北京保障房超一半上市交易或出租
2011-08-18   作者:耿玲  來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
 
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    針對(duì)近期曝光的北京保障房出租亂象,主管部門(mén)首度做出回應(yīng)。
  8月16日15時(shí),北京市住建委答復(fù)本報(bào)采訪函稱(chēng),7月21日、8月2日和8月8日,建委已對(duì)興康家園限價(jià)商品住房項(xiàng)目、豐臺(tái)區(qū)宋家莊經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目?jī)蓚(gè)保障性住房小區(qū)進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)絕大部分家庭都能夠遵守保障房相關(guān)規(guī)定,但周邊的房產(chǎn)中介則存在承租保障房現(xiàn)象,已責(zé)令中介立即整改并對(duì)其負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談。
  北京市建委稱(chēng)今后將加強(qiáng)保障房后期管理。措施包括要求物業(yè)公司協(xié)助政府對(duì)保障房進(jìn)行后期管理;嚴(yán)查房產(chǎn)中介承租保障房相關(guān)業(yè)務(wù);廣泛接受群眾舉報(bào)騙租騙購(gòu)現(xiàn)象。
  然而,該回復(fù)并未涉及被曝光的保障房出租整體調(diào)查整改詳情。
  8月11日,本報(bào)記者再次走訪萬(wàn)科紅獅家園發(fā)現(xiàn),該限價(jià)房小區(qū)仍存在對(duì)外出租情況,不少房東直接將房屋代理給中介。
  另外,本報(bào)聯(lián)合北京市某中介機(jī)構(gòu)對(duì)北京市保障房出租狀況的調(diào)查整理發(fā)現(xiàn):北京市第一代經(jīng)濟(jì)適用房,建成交付約14萬(wàn)套,目前約有13萬(wàn)套通過(guò)真假交易轉(zhuǎn)為二手商品房上市交易,剩下的不足1萬(wàn)套約有40%在出租;北京市第二代經(jīng)濟(jì)適用房,建成交付約10萬(wàn)套,目前約有25%在出租;兩限房迄今建成入住約7萬(wàn)套,目前約有20%出租。
  北京市自1998年房改以來(lái)一直堅(jiān)持大規(guī)模建設(shè)保障房,但其保障房分配乃至后續(xù)管理一直飽受專(zhuān)家學(xué)者詬病。眼下房?jī)r(jià)高企,北京和其他若干城市一樣,在2011年前后躍入規(guī)?涨暗谋U戏拷ㄔO(shè)時(shí)期,顯然,相關(guān)的漏洞如何妥善監(jiān)管,不僅僅是北京一個(gè)城市面臨的難題。

  保障房出租

  據(jù)本報(bào)了解,由于近期北京市住建委的嚴(yán)厲警告,北京各大中介聲稱(chēng)已停止接手保障房出租業(yè)務(wù)。
  然而,住建委這一規(guī)定并未影響二房東仁生(化名)轉(zhuǎn)租他在豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)科紅獅家園的單間主臥。
  該小區(qū)是萬(wàn)科在北京的首個(gè)保障性住房項(xiàng)目,2010年7月首批業(yè)主入住。同年11月仁生從中介手里租下小區(qū)兩居中的一間房,但至今仍未見(jiàn)過(guò)房主本人。
  眼下因?yàn)楣ぷ髯兏,仁生急欲將單間轉(zhuǎn)租。記者以租房為由暗訪發(fā)現(xiàn),這是一套90平方米左右的兩室一廳,客廳被中介打成4個(gè)隔間。由于隔斷太多,空氣不流通,每逢夏季,最不通風(fēng)的兩個(gè)隔間租戶(hù)就會(huì)無(wú)法忍受窒息一樣的悶熱而搬走。
  隔斷群租是住建部和北京市明令禁止的。今年5月份,北京市住建委對(duì)外稱(chēng),針對(duì)打隔斷群租的行為開(kāi)展了專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查,但并未能真正杜絕此類(lèi)現(xiàn)象。
  據(jù)仁生介紹,這套房租戶(hù)們基本上是外來(lái)打工者、畢業(yè)不久的大學(xué)生。仁生所租住的這套房子,兩間臥室加上客廳的4個(gè)隔間,6間屋子每月租金收益最高可達(dá)4000多元。
  他也深知,這是一套保障房,不該用于出租,但他表示,絕不會(huì)被收回,他在這里租住近一年,沒(méi)有遇到過(guò)一次檢查。
  仁生所言不虛。在這個(gè)新小區(qū)隨處可見(jiàn)招租廣告,周邊中介幾乎各家都有多套該小區(qū)出租房源。雖然最近“風(fēng)聲漸緊”, 一般大中介躲避風(fēng)頭暫不接手保障房出租,但一些小中介仍然暗自代理該小區(qū)的出租業(yè)務(wù)。
  記者試圖聯(lián)系保障房真正的主人,多次未果。

