長(zhǎng)三角地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓頂、資金趨緊的現(xiàn)象僅僅是個(gè)開(kāi)始,它還將引發(fā)更多問(wèn)題:房地產(chǎn)企利潤(rùn)底線在哪里?是否會(huì)出現(xiàn)大面積降價(jià)?證券時(shí)報(bào)記者在走訪滬寧杭三地房地產(chǎn)企業(yè)后發(fā)現(xiàn),現(xiàn)已進(jìn)入限制性住宅市場(chǎng)的深度博弈階段,房企做好了利潤(rùn)率下調(diào)的準(zhǔn)備。下半年滬寧杭打折促銷幾成定局,但這些本地房企大多表示打折幅度將控制在10%左右。
與暴利時(shí)代說(shuō)再見(jiàn)
“暴利時(shí)代已經(jīng)一去難復(fù)返了!”
南京中北總經(jīng)理潘明感嘆,那房地產(chǎn)行業(yè)最美好的“黃金十年”!霸趺唇忉岦S金十年?那就是你企業(yè)想虧錢(qián)都得有本事!”
所謂暴利,如今已成絢麗泡影。在廣宇集團(tuán)董秘華欣看來(lái),從歷史經(jīng)驗(yàn)分析,所謂的暴利不暴利與企業(yè)背景相關(guān)。暴利來(lái)源之一即違規(guī),但這有巨大的法律風(fēng)險(xiǎn);第二個(gè)來(lái)源就是從國(guó)企轉(zhuǎn)變而來(lái)的企業(yè),他們掌握大量廉價(jià)土地,享受到土地升值的超額利潤(rùn)。然而,國(guó)企轉(zhuǎn)變而來(lái)的產(chǎn)企越來(lái)越少,監(jiān)管部門(mén)也都加強(qiáng)了土地使用審核環(huán)節(jié)的審查。
“現(xiàn)在毛利真的已經(jīng)很低了!焙贾荼镜匾患疑鲜蟹科蠖馗嬖V記者,目前房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率基本上在20%至30%,個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目的毛利率會(huì)在40%到50%左右。但基本上平均下來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利是在30%左右。中報(bào)顯示,上前述這家企業(yè)今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目,主要為2008年金融危機(jī)時(shí)以回籠資金為目的進(jìn)行銷售的項(xiàng)目,項(xiàng)目毛利率較低。
通常情況下,20%左右的毛利率下房企完全可以生存下來(lái)。在上海一家本地房企董秘看來(lái),“即便在目前30%到40%的毛利率再調(diào)低點(diǎn),也都是可以承受的。但關(guān)鍵是要看企業(yè)接受不接受!苯衲晟习肽赀@家公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率較上年同期下降了大約0.4個(gè)百分點(diǎn)。
“暴利時(shí)代是過(guò)去了,但是不得不承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)還是行業(yè)內(nèi)比較掙錢(qián)的行業(yè)。”
南京中北總經(jīng)理潘明說(shuō)了句大實(shí)話,30%的毛利率是有的,但是眼下多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都守著利潤(rùn)不肯降價(jià)。數(shù)據(jù)顯示,今年上半年南京上市房地產(chǎn)企業(yè)中大部分利潤(rùn)下滑嚴(yán)重,南京高科(600064,股吧)凈利潤(rùn)4.25億元,同比下降55%;棲霞建設(shè)上半年凈利潤(rùn)1.36億元,同比下降35.73%;鳳凰股份(600716,股吧)中期虧損1942.18萬(wàn)元。
證券時(shí)報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)業(yè)自2002年中期至2006年中期,毛利率維持在20%至30%,2007年中期提升至33.7%,隨后的三年內(nèi),毛利率徘徊在37%左右,2011年中期升至41.73%,成為各大行業(yè)中毛利率水平最高的行業(yè)。
沐浴著黃浦江風(fēng),上海某大型上市房企董秘心曠神怡之下,跟記者說(shuō)了句掏心窩的話,“雖然以歷史成本法評(píng)估,房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率在30%左右,但是假如我們以公允價(jià)值法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率,可能10%還不到。這兩個(gè)數(shù)據(jù)大概能說(shuō)明這些年來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)賺的不是開(kāi)發(fā)精品房賺的錢(qián),而是早期買(mǎi)地升值的錢(qián)!
