通州大興領降 北京樓市降價可期
2011-08-12   作者:陰雪 馬可佳  來源:第一財經(jīng)日報
 
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    “不退差價,誓不罷休!8月6日,幾十位購房者都出現(xiàn)在北京通州樓盤華業(yè)東方玫瑰售樓處前,拉開了老業(yè)主們維權的序幕。
  一切源于華業(yè)東方玫瑰項目在8月初的降價。彼時,該樓盤以特價房的名義,推出60套均價為14000~15000元/平方米的房源,這一價格和優(yōu)惠前的16500元/平方米的均價相比,降幅達10%以上。
  而華業(yè)東方玫瑰只是北京樓市逐漸蔓延開的降價潮中的一員。

  降價風潮蔓延

  同樣位于北京通州區(qū)的“珠江拉維小鎮(zhèn)”,是北京此輪推出特價房樓盤中的“先鋒”。
  7月中旬,該項目銷售人員開始告訴客戶,南北通透的現(xiàn)房,二居、三居的都有,售價只在每平方米14500元。這一價格對比2010年12月開盤的預期均價28250元/平方米下調(diào)了近半。
  近日,《第一財經(jīng)日報》記者以購房者身份來到現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)售樓處并未出現(xiàn)因降價而排隊搶購的現(xiàn)象。一位銷售人員告訴記者:“14500元是指毛坯房價格。而現(xiàn)在出售的都是精裝修,均價16000~17000元/平方米不等。推出特價房以后,一套兩居室的總價要比之前優(yōu)惠超過50萬!庇浾攉@悉,調(diào)控后,該樓盤在降價前的近半年時間內(nèi)只有11套成交。
  北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉分析,通州的商品房庫存量全市最多,同時,2010年初開始該區(qū)域房價從每平方米1萬元上漲到2萬元以上,價格虛高,炒作氛圍濃郁,且部分購房者為外地戶籍。因此,限購及限貸政策影響了北京市場的需求,通州也就成為了最先感受到樓市調(diào)控壓力的“重災區(qū)”。
  除通州以外,同屬郊區(qū)的大興區(qū)樓盤也做出了類似舉動。如旭輝集團開發(fā)的“旭輝御府”,該項目近期推出了100套17600元/平方米的特價房,相比此前21000元/平方米的銷售均價,降價幅度超過3000元/平方米。不久前,該樓盤又加推50套特價房,并由此引發(fā)大興樓市的“價格戰(zhàn)”。
  一位業(yè)內(nèi)人士告訴本報記者,由于2010年初北京樓市一輪大幅度價格上漲,導致不少開發(fā)商對于2011年樓市的價格充滿信心。旭輝御府的位置位于大興區(qū)黃村新城北區(qū),距離北京城市中心區(qū)相對較遠,且周邊配套并不完善。但在最初定價時,公司高層堅持認為超過2萬元/平方米的定價并不算貴。這也導致調(diào)控后該項目簽約率不高。
  8月以來,這股自通州、大興而來的降價風潮出現(xiàn)了逐漸蔓延并擴大的趨勢。
  亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,8月第一周(8月1日~7日)北京共有8個項目開盤,其中純新盤項目兩個,其余均為老項目后期。8個開盤項目累計提供商品住宅2520套、24.2萬平方米。從這些新盤上市的價格來看,折扣力度有逐漸加大趨勢。其中位于大興區(qū)域的紅木林項目公開報價為20500元/平方米,但是因為贈送面積等活動,折合之后的均價在16000元/平方米左右。另外,金隅萬科城、建邦華府、中糧萬科長陽半島等項目均有不同幅度的折扣。
  據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,2011年至今,北京市一共有99個新開商品房項目入市,其中大約有30%的項目最近一期價格低于前期價格,其中不乏萬科、遠洋、綠地等大型房企旗下的項目。尤其是5月份后,這一趨勢開始逐漸明顯,而8月初開盤的項目,基本全部低開。
  該研究部的另一項統(tǒng)計則更具參考意義:目前北京在售項目為353個,8月份打折促銷項目數(shù)已經(jīng)達到160個,占比接近50%,創(chuàng)調(diào)控后最大值。

