時(shí)移勢(shì)遷—限購(gòu)半年,北京樓市就此“變臉”。
7月,新盤(pán)當(dāng)月消化率僅為7.1%,下半月推出的11個(gè)項(xiàng)目中有8個(gè)“零成交”。
而最近半年:北京樓市簽約數(shù)量不足10萬(wàn)套,創(chuàng)三年來(lái)新低;外地戶籍購(gòu)房不足萬(wàn)戶,占市場(chǎng)比例不足10%,創(chuàng)數(shù)年最低;投資需求基本為零,購(gòu)買(mǎi)第二套房的比例不足10%;在價(jià)格方面,房?jī)r(jià)環(huán)比限購(gòu)前,微跌0.8%,不少樓盤(pán)已進(jìn)入微降“通道”。
成交下降46%
2010年4月開(kāi)始的本輪樓市調(diào)控潮,政策力度在2011年春節(jié)后達(dá)到了頂峰。疊加信貸收緊的升級(jí)版限購(gòu),讓爆發(fā)式上漲的北京樓市傾刻進(jìn)入冰河期,成交量持續(xù)低迷,庫(kù)存因此不斷攀升,開(kāi)發(fā)商也只能被迫放緩?fù)票P(pán)節(jié)奏。
據(jù)北京中原地產(chǎn)研究報(bào)告顯示,2月17日-8月16日,北京樓市期房住宅、現(xiàn)房住宅、二手房住宅的成交套數(shù)分別為35530、6183、50242套,較限購(gòu)前的半年時(shí)間分別下降36.6%、25.6%、53.3%,整體而言,下降46.5%。北京中原地產(chǎn)研究員張大偉向時(shí)代周報(bào)記者分析,北京執(zhí)行最嚴(yán)厲版限購(gòu)之后,成交量萎縮,樓市陷入明顯的調(diào)整。
成交量下滑的背后,是因簽約率太不景氣了。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截至7月底,北京年內(nèi)供應(yīng)的純商品房期房住宅96個(gè)項(xiàng)目,簽約率僅為46.7%。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),7月新盤(pán)當(dāng)月消化率僅為7.1%,下半月推出的11個(gè)項(xiàng)目中有8個(gè)“零成交”。
對(duì)此,張大偉向時(shí)代周報(bào)記者表示,當(dāng)月簽約率可以明顯反應(yīng)市場(chǎng)的熱度。但有時(shí)受開(kāi)盤(pán)上下半月數(shù)據(jù)占比影響。下半月開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目即使已經(jīng)認(rèn)購(gòu),但網(wǎng)簽反應(yīng)到網(wǎng)簽平臺(tái)可能就要等到下個(gè)月了。在8個(gè)“零成交”項(xiàng)目中,華潤(rùn)置地旗下的“公元九里”便是其中之一。7月20日,“公元九里”取得預(yù)售,共推出221套房源,當(dāng)時(shí)不少網(wǎng)絡(luò)媒體稱其“開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)火爆”,然而截至8月1日,該樓盤(pán)在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)依然為零。對(duì)此,北京華潤(rùn)置地相關(guān)負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示,購(gòu)房者確定了購(gòu)買(mǎi)意向后,并不能立即網(wǎng)簽,還需經(jīng)過(guò)5個(gè)工作日的資格審查,因此在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上顯得不太好看。但截至8月16日,離取得預(yù)售證接近一個(gè)月,其網(wǎng)簽套數(shù)也僅為39套,不足其推盤(pán)量的20%。
“在限制套數(shù)、及限制外購(gòu)背景下,大部分潛在客戶被政策抑制,火爆上漲的北京樓市停滯下來(lái)!眮喬鞘邪l(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存(博客,微博)認(rèn)為限購(gòu)直接導(dǎo)致成交率下降。以外地客源為例,據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),2月17日—8月16日,外地戶籍在京購(gòu)房數(shù)量為9000套左右,占比9.8%,而在2010年8月17日-2011年2月16日,外地戶籍在京購(gòu)房8.3萬(wàn)套,占比48.5%,接近市場(chǎng)成交量的一半。此外,受制于房貸政策縮緊,第二套房需求也被強(qiáng)烈抑制,數(shù)據(jù)顯示,居民的第二套房需求占比不足10%。
