“金九銀十”已然逼近。雖受限購(gòu)限貸等政策影響，“金九銀十”北京市的住宅成交或難達(dá)往年輝煌，但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，9、10月份依然是項(xiàng)目推廣的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，樓市供應(yīng)節(jié)奏也開(kāi)始提速。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月，北京有41個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市銷售，其中包括保利羅蘭香谷、潤(rùn)澤公館等純新盤項(xiàng)目18個(gè)，強(qiáng)佑清河新城、遠(yuǎn)洋一方、中糧祥云國(guó)際生活區(qū)等23個(gè)老項(xiàng)目后期也計(jì)劃推新，預(yù)期供應(yīng)住宅套數(shù)將達(dá)5000多套。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析，限購(gòu)以來(lái)盡管成交量下降，但房?jī)r(jià)依然維持高位，目前開(kāi)發(fā)商正處于現(xiàn)金流和庫(kù)存量的雙重壓力下，面臨重要的價(jià)格彈性窗口期。9月開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商將開(kāi)始主動(dòng)讓利，新、老項(xiàng)目低價(jià)開(kāi)盤也將成為常態(tài)。
41項(xiàng)目入市迎金九
一份由統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至8月20日，北京預(yù)計(jì)在9月份入市銷售的項(xiàng)目已達(dá)到41個(gè)，其中純新盤項(xiàng)目有18個(gè)，占到預(yù)期入市項(xiàng)目總數(shù)的44%。
預(yù)期入市的項(xiàng)目，也延續(xù)了限購(gòu)以來(lái)郊區(qū)供應(yīng)熱的走勢(shì)，超過(guò)75%的項(xiàng)目及超過(guò)85%的套數(shù)供應(yīng)集中在郊區(qū)。新盤方面，除朝陽(yáng)的潤(rùn)澤公館、海淀的金隅翡麗外，其他純新盤項(xiàng)目也均位于郊區(qū)，昌平和房山成為9月份供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域。
筆者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，截至8月25日，北京市住宅庫(kù)存為108032套，逼近11萬(wàn)套的高位。面對(duì)巨大的庫(kù)存壓力，無(wú)論是小型房企還是標(biāo)桿大型房企，都想抓住“金九銀十”的關(guān)鍵時(shí)期沖刺銷量，加緊供應(yīng)力度。而包括保利、遠(yuǎn)洋、中信、金地、萬(wàn)科等在內(nèi)的品牌房企在9月份推出的項(xiàng)目，占據(jù)了41個(gè)入市項(xiàng)目的4成以上。
上海易居房地產(chǎn)研究院部長(zhǎng)楊紅旭預(yù)測(cè)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”臨近，開(kāi)發(fā)商也將牢牢把握住本年的最后一個(gè)銷售旺季，集中推出樓盤，以緩解自己資金緊張的局面。
供給增多或難消化
據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前7個(gè)月全市商品房銷售面積為673.1萬(wàn)平方米，同比下降12%，施工面積、新開(kāi)工面積兩項(xiàng)數(shù)據(jù)則比去年同期分別上漲了22%、60.7%，新開(kāi)工面積與銷售面積間也有著1440萬(wàn)平方米的巨大差額。這也意味著，最近一年北京市商品房供應(yīng)量又將大大增加，庫(kù)存壓力日益沉重。
截至8月24日，北京市住宅庫(kù)存總量已達(dá)到108318套，其中兩居室和一居室的庫(kù)存量最大，均超過(guò)3萬(wàn)套。由于“金九銀十”是開(kāi)發(fā)商集中推盤的供應(yīng)高潮，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在8月底或9月初，樓市整體庫(kù)存量或?qū)⑼黄?1萬(wàn)套。而一旦庫(kù)存量高于11萬(wàn)套，則表示市場(chǎng)去庫(kù)存化能力嚴(yán)重不足，購(gòu)房市場(chǎng)向買方傾斜。
再看金九月，預(yù)期當(dāng)月入市銷售的41個(gè)項(xiàng)目，將供應(yīng)住宅套數(shù)近萬(wàn)套，超過(guò)限購(gòu)以來(lái)的其他月份。一方面是大量的住宅供應(yīng)，另一方面則是市場(chǎng)難以消化。以8月最近三周的成交為例，成交量?jī)H為3357套，按如此速度算，9月僅能消耗掉當(dāng)月新入市住宅供應(yīng)量不足一半的份額，全市住宅庫(kù)存總量也將進(jìn)一步增加，預(yù)計(jì)明年初市場(chǎng)很可能達(dá)到庫(kù)存量頂峰。
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉則表示，因?yàn)楹暧^調(diào)控限購(gòu)、限貸等政策疊加的效果，使得樓市成交在最近幾個(gè)月創(chuàng)造了最近三年來(lái)的最低值。特別是8月成交，已跌至最近三年來(lái)市場(chǎng)最低，預(yù)計(jì)“金九銀十”期間，住宅成交量單月難超7000套，市場(chǎng)總成交量難以突破1.5萬(wàn)套，慘淡開(kāi)局已成定局。
降價(jià)求量現(xiàn)象增多
8月以來(lái)，包括溫州、深圳等全國(guó)部分熱點(diǎn)城市，都出現(xiàn)了大幅度降價(jià)的現(xiàn)象。而促銷和降價(jià)策略，在調(diào)控發(fā)力市場(chǎng)遇冷的背景下，也逐漸被越來(lái)越多的樓盤采用，北京當(dāng)然也不例外。
據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京9月預(yù)期入市的項(xiàng)目中，目前僅有20個(gè)確定售價(jià)。而18個(gè)純新盤中，8成以上未確定售價(jià)。在預(yù)期9月入市的項(xiàng)目中，老項(xiàng)目和新項(xiàng)目均出現(xiàn)了明顯的價(jià)格下調(diào)趨勢(shì)，如房山新盤翠林漫步，預(yù)售價(jià)僅為12500元/平方米，價(jià)格接近之前同區(qū)域最低的政策房?jī)r(jià)格。首開(kāi)常青藤項(xiàng)目8月開(kāi)盤銷售均價(jià)調(diào)整為22729元/平方米，同項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)則為2.5萬(wàn)元/平方米。而老項(xiàng)目遠(yuǎn)洋一方，最近也將再次推出價(jià)格為20500元/平方米的三期房源，相比之前下調(diào)近1成，此基礎(chǔ)上還有一定優(yōu)惠。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，三四季度降價(jià)求量的行為將增加，市場(chǎng)將在供應(yīng)達(dá)到頂峰后開(kāi)始更明顯的價(jià)格調(diào)整。目前來(lái)看，北京5-6環(huán)房源將成為市場(chǎng)供應(yīng)及簽約的主要區(qū)域，房?jī)r(jià)在通州、大興、房山等區(qū)域有明顯下調(diào)可能，最高下調(diào)幅度甚至可能超過(guò)10%。而五環(huán)內(nèi)，因?yàn)楣⿷?yīng)處于絕對(duì)稀缺，房?jī)r(jià)下調(diào)幅度不會(huì)大。