  這是怎樣的一部分人群

  華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)曾拋出偏激言論,“保障房是誰(shuí)有錢(qián)就保障誰(shuí)”。話(huà)未必準(zhǔn)確,卻引起一片附和。
  根據(jù)北京市規(guī)定,北京市城八區(qū)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品住房家庭年收入、住房及總資產(chǎn)凈值須應(yīng)符合以下標(biāo)準(zhǔn):3人及以下的家庭人口,家庭年收入應(yīng)在8.8萬(wàn)元及以下,家庭資產(chǎn)總值應(yīng)在57萬(wàn)元及以下;4人及以上家庭人口,家庭年收入應(yīng)在11.6萬(wàn)元及以下,家庭資產(chǎn)總值應(yīng)在76萬(wàn)元及以下。
  但本報(bào)曲折了解到,一些將房屋出租的保障房業(yè)主,名下并非只有一套房。這部分人群的實(shí)際生活狀況與政策不符,也多次在各地曝光。
  此前石家莊市某廉租房小區(qū)停放一批私家車(chē),曾引發(fā)輿論普遍質(zhì)疑,石家莊市政府后來(lái)召開(kāi)發(fā)布會(huì)稱(chēng),查出3戶(hù)不符合廉租房資格。
  本報(bào)記者走訪紅獅家園時(shí),正值工作日上午,但小區(qū)內(nèi)的兩塊空地仍停滿(mǎn)轎車(chē)。據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì),這個(gè)規(guī)劃總戶(hù)數(shù)1857套的保障房小區(qū)(含8000平方米廉租房),僅工作日就停放了百余輛各款車(chē)型。
  “按照北京市限價(jià)房政策規(guī)定的家庭年收入,這些保障房的新業(yè)主們,哪來(lái)經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)置小車(chē)呢?”北京市一位資深中介從業(yè)人員存疑。他甚至悲觀地認(rèn)為,真正符合限價(jià)房資格的人群,實(shí)際上無(wú)力購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房。
  其依據(jù)是,以3人家庭為例,家庭年收入如果在8.8萬(wàn)元及以下,一般來(lái)說(shuō),家庭收入主力為兩人,即人年均收入僅為4.4萬(wàn)元,也就是說(shuō)只有月收入不超過(guò)4000元的北京人才有資格申請(qǐng)保障房。在物價(jià)不斷高漲的今天,除去日常開(kāi)銷(xiāo)和房貸,這樣的家庭哪里還有錢(qián)買(mǎi)車(chē)?即便買(mǎi)了車(chē),油價(jià)和停車(chē)費(fèi)包括養(yǎng)車(chē)成本,也應(yīng)該不是普通限價(jià)房家庭能承擔(dān)的。
  “表面上看,保障房的每個(gè)環(huán)節(jié)都看不出漏洞,但結(jié)果是有大量保障房對(duì)外出租。”上述中介人員表示。
  按照政策規(guī)定,住保障房的家庭,不應(yīng)擁有第二套住房,即意味著保障房出租根本不正常。采訪中有業(yè)內(nèi)人士反問(wèn):經(jīng)濟(jì)適用房或者限價(jià)房都在出租,那么,保障房究竟保障了誰(shuí)?
  記者去年曾調(diào)查過(guò)北京金隅美和園,暗訪時(shí)恰好碰到房主本人。多番套話(huà)才發(fā)現(xiàn),該房東真實(shí)身份是一位公務(wù)員,他在其他地方還有一套房,金隅這套限價(jià)房?jī)H用來(lái)出租,準(zhǔn)備等到政府規(guī)定的轉(zhuǎn)讓年限后出售。
  顯然,這當(dāng)中有很多審核不嚴(yán)格甚至違規(guī)情況被遮蔽。
  21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中心副總裁林蕾透露,“大多數(shù)地方在保障房準(zhǔn)入方面,以家庭收入、住房情況為衡量標(biāo)準(zhǔn),并設(shè)立了審核、公示等多種門(mén)檻。但是,由于目前居民人戶(hù)分離現(xiàn)象普遍,基層政府要準(zhǔn)確審核申請(qǐng)人的收入和資產(chǎn)情況,仍面臨很大困難。各地對(duì)通過(guò)審核的保障房人群都會(huì)進(jìn)行公示,但很少有人去關(guān)注和調(diào)查這些人群是否確實(shí)困難!
  協(xié)助記者調(diào)研的中介機(jī)構(gòu)還向記者列出了目前北京市出租現(xiàn)象比較嚴(yán)重的保障房小區(qū),包括:海淀區(qū)的旗勝家園,朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)的保利嘉園、北辰福第、富力陽(yáng)光美居,豐臺(tái)區(qū)的鴻業(yè)興園二期,通州區(qū)半壁店龍湖·大方居,石景山區(qū)金頂陽(yáng)光等。
  萬(wàn)科紅獅家園鄰近北京地鐵5號(hào)線(xiàn)南端起點(diǎn)站,在5號(hào)線(xiàn)的北頭,是北京有名的天通苑經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū),眾所周知,它早已成為北京市最大的出租房小區(qū)。