成交率下降之余,是庫(kù)存的明顯上升。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至8月4日,北京住宅庫(kù)存為106161套,較限購(gòu)前的92900套,增加了14.3%。按照供應(yīng)均價(jià)計(jì)算,截至8月4日,商品房總庫(kù)存為8300億元,而其中的住宅庫(kù)存也已經(jīng)達(dá)到了3300億元。
四環(huán)以外的項(xiàng)目成為庫(kù)存的主要貢獻(xiàn)者。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家(博客,微博)數(shù)據(jù)顯示,截至7月28日,其中四環(huán)、五環(huán)之間庫(kù)存增長(zhǎng)了40.8%,五環(huán)、六環(huán)之間庫(kù)存增長(zhǎng)了15.1%,六環(huán)外庫(kù)存增長(zhǎng)了18.1%。
通州樓市出現(xiàn)萎靡之態(tài)
限購(gòu)政策“痛擊”了北京樓市,通州區(qū)更成為“痛中之痛”。
早在去年下半年,通州樓市已出現(xiàn)“萎靡”之態(tài)。據(jù)北京中原地產(chǎn)研究報(bào)告,去年下半年,通州樓市的項(xiàng)目大部分簽約量都不足3成。今年上半年因?yàn)殇N(xiāo)售萎縮,部分項(xiàng)目延緩了供應(yīng),但消化率依然不容樂(lè)觀。前7個(gè)月,通州區(qū)新供應(yīng)項(xiàng)目簽約率僅為15%。
就個(gè)盤(pán)表現(xiàn)而言,通州無(wú)一樓盤(pán)上榜北京樓市2月17日-8月16日銷(xiāo)售額前20名。華業(yè)東方玫瑰在4月24日推出1478套房源,截至7月底,銷(xiāo)量接近500套,僅為三分之一左右。而北京ONE都是去年推出的房源,推出730套房源,截至目前僅消化了181套。
“賣(mài)不動(dòng)”已成為通州樓市的“主旋律”,不少開(kāi)發(fā)商因此在價(jià)格上做出輕微讓步。就8月而言,通州樓市打折的樓盤(pán)數(shù)量就由7月的12個(gè)增至8月的21個(gè),其中優(yōu)惠力度最大的當(dāng)屬融科?香雪蘭溪可享受8.8折優(yōu)惠。此外,M5朗峰近期也推出部分房源“2萬(wàn)抵10萬(wàn)”的優(yōu)惠。
值得一提的是,通州珠江拉維小鎮(zhèn)將“降價(jià)1萬(wàn)”作為其近期促銷(xiāo)的口號(hào),號(hào)稱價(jià)格由2010年底的2.8萬(wàn)/平方米降至目前的1.6萬(wàn)/平方米。由此,市場(chǎng)傳出通州房?jī)r(jià)或?qū)㈤_(kāi)始領(lǐng)跌北京樓市的傳聞。然而時(shí)代周報(bào)記者了解到,真實(shí)情況并非如此。
珠江拉維小鎮(zhèn)售樓處工作人員向時(shí)代周報(bào)記者表示,目前推出的“特惠”樓盤(pán),起價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米,均價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米。屬于2009年9月推出項(xiàng)目的尾盤(pán),而當(dāng)時(shí)的成交均價(jià)僅為9839元/平方米。2010年底推出的樓盤(pán),報(bào)價(jià)雖然高達(dá)2.8萬(wàn)元/平方米,但其屬于空中花園別墅,與前者沒(méi)有可比性。相比拉維小鎮(zhèn)的“做秀”,華業(yè)東方玫瑰則在同一批房源中實(shí)實(shí)在在地“開(kāi)刀”,并引發(fā)前期業(yè)主的“集體抗議”。
針對(duì)目前通州樓市,張大偉認(rèn)為,預(yù)計(jì)下半年供應(yīng)補(bǔ)漲,庫(kù)存量已經(jīng)上漲到歷史高點(diǎn)的通州很可能繼續(xù)面臨沖擊。“買(mǎi)房人對(duì)目前的促銷(xiāo)行為認(rèn)可度不高,更期待實(shí)質(zhì)性的降價(jià)!
