二、三線城市也將限購的消息,讓投資客們放棄了最后的念想。7月以來,二手房市場價(jià)格明顯企穩(wěn)且略有松動(dòng)。為應(yīng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格下行帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),“嗅覺”敏銳的商業(yè)銀行悄然收緊個(gè)人住房按揭貸款,一線城市首套房優(yōu)惠利率幾乎絕跡。
同時(shí),信貸收緊不僅擠掉了投機(jī)泡沫,也影響了部分剛性需求。對(duì)于開發(fā)商來說,降價(jià)促銷成為兩難選擇。
優(yōu)惠利率取消
8月25日,浙江省臺(tái)州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》,開啟了二三線城市的限購大幕。截至目前,已有超過50個(gè)城市先后實(shí)施限購政策,投資需求被拒之門外。
業(yè)內(nèi)人士稱,大部分投資需求已經(jīng)被擠出一線樓市,即便是轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的,在限購預(yù)期下也已經(jīng)很少入場。即便是來自溫州的炒房力量,最近也鮮有動(dòng)作。8月中旬,溫州樓市出現(xiàn)大量拋盤。本報(bào)調(diào)查顯示,不少投資人已經(jīng)退出普通住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),更有部分看空樓市的投資者直接轉(zhuǎn)向了黃金投資。
限購政策加上信貸緊縮的組合式調(diào)控,被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控手段”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),京滬深等一線城市商業(yè)銀行普遍已取消購房利率優(yōu)惠政策,即便是信貸規(guī)模相對(duì)寬裕的國有銀行,也不再給首套房貸款以利率優(yōu)惠。
“6、7月份的時(shí)候,還是有客戶在國有銀行拿到首套房8.5折優(yōu)惠利率的,現(xiàn)在基本上都做不到了”,勝邦地產(chǎn)上海浦東花木店店長這樣告訴記者。事實(shí)上,上海地區(qū)大部分商業(yè)銀行在今年上半年都對(duì)首套房取消了利率優(yōu)惠,有折扣的也僅限少數(shù)資金相對(duì)寬裕的國有商業(yè)銀行。目前,大多商業(yè)銀行對(duì)二套房貸款的首付要求六成以上,貸款利率普遍上浮10%甚至更多;首套房貸款則全面取消了貸款優(yōu)惠利率。購房的貸款利率成本大幅提高。
房貸風(fēng)險(xiǎn)暴露
不僅如此,基于對(duì)樓市下行壓力的考慮,個(gè)別銀行已將個(gè)人住房按揭貸款剔除在“主流貸款”之外。深發(fā)展銀行行長理查德在該行中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上就坦言,該行對(duì)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)保持警惕,從收益率的角度出發(fā)也在重新安排組合結(jié)構(gòu),未來傾向于推進(jìn)個(gè)人經(jīng)營性貸款而非住房按揭貸款。
其他銀行則或是僅對(duì)首套房放貸,或是上收審批權(quán)限。據(jù)悉,農(nóng)行已將房地產(chǎn)貸款定為高風(fēng)險(xiǎn)貸款,貸款審批權(quán)限上收至總行,一方面提高房地產(chǎn)客戶及項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行嚴(yán)格的指令性限額管理,同時(shí)將強(qiáng)化和完善房地產(chǎn)貸款壓力測試,并將壓力測試結(jié)果作為信貸業(yè)務(wù)審查審批的參考依據(jù)。
上市銀行半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,多數(shù)上市銀行房地產(chǎn)類貸款增速都呈下降趨勢(shì),部分銀行個(gè)人住房貸款不良率出現(xiàn)上升勢(shì)頭。
曾以半個(gè)“地產(chǎn)股”著稱的興業(yè)銀行,上半年個(gè)人房貸負(fù)增長6.93億元,半年末余額為1775.74億元,在個(gè)貸中占比71.44
%,相比去年末下滑近8個(gè)百分點(diǎn)。民生銀行(600016,股吧)上半年個(gè)人房貸余額8
84.05億元,較去年末負(fù)增長90.89億元。
而在個(gè)人房貸業(yè)務(wù)中表現(xiàn)激進(jìn)的建行,今年上半年新增1287.18億元至12198.34億元,余額、新增均為同業(yè)首位。但也主動(dòng)控制了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速。
在銀行收緊放貸閘門的同時(shí),在投資性需求和部分剛需受到壓制的情況下,樓市價(jià)格則在三季度止步企穩(wěn),不少外圍樓盤呈現(xiàn)降價(jià)趨勢(shì)。近日,富力地產(chǎn)“冒開發(fā)商之大不韙”率先提出看跌樓市,不僅自身項(xiàng)目下調(diào)價(jià)格10%,富力地產(chǎn)董事長李思廉還在公司半年報(bào)業(yè)績發(fā)布會(huì)上直言下半年市場可能會(huì)再跌10%。
然而,經(jīng)歷過2008年萬科降價(jià)售樓處被砸事件后,多數(shù)開發(fā)商對(duì)“降價(jià)”一事三緘其口。在開發(fā)商看來,降價(jià)促銷除了是“不得已而為之”的手段外,或許還處在降價(jià)失效的尷尬境地。
“如果降價(jià)能帶來銷量,開發(fā)商是會(huì)考慮這么做的”,一家中型地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人這樣說。2011年,由于海外融資渠道和國內(nèi)資本市場融資乏力,不少中小型地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)面臨資金鏈斷裂的潛在風(fēng)險(xiǎn)。分析人士指出,回籠資金是當(dāng)前開發(fā)商最關(guān)心的事兒,但問題是,信貸緊縮政策已經(jīng)影響到相當(dāng)一部分改善型住房的需求;并且一旦市場對(duì)降價(jià)形成一致預(yù)期,成交量反彈時(shí)間又將被延后。