雖說(shuō)賺土地升值的收益無(wú)可究詰,可是在“抑制高地價(jià)”的大氣候下,房企如何守住利潤(rùn)率成為難題。潘明坦言:“黃金十年之后,行業(yè)已經(jīng)走到了發(fā)展瓶頸!贝蠖鄶(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都做好了毛利率下降的準(zhǔn)備,大家都明白以后是要真刀真槍地比品牌比銷售了。
下半年房企只愿讓利10%
沉醉在黃金十年的甜蜜回憶,房企來(lái)不及黯然神傷,眼巴巴看著限制性住宅市場(chǎng)的新時(shí)代突然到來(lái)。房企不希望這么早就低頭,他們有自己的一套辦法。
“沒(méi)有賣不出的房子,只有賣不出的價(jià)格!睆V宇集團(tuán)董秘華欣這樣認(rèn)為。廣宇集團(tuán)半年報(bào)中說(shuō)到,貸款利率的不斷上升吞噬著企業(yè)的利潤(rùn)空間,調(diào)控短期難以松動(dòng),而限購(gòu)城市商品住宅交易的情況,在很大程度上將由房地產(chǎn)企業(yè)的主動(dòng)降價(jià)來(lái)打破僵局。這一說(shuō)法反映出當(dāng)前房企當(dāng)下一個(gè)普遍的認(rèn)識(shí):去庫(kù)存、回籠資金,限制性住宅市場(chǎng)的打折季已經(jīng)來(lái)了。
而較量或許從促銷策略的選擇開(kāi)始!艾F(xiàn)在房企銷售采取的多是饑餓銷售策略!鄙虾P鹿ぢ(lián)集團(tuán)旗下房企相關(guān)負(fù)責(zé)人這樣認(rèn)為。杭州本土上市房企董秘表示,“沒(méi)辦法,成本在那里。下半年打折是會(huì)有的,但是千萬(wàn)不能抱太大希望,最多也就10%。”南京當(dāng)?shù)胤科罂偨?jīng)理則表示,“今年南京的樓盤(pán)打折肯定是會(huì)有的,5%或者10%左右。不管別人怎么樣,反正我們跑量可能性不大!蹦壳霸摴緦(duì)河西在售房源價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整,單價(jià)最高下降500元/平方米。
上海某大型房企董秘預(yù)計(jì),上海市場(chǎng)此輪調(diào)整后房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)會(huì)有所下調(diào),幅度或在10%到15%,公司也做了這樣的準(zhǔn)備。消息顯示,該公司最近在杭州的一處房源以均價(jià)8500元直接入市,與該樓盤(pán)前一天相比降幅約兩成。
為什么今年房企業(yè)能撐這么久?南京中北總經(jīng)理潘明認(rèn)為,2009年調(diào)控突然轉(zhuǎn)向大家記憶猶新,這一事件影響深遠(yuǎn),因而此次調(diào)控至今,不少房企仍在繼續(xù)等待,冀望等到政策轉(zhuǎn)向。
現(xiàn)實(shí)地看,房企不愿大幅降價(jià)還有成本問(wèn)題。潘明表示:“要想房?jī)r(jià)降下去是有難度的,因?yàn)槲覀儺?dāng)年成本在那兒。市場(chǎng)好一點(diǎn),價(jià)格可以隨著市場(chǎng)供需情況來(lái)定,而現(xiàn)在定價(jià)在考慮供需的情況下,要考慮保本,更多的是成本問(wèn)題!
杭州本地一家房企董秘表示,比如在杭州,好點(diǎn)的地塊要占到二分之一以上的成本,偏遠(yuǎn)略差的地塊也三分之一以上。土地成本已經(jīng)這么高,再考慮財(cái)務(wù)成本上浮等,其實(shí)降價(jià)很難。他進(jìn)一步指出,大家并沒(méi)有看到目前各家房企新開(kāi)盤(pán)價(jià)格實(shí)際是普遍下浮的,已把部分利潤(rùn)讓了出來(lái)。他的觀點(diǎn)有一定的代表性,“我們可以少賺,但要虧掉,就是大家所不愿見(jiàn)的!敝袌(bào)顯示,該公司上半年的利潤(rùn)同期下滑超過(guò)四成。
“現(xiàn)在只是需求跟不上、去化率不高、資金回籠慢,未來(lái)要看銀行貸款到位和回款情況,如果兩邊都不行,那只能靠自有資金的消耗,而限制賣房從終端限制資金回籠,那就會(huì)逼迫開(kāi)發(fā)商降價(jià)。最后還是要看資金!鄙虾D成鲜蟹科蠖刂赋觥V袌(bào)顯示,該公司上半年在南京住宅項(xiàng)目的銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期,去化率僅為20%。
記者走訪三地后發(fā)現(xiàn),這些上市房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)后市大多形成兩種預(yù)期:要么延續(xù)2009年后行情,庫(kù)存壓頂、調(diào)控不松、政策疊加,形成“冷戰(zhàn)型”平衡的格局,消費(fèi)者、售房者相互觀望、僵持;要么在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、通脹持續(xù)的背景下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)市場(chǎng)低迷,交易量與交易價(jià)格轉(zhuǎn)陰。杭州某上市房企董事長(zhǎng)表示,“現(xiàn)在有個(gè)把房企去年的土地款都還沒(méi)有繳清。如果哪天撐不住了,那就會(huì)"啪"地死了!”
“我們保守估計(jì)最起碼還要調(diào)控兩年時(shí)間,到2013年。”采訪中,前來(lái)拜訪浙江廣廈董事長(zhǎng)彭濤的中國(guó)指數(shù)研究院華東區(qū)副總經(jīng)理古伊如是判斷。彭濤聽(tīng)了卻搖頭:“再調(diào)控三年是必然的!”
“打個(gè)賭吧!”