一居室成交失寵
限購(gòu)后,北京樓市的一居室也因此“失寵”。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,7月新建房住宅合計(jì)簽約為9134套,一居戶型占比為1167套,占全部成交的15.8%。而這一比例在6月份還為24.3%。張大偉表示,15.8%的一居室比例創(chuàng)造了最近幾年的最低。嚴(yán)厲版的調(diào)控政策,使得有資格購(gòu)房者更審慎使用自己的購(gòu)房資格。一居室作為過(guò)渡需求的作用被看淡。
一居室“失寵”,改善性需求的大戶型也“不得民心”。時(shí)代周報(bào)記者了解到,綠城在北京的數(shù)個(gè)項(xiàng)目130平方米以下的房源銷(xiāo)售情況良好,而130平方米以上的房源則出現(xiàn)滯銷(xiāo)。綠城集團(tuán)京津房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理陳志華向時(shí)代周報(bào)記者分析,限購(gòu)后,很多消費(fèi)者不具備“換房資格”,且房貸利率的提高,也大大削弱了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力,大戶型因總價(jià)較高則易出現(xiàn)滯銷(xiāo)。
市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化之外,與樓市中的另外兩個(gè)指標(biāo)發(fā)生變化地價(jià)降、房租漲。
據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至8月10日,北京年內(nèi)出讓的135塊土地出讓金達(dá)到了600.35億元。突破600億,這一日期比2010年整整晚了70天。然而刨除成交火熱的商業(yè)地塊,住宅土地市場(chǎng)可以用“冷清”形容。
截至8月10日,北京住宅地塊的成交數(shù)量、建筑面積成交額分別為23塊、326萬(wàn)平方米、159億元,與限購(gòu)前半年相比,分別下降58.18%、65.21%、72.02%,與去年同期相比也分別下降了14.81%、34.61%、62.52%。陳寶存表示,幾乎每一輪調(diào)控之時(shí),土地市場(chǎng)必然冷清,今年北京土地市場(chǎng)的情形似乎都是“預(yù)料之中”的。
限購(gòu)令促使部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)化為租房需求,房屋租價(jià)趁機(jī)“跳漲”。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年前7月,北京平均每月房租為3160元/套,相比去年均價(jià)2793元,漲幅13%。今年7月份的租金均價(jià)為3229元,與出臺(tái)限購(gòu)令的2月份相比,又上漲161元。在CBD、中關(guān)村等熱點(diǎn)區(qū)域,租金均價(jià)甚至上漲20%以上,房源仍供不應(yīng)求。
限購(gòu)后,北京樓市諸多變化,對(duì)于后市,會(huì)否重現(xiàn)2008年的市場(chǎng)行情,陳寶存認(rèn)為不會(huì),“目前市場(chǎng)存量雖高,可遠(yuǎn)不及2008年的峰值。況且目前開(kāi)發(fā)商并不缺錢(qián),成交低迷可以放緩?fù)票P(pán)節(jié)奏,并非要"以價(jià)換量"!睂(duì)于二手業(yè)主而言,也并沒(méi)有出現(xiàn)恐慌的拋售情緒。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為,受政策限制,當(dāng)下部分沒(méi)有購(gòu)房資格的本地業(yè)主、外地業(yè)主,如果出售手中房屋,就無(wú)法再購(gòu)。除非業(yè)主急用錢(qián)或者對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)下降的預(yù)期十分強(qiáng)烈,一般業(yè)主還未見(jiàn)明顯的拋售現(xiàn)象。
對(duì)于下半年的供應(yīng)量,北京中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)在7月開(kāi)始到年底上市的項(xiàng)目將達(dá)到110個(gè)左右,提供的住宅將超過(guò)7萬(wàn)套。而明年上半年潛在供應(yīng)量超過(guò)1000萬(wàn)平方米,最近一年北京市場(chǎng)商品房的供應(yīng)量很可能超過(guò)2000萬(wàn)平方米,提供住宅總套數(shù)有可能超過(guò)15萬(wàn)套。張大偉預(yù)計(jì)3-4季度的降價(jià)樓盤(pán)會(huì)增加。
降價(jià)樓盤(pán)增多,成交量會(huì)否就此上升?陳寶存認(rèn)為,目前樓市依然處于觀望狀態(tài),成交量不會(huì)釋放,傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十”將難再現(xiàn)。