由于大興等遠(yuǎn)郊區(qū)域主打“低價牌”促使銷量上升，北京樓市7月新開期房成交均價約16492元/平米，創(chuàng)去年4月調(diào)控以來月成交均價新低。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，截至31日，7月北京市新建住宅網(wǎng)簽總量為8969套，比6月上升8.4%，比去年7月大幅上升86.6%。業(yè)內(nèi)人士表示，7月部分房地產(chǎn)開發(fā)商開始實(shí)行“特價房”、打折促銷等低價銷售策略，“以價換量”效果明顯。鏈家地產(chǎn)市場研究部人士也證實(shí)，目前北京新房市場價格實(shí)降與暗降并存。隨著樓市存量逼近歷史高點(diǎn)和8月更多新樓盤入市，北京房地產(chǎn)開發(fā)商的“價格戰(zhàn)”將趨激烈。
開發(fā)商“以價換量”
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，7月北京優(yōu)惠打折樓盤數(shù)量為147個，其中大興區(qū)折扣盤從6月的10個增至16個。中國證券報記者了解到，目前北京新入市的樓盤中，推“特價房”力度最大的當(dāng)屬大興區(qū)的“旭輝御府”，該樓盤至今已推出150套“特價房”，并引發(fā)大興樓市“價格戰(zhàn)”。旭輝御府位于地鐵4號線高米店北站附近，此前以2.1萬元/平米的銷售均價開盤，隨后推出了100套1.76萬元/平米特價房，而周邊項目售價在2萬元/平米左右。不久，該樓盤又加推50套特價房，同樣獲得購房者追捧。而旭輝御府首推的100套特價房就攬入資金約3.8億元，使得眾多大興樓盤開始改變營銷策略，開打“價格戰(zhàn)”。相比之下，大興區(qū)域部分并未采取特殊促銷手段的樓盤銷售情況則慘淡得多。綜合數(shù)據(jù)顯示，7月金地仰山、綠地5號公館、紅木林、中建國際港等區(qū)域重點(diǎn)項目簽約率都比6月下跌至少五成以上，部分項目甚至是個位數(shù)成交。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“低價換量”是大興區(qū)域部分樓盤在樓市冷清下“突圍”的決定性因素。
除大興區(qū)域外，北京其他區(qū)域，尤其是遠(yuǎn)郊地區(qū)也紛紛加入“價格戰(zhàn)”。亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測顯示，以密云為主的遠(yuǎn)郊區(qū)縣成為“萬元盤”主力供給，包括綠地-國際花都、行宮-御東園等開盤均價都低于12000元/平米。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，這些遠(yuǎn)郊區(qū)縣的新開樓盤主打“低價牌”，且購房客群以當(dāng)?shù)厣壷脴I(yè)為主，多為首次購房，不受限購影響，因而推動了整體成交量的上升，并拉低市場整體成交均價。
不少大型房地產(chǎn)開發(fā)商也紛紛效仿，或變相降低購房門檻。中國證券報記者咨詢中糧萬科-長陽半島售樓處了解到，目前該項目推出首期付款10萬元的優(yōu)惠活動，另外首付全款30%可享受在原有折扣基礎(chǔ)上再降一個點(diǎn)的優(yōu)惠。
遠(yuǎn)郊區(qū)域“泡沫”擠出效應(yīng)明顯
自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，曾經(jīng)被稱為北京樓市“風(fēng)向標(biāo)”的通州，成為調(diào)控“重災(zāi)區(qū)”，泡沫擠出效應(yīng)明顯。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，自2010年10月至今年7月，北京通州合計供應(yīng)住宅項目19個，提供住宅8525套，而同期簽約數(shù)只有1887多套，簽約率只有22%，居全市郊區(qū)縣之末。北京中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉表示，目前通州樓市的主要情況是，“庫存量大，積壓嚴(yán)重，預(yù)計供應(yīng)多，降價動能充分。”
通州“珠江拉維小鎮(zhèn)”近日推出30套特價房，其中毛坯均價14500元/平米，精裝均價17500元/平米，較此前25000元/平米價格下調(diào)近萬元。這是繼去年月亮河公園降價萬元推出特價房后，通州第二個均價下調(diào)萬元的樓盤。
通州地區(qū)不少項目雖然沒有直接降價，而是采取各種變相打折的方式，比如富力-金禧花園的開盤報價與之前一期2萬元/平米的開盤價格一致，但即將針對部分房源推出團(tuán)購特惠活動，88平米的戶型團(tuán)購價140萬元/套起。
分析人士認(rèn)為，通州新房價格下降對于周邊二手房業(yè)主心理產(chǎn)生一定影響，從而導(dǎo)致二手房議價空間增大，部分業(yè)主或調(diào)低掛牌價。同時，在新房價格下降的情況下，未來該區(qū)域二手房價格繼續(xù)向下調(diào)整的可能性也有所增大。鏈家在線的數(shù)據(jù)顯示，目前在其掛牌的通州區(qū)域二手房有3570套，掛牌均價為15044元/平米。而北京中原地產(chǎn)7月最新統(tǒng)計也顯示，目前北京市各類型的二手房均價均出現(xiàn)一定幅度下降，幅度在5%-10%之內(nèi)，在區(qū)域上已經(jīng)出現(xiàn)了從外到內(nèi)降價的趨勢，通州、大興等地的價格松動最為明顯。在戶型產(chǎn)品上，主打大戶型和不滿5年的樓盤降價明顯。
8月房價下行壓力較大
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，七八月份并不是樓市銷售的旺季，但是在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度始終不變的背景下，想要繼續(xù)往年“金九銀十”的火熱成交量，8月的市場表現(xiàn)十分重要。據(jù)北京中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，預(yù)計下半年入市樓盤達(dá)到110個左右，這些項目主要集中在近郊區(qū)。從數(shù)據(jù)上看，房價下調(diào)也將首先從郊區(qū)開始蔓延。預(yù)計這些項目在下半年提供的住宅將超過7萬套，而年內(nèi)庫存量可能明顯上漲。因此，在部分區(qū)域二手房降價效應(yīng)和新盤大量入市的情況下，北京房價8月下行壓力較大。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至7月31日，目前北京市一手住宅存量達(dá)105852套，二手住宅的可售套數(shù)也達(dá)到37644套。有市場研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前北京的樓市存量逼近歷史高點(diǎn)，去庫存化形勢嚴(yán)峻。
業(yè)內(nèi)人士分析，北京市2009年下半年以及2010年上半年的土地放量將在今年住宅市場中集中爆發(fā)，因此新盤項目在所有入市項目中所占比重不斷攀升，房地產(chǎn)開發(fā)商8月推盤力度料繼續(xù)加強(qiáng)。