資金壓力大。有些相關(guān)業(yè)內(nèi)人士還預(yù)計,隨著下半年的到來,可能會有更多的限購區(qū)商住樓盤松動價格,讓利給購房者,緩解資金壓力。
  湖北省十堰市揚東置業(yè)有限公司總經(jīng)理談家東表示,在一線城市進行調(diào)控后,大量資金涌入二、三線城市,推動了這些城市地價升高,房地產(chǎn)開發(fā)成本也提高了。隨著樓市調(diào)控走向深入,二、三線城市也紛紛出臺限購或者限價的調(diào)控措施。作為剛起步的房地產(chǎn)企業(yè),壓力的確很大。
  “十一前購房,送價值5萬元家具、電器”;“10套特價房,最高便宜11萬元”;“東區(qū)房子九折優(yōu)惠,立省10萬元!”……在鄭州,記者隨機走訪了幾家樓盤,發(fā)現(xiàn)不少開發(fā)商大打折扣牌。對此,競合地產(chǎn)董事長王東認為,上半年不少開發(fā)商還在觀望,現(xiàn)在基本上達成共識,即調(diào)控政策是比較長期的,加之資金鏈的緊張,開發(fā)商會逐步降價。
  在南寧,有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,限購令實施以來樓市成交量不斷下滑,開發(fā)商回籠資金速度放緩,經(jīng)營壓力逐漸加大。隨著“金九銀十”的到來,樓市進入今年最后營銷時機,錯過市場就難以完成今年任務(wù),這促使開發(fā)商放手一搏。
  在對廣州房價情況的調(diào)查中,幸福物業(yè)公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理陳瑞標(biāo)則認為,廣州今年“金九銀十”的樓價不會明降,但開發(fā)商會通過優(yōu)惠的方式進行暗降。
  安徽省安信地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)張新提到,房產(chǎn)新政頒布以后,不論是對商業(yè)辦公地產(chǎn)還是對于普通住宅,都產(chǎn)生了不小的影響。合肥市商業(yè)辦公樓1至8月份銷量一直都位于低位,到目前為止尚沒有轉(zhuǎn)暖的趨勢。而普通住宅受到的影響更大,今年合肥每個月新增的商品房供應(yīng)量和銷量較前年同期相比只有兩到三成,價格也略有下降,消費者大多處于觀望狀態(tài)。最重要的是,目前的狀況對投資信心有較大影響,更多的資金流向了資本市場,往房地產(chǎn)市場流入的資金量小了很多。
  福建蔚藍房產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理彭傳華判斷,未來一段時間內(nèi),福州市五城區(qū)的住宅市場將面臨較大困難,不低的銷售價格已經(jīng)大大超出了大多數(shù)百姓的承受能力。此前,之所以很多開發(fā)商還能堅持高價,彭傳華認為是受益于2009年樓市復(fù)蘇后的積累。但隨著時間拉長,不少房產(chǎn)企業(yè)特別是中小企業(yè)受貸款限制及民間借貸的高成本影響,將出現(xiàn)資金鏈的緊張。而下半年又是通常的工程結(jié)算期,開發(fā)商為了快速回籠資金,很可能會越來越多地在限購區(qū)域內(nèi)適當(dāng)松動價格,并通過低首付、團購等多種方式變相讓利,彌補成交量的不足,進而緩解資金難題。

  調(diào)控:即使價松動 力度不放松

  房價是否真的已經(jīng)到了“拐點”?專家認為,由于房地產(chǎn)市場地域性較強,不同城市甚至一個城市不同區(qū)域之間的差別都很大,要判斷房價是否出現(xiàn)“拐點”,購房者要做決定是否在此刻出手買房,還是要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況觀察。此外,即使房價出現(xiàn)松動跡象,從近期中央有關(guān)部門傳遞的信息看,將樓市調(diào)控堅持到底的決心非常堅定,力度不會放松。
  北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志認為,從走勢看,近期中央不斷釋放加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的信號,北京作為首都,將繼續(xù)按照首善之區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)堅決貫徹落實中央決策部署。
  陳志說,交易量的增加與減少與有效需求和價格相關(guān),從目前的可上市供應(yīng)量不明顯增加和僵化的需求量看,交易量環(huán)比呈明顯下降趨勢,在未來的數(shù)月內(nèi)缺乏推升交易量的有效動力,“以價換量”等吸引需求的一切手段,都將是開發(fā)商的“必答題”。“順應(yīng)形勢降價項目的熱銷,也形成了良好的示范效應(yīng)和擠出效應(yīng),使其他企業(yè)看到,如果還堅持原定價格不放則客戶將不斷流失,因此,預(yù)計降價換量項目有望進一步增加!
  北京市今年的房價調(diào)控目標(biāo)是新建普通住宅銷售價格比去年穩(wěn)中有降,從目前來看,北京市實現(xiàn)這一目標(biāo)的可能性在增大。
  河南城市發(fā)展研究中心主任、河南財經(jīng)政法大學(xué)教授劉社說,從8月份鄭州的房價數(shù)據(jù)看,僅比上個月少了53元,以此來判斷房價是否出現(xiàn)下降或形成“拐點”還很難,但近期房價上漲的趨勢得到遏制,保持穩(wěn)定狀態(tài)。國家宏觀調(diào)控政策的意圖,實際上是“遏制房價過快上漲”,并不是要讓市場大起大落。所以說,短期來看,房地產(chǎn)還未達到“大跌”的形勢。
  劉社表示,房價下降或者持平的城市不斷增加,說明在樓市政策調(diào)控下,房價上漲過快趨勢得到遏制,房價有望回到正常合理水平。但是,未限購部分二、三線城市房價依然保持小幅度上漲的趨勢。他建議,控制房價過快上漲,一方面要加大宏觀調(diào)控政策實施力度,遏制投資投機炒房需求;另一方面是防止未限購的部分二、三線城市房價過快上漲。此外,政府還要加大保障房投資建設(shè)力度,保障中低收入者住房需求。
 。ňC合王煒、孫小靜、李剛、呂紹剛、余榮華、趙鵬、謝賢偉、錢偉、曹樹林、龐革平、謝振華、劉志強報道)

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