  全面降價可期

  北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,2011年上半年,北京商品房住宅交易總套數(shù)達到了43975套,同比去年同期51869套下調(diào)了15.7%。張大偉預計,今年全年成交量將很難突破9萬套,這一成交量將創(chuàng)造近10年的新低。
  截至8月11日,北京可售的期房住宅為70073套,現(xiàn)房住宅為37209套,二手住宅為36672套,總庫存量接近14.4萬套,已是繼2009年初以來的歷史高點。來自鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示,截至7月31日,北京全市新房庫存量已連續(xù)68天處于10萬套以上的高位。其中大部分庫存積壓向中小房企傾斜,去庫存化形勢嚴峻。
  業(yè)內(nèi)人士表示,北京市2009年下半年以及2010年上半年的土地放量將在今年住宅市場中集中爆發(fā)!敖鹁陪y十”是樓市的一貫法則,但今年受調(diào)控影響的北京樓市,要想保持往年的火爆成交量,8月的市場表現(xiàn)顯得尤為重要。“預計下半年入市樓盤將達到110個左右,這些項目在下半年提供的住宅將超過7萬套,年內(nèi)庫存量將明顯上漲,北京房價8月下行壓力較大。”張大偉表示。
  面對巨大的調(diào)控壓力,開發(fā)商開始選擇“以價換量”。然而,目前大多數(shù)“特價房”折后價格也只是和前期成交均價持平而已,而且多數(shù)項目是“滯銷盤”,因此并沒有讓購房者享受到太大實惠。
  對于這種情況,消費者心知肚明。在通州一家售樓中心,購房者張先生表示:“我一直想買一套房子,但現(xiàn)在這樣的情況,我認為還有繼續(xù)降價的空間!庇浾攉@悉,張先生此前已經(jīng)在該樓盤交了1萬元訂金,但由于市場下行,張先生決定先退回訂金,看年底市場反應再決定。
  上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,目前特價房多在遠郊,而且通州等區(qū)域過去一兩年房價漲幅較大,而北京的其他區(qū)域,尤其是在中心城區(qū)可能房價依然是比較堅挺,整個城市還沒有迎來拐點。
  不過也有業(yè)內(nèi)人士認為,特價房開始出現(xiàn)代表著一個調(diào)控關鍵點,因為,特價房實際就是降價,是開發(fā)商借此試探市場反應的一種手段。如果購房者對特價房反應冷淡,說明房價還需下降。而如果特價就出現(xiàn)搶購,則說明剛需依舊存在,只是被調(diào)控短時間壓抑住了購房需求。
  協(xié)成機構房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總裁王裕仁表示,在政策和資金壓力下,地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始“以價換量”,對新開樓盤均采取降價促銷手段。從后市看,由于部分房地產(chǎn)上市公司凈利潤大幅下滑,資金鏈進一步緊繃的跡象越發(fā)明顯。預計未來一段時間將進入開發(fā)商和購房者的新一輪博弈,供應將放緩,價格下行壓力較大,市場成交將輕微浮動。
  鏈家地產(chǎn)首席分析師張月也認為,隨著調(diào)控的深入,開發(fā)商降價求售的心理也逐漸增強,目前2011年新開在售期房擬售價與成交價的差距已經(jīng)擴大到10%。在7月份全國銷售額大幅下降的情況下,未來開發(fā)商降價的趨勢也會逐漸明顯。
  “今年下半年,房子有可能出現(xiàn)賣不動的情況!北本┤f科總經(jīng)理毛大慶坦承,每年的12月到第二年1月,都是開發(fā)商資金鏈最為薄弱的時期。今年這一現(xiàn)象將尤為嚴重,因為在限購政策未有任何松動的情況下,固定數(shù)量的資質購房人群隨著市場的不斷消化會逐漸減少。因此,他預計:“樓市的拐點將在明年春節(jié)前后出現(xiàn)!

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