南昌商品房成交價不降反漲
五大問題令調控效果“打折”
2011-07-22   作者:記者 李美娟 程迪/南昌報道  來源:經(jīng)濟參考報
 
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    4、5、6月份,南昌新建商品房成交量上演“三級跳”,各項指標呈齊升態(tài)勢。“不降反漲”的房價使市場看漲預期進一步恢復,根據(jù)“量在價先”的市場規(guī)律,成交量的回升可能帶動價格繼續(xù)高位上漲。分析人士認為,南昌在此輪調控中反彈較快、幅度較大,值得關注,但是,如果供求關系嚴重失衡等幾大問題不解決,再好的調控政策都難以取得實效。此外,考慮到限購政策實施后,不在限購范圍的南昌市周邊縣市房價漲勢很快,也加重了限購區(qū)漲價預期,可以考慮所轄縣市行政區(qū)都限購,避免走“先漲價再調控”的老路。

  銷量上演“三級跳”價格“不降反漲”

  隨著計劃中“限購令”2月1日起的實施,為趕乘末班車,南昌市房地產(chǎn)市場1月掀起巨浪,市區(qū)商品住宅共計成交34.6萬平方米,環(huán)比去年12月增長36%,成交套數(shù)3296套,環(huán)比增長了51%;2月,“新國八條”推出,南昌重新修訂“限購令”并于3月1日起正式實施,當月全市成交量出現(xiàn)了明顯下降,新房月成交量環(huán)比下降七成,推售面積下滑近100%。
  從目前的市場表現(xiàn)和監(jiān)測數(shù)據(jù)來看,以“限購”為主的系列調控政策對投機投資性購房需求的“擠出效應”較為明顯。不過,不受“限購”影響的剛性及改善性需求對樓市具有較大的支撐力,推動了近期成交量的上升。4、5、6月份,南昌新建商品房各項指標呈齊升態(tài)勢。
  而南昌樓市銷價一直攀升。4月份南昌市新建商品住宅成交均價從3月份的6000元漲至7095元/平方米,同比上漲38%,環(huán)比上漲16.8%,漲幅居全國前列,5月份,商品住宅成交均價又漲至7404元/平方米,6月份又漲至7800多元/平方米。
  與此同時,受限購政策影響,非限購區(qū)域的南昌市周邊縣市近幾個月價格飛漲。洪客隆營銷總監(jiān)楊棟說,南昌縣象湖新城板塊房價已經(jīng)到4800元/平方米至5000元/平方米,連南昌縣蓮塘鎮(zhèn)都到6000元/平方米了,地段好的限購地區(qū)房子價格還能降到哪里去?

  房價下跌可能性不大 群眾入市意愿明顯增強

  業(yè)內人士分析,樓市成交價格居高不下表明開發(fā)商與政府、購房者之間博弈的僵局仍未打破,并且,短期內,市場剛性需求回落的概率并不明顯,南昌房價下跌的可能性不大。
  名門世家副總經(jīng)理王少華認為,今年以來在房地產(chǎn)市場調控的效果是非常明顯的,特別是提高準備金率,對市場流動性的收緊,很多企業(yè)都感受到了來自銷售回款和銀行信貸的雙重壓力,但是這種壓力不至于壓垮企業(yè),下半年,如果CPI居高不下,國家還會出政策,下半年樓市走勢就不樂觀;如果物價穩(wěn)住了,壓抑的購房需求加劇釋放,下半年形勢還會不錯的。
  調控政策作用下房價變化不大甚至小幅上漲的狀況,再次強化了購房者的看漲預期,近期部分購房者入市意愿明顯增強,覺得買房還是“越早越好”。
  從歷次調控政策出臺后的市場反應來看,市場對政策的“消化期”一般幾個月,之后,房價未出現(xiàn)降勢,購房需求將在短暫收縮后繼續(xù)穩(wěn)步釋放。如果市場推盤量加大,在“買漲不買跌”的心態(tài)下,購房者很可能因成交放大而出現(xiàn)搶購,助推房價上揚。
  南昌市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長李述泉說,建議密切監(jiān)控并把握市場最新動向,確保調控政策效果的可持續(xù)性,并適時釋放調控從緊信號,加大對房價控制目標的監(jiān)管和調整力度,尤其要加大對穩(wěn)定房價工作不力的地方負責同志巡查、約談、問責的落實力度,以維護政府公信力。

  調控政策效果打折“五大問題”亟待解決

  采訪中,有關分析人士表示,南昌樓市之所以反彈較快,與幾大關系嚴重失衡有重要關系,這些問題如果繼續(xù)存在,再強的調控政策效果都要遭遇“打折”。
  一是供求關系長期嚴重失衡,剛性購房需求遭壓制。南昌市房地產(chǎn)協(xié)會會長王天柱說,相比同類規(guī)模的城市長沙,城鎮(zhèn)人居可支配收入低于全國平均水平、也低于長沙市的南昌市房價均價高過長沙上千元,主要原因是供需長期嚴重失衡,房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資占比僅為12%左右,遠低于其它省會城市20%至25%的比例。
  根據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)有關數(shù)據(jù),去年,南昌商品房銷售面積300余萬平方米,全年新增供應量僅200多萬平方米,“入不敷出”;今年以來的新增供應量仍然不及銷售量,目前可售商品房住宅房源不足100萬平方米,而且其中不少是性價比低的、長期轉存下來的。
  二是土地供應長期嚴重偏少。分析人士發(fā)現(xiàn),近年來,很多城市在土地供應上,遵循的是“不飽和供應”原則,土地市場始終處于饑餓狀態(tài),這一技巧可以讓地價保持在適度偏高的水平上,又能保障獲取一定比例的土地出讓凈收益。去年,全國計劃供應住房用地18.47萬公頃,各地政府只完成原計劃供地的68%。建議加大土地在全年均衡投放的監(jiān)管力度,減少房企無地可買的焦慮,使地價在合理價位,有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
  三是戶型結構嚴重不合理。值得關注的是,國家早就規(guī)定不能建別墅,但是目前在南昌建別墅現(xiàn)象仍較普遍,并且高檔住宅頻出。記者5月份在萬科青山湖采訪了解到,新開盤的全部是180至240平方米的大戶型,均價18000元/平方米,銷售經(jīng)理告訴記者“依然暢銷”。
  四是南昌保障房建設積極性不高,量偏少,對市場調控作用微弱。作為省會城市的南昌,今年廉租房、經(jīng)適房、公租房三類保障房的建設目標任務是11371套,遠不及九江、贛州的27815套和37426套。值得注意的是,夾心層人數(shù)最多的南昌今年才有公租房建設,而且數(shù)量僅3253套,其中政府統(tǒng)建900套,7所高校自建2353套,十二五期僅建1萬套。而九江、贛州的公租房建設僅今年就分別是17212套、21351套。
  五是南昌跟隨其它城市,在執(zhí)行限購令時“從輕”選擇,非限購區(qū)域價格“飛漲”,變相加重群眾漲價預期。分析人士認為,國八條規(guī)定,限購政策在“行政區(qū)”執(zhí)行,本應包括四縣的行政區(qū),但是,目前限購只在南昌市本級行政區(qū)。而實際上,新建縣、南昌縣與南昌市區(qū)界線早已模糊,很多供政府部門職工集體購買的“定向樓盤”在這些區(qū)域,目前,這些地區(qū)房價漲勢很快。專家建議,限購要徹底,不能讓非限購地區(qū)走“先漲價后調控”的老路。

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