  制度漏洞

  目前除約談中介外,在應(yīng)對(duì)保障房出租后期監(jiān)管上,政府似乎找不到更好的辦法。
  一位不愿意透露姓名的中介人士表示,北京市住建委在監(jiān)管保障房出租方面,除了中介這一渠道,并沒(méi)有其他有效渠道。
  據(jù)介紹,市住建委每年都會(huì)對(duì)中介門(mén)店有關(guān)保障房出租情況展開(kāi)不定期大清查,但清查后,中介仍不愿放棄保障住房出租市場(chǎng)。
  該人士稱(chēng),從事房地產(chǎn)多年,他至今沒(méi)有看到一例因出租而被政府收回保障房的案例;靠后期監(jiān)管來(lái)整治保障房出租市場(chǎng),收效甚微。問(wèn)題在于,該人士稱(chēng),即便騙購(gòu)保障房被發(fā)現(xiàn),僅僅是取消資格,而不會(huì)付出其他任何代價(jià),根本起不到任何警示作用。
  林蕾認(rèn)為,“由于保障房?jī)r(jià)格比商品房低一半以上,收益巨大,有些居民不惜造假,逃避審核。而被發(fā)現(xiàn)后的懲罰力度又不足以嚇阻違法者,助長(zhǎng)了騙購(gòu)人群的僥幸心理。”
  中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌稱(chēng),保障房出租泛濫背后,政策漏洞是根源。他表示,近幾年來(lái)北京市保障房種類(lèi)增加了限價(jià)房,但政府從未解釋清楚,限價(jià)房到底是保障房還是商品房?
  他進(jìn)一步指出,在《北京市限價(jià)商品住房管理辦法(試行)》中,北京市規(guī)定了審核標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定了配售要求等等,但惟獨(dú)沒(méi)有規(guī)定限價(jià)房不允許出租和經(jīng)營(yíng),也未規(guī)定出租后要被收回。
  顧云昌認(rèn)為,這是政策上的模糊,“理論上講限價(jià)房是商品房,但實(shí)際上,北京市已將其納入保障性安居工程中,既然是保障房,就不應(yīng)保障其出租和經(jīng)營(yíng)的權(quán)利”。
  顧稱(chēng),保障房尋租成本低廉,實(shí)際上在鼓勵(lì)違法違規(guī)者踏浪而行;政策和制度的缺陷,如不盡快進(jìn)行完善,負(fù)面影響將超出想象。
  讓顧云昌更為心痛的是,這一輪保障房建設(shè)過(guò)于追求速度,政府部門(mén)并沒(méi)有考慮清楚保障主體是誰(shuí),而是一味追求“大干快上”。
  任志強(qiáng)曾在其退任華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁時(shí)尖銳指出,“如果最終這些保障房不是給了專(zhuān)有的保障對(duì)象,而是演變成了特定權(quán)力階層的內(nèi)部分配,這對(duì)中國(guó)未來(lái)影響會(huì)很大!
  任估計(jì),兩年以后此輪保障房建設(shè)所帶來(lái)的問(wèn)題將陸續(xù)暴露,并將非常嚴(yán)重。

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