中國(guó)人成海外房地產(chǎn)市場(chǎng)重要買(mǎi)家
“炒房”又“炒地”
2011-07-22   作者:記者 白田田 高偉/北京報(bào)道  來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
 
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    如果南極大陸上的土地可以出售,中國(guó)人或許會(huì)是最踴躍的購(gòu)買(mǎi)者。
  如今,中國(guó)人成為海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要買(mǎi)家,其中“純投資型”的購(gòu)房者越來(lái)越多。一些普通投資者甚至開(kāi)始“團(tuán)購(gòu)美國(guó)土地”,希望通過(guò)“炒地”獲取較高的投資收益。
  業(yè)內(nèi)人士指出,很多中小投資者把在海外買(mǎi)房作為全球資產(chǎn)配置的重要部分,“炒地”也成為他們的投資方式。不過(guò),有專(zhuān)家指出,投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國(guó)情”不能簡(jiǎn)單復(fù)制到國(guó)外,應(yīng)該更多地了解國(guó)外的市場(chǎng)和法律,防范可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

  海外買(mǎi)房“純投資型”增多

  “前一段時(shí)間去朋友家,看到好多中國(guó)人在看別墅。”在歐洲經(jīng)商的邱女士對(duì)記者說(shuō)。事實(shí)上,隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控收緊,金融危機(jī)以來(lái)中國(guó)人的海外購(gòu)房潮顯得愈發(fā)洶涌。
  搜房國(guó)際董事總經(jīng)理莊諾清楚地記得,2009年,搜房網(wǎng)組織的第一批海外購(gòu)房團(tuán)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)成交。而去年12月至今年2月,他帶了三個(gè)購(gòu)房團(tuán)去澳大利亞,最終成交額達(dá)到近三個(gè)億。
  “在當(dāng)前國(guó)內(nèi)外匯管制沒(méi)有放松的背景下,中國(guó)人海外買(mǎi)房比以前活躍很多,且剛剛起步!贝鞯铝盒芯C合住宅服務(wù)經(jīng)理張永恒告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,在英國(guó)、加拿大、澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng),買(mǎi)房的外國(guó)人中,有六成俄羅斯人,二到三成中東人,一成中國(guó)人,還有一成是日韓等其他亞洲人。倫敦和新加坡市中心有10%以上的新房被中國(guó)內(nèi)地購(gòu)房者買(mǎi)走。在溫哥華,中國(guó)內(nèi)地的購(gòu)房者已經(jīng)超過(guò)了港臺(tái)。
  相比于以前的“買(mǎi)房養(yǎng)學(xué)”、“買(mǎi)房養(yǎng)老”,現(xiàn)在海外購(gòu)房增添了更多的投資色彩。張永恒說(shuō),由于移民門(mén)檻近幾年普遍增加,所以中國(guó)的海外購(gòu)房者以“純投資型”居多,而不是自己持有。其中,大部分為退休人員,尤其以公務(wù)員為主。他們希望能在晚年獲得固定的投資收益。
  據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì),中國(guó)人海外買(mǎi)房主要集中在幾個(gè)熱點(diǎn)國(guó)家,包括美國(guó)、澳大利亞、加拿大、英國(guó)、新加坡、馬來(lái)西亞。其中美國(guó)又集中在紐約、舊金山和洛杉磯等三座城市,是投資的首選地。
  莊諾認(rèn)為,很多中國(guó)的中小投資者把在海外買(mǎi)房作為全球資產(chǎn)配置的重要部分,這成為最時(shí)尚的投資方式之一,這些人可以說(shuō)是“胸懷祖國(guó),‘房’眼世界”。
  不過(guò),在有的業(yè)內(nèi)人士看來(lái),所謂的海外購(gòu)房以投資為主更多的是一種炒作。上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,大部分海外購(gòu)房者還是為了移民和子女留學(xué),并非純粹為了投資,而是資產(chǎn)的保值增值。
  邱女士說(shuō),中國(guó)人買(mǎi)房還是以自住為主,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)不景氣,很多房子蓋了都沒(méi)人買(mǎi),這幾年房?jī)r(jià)變化不大,“沒(méi)什么可投資的”。

  投資海外房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大

  在網(wǎng)上搜索“海外購(gòu)房”,會(huì)出現(xiàn)大量中介機(jī)構(gòu),這些機(jī)構(gòu)反復(fù)強(qiáng)調(diào)海外房產(chǎn)的位置優(yōu)勢(shì)、回報(bào)率高,對(duì)于可能存在的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題則避而不談。
  陸騎麟說(shuō),事實(shí)上,相比于投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn),投資海外的風(fēng)險(xiǎn)更大,房地產(chǎn)價(jià)格升值空間不大,而且投資收益回流到國(guó)內(nèi)還需要付出成本。
  “最大的風(fēng)險(xiǎn)是匯率變化,海外購(gòu)房受匯率的影響巨大!睆堄篮阏f(shuō)。據(jù)了解,在海外購(gòu)房,涉及的是兩個(gè)國(guó)家的貨幣投資,因此一定要及時(shí)關(guān)注房屋所在國(guó)的匯率變化,以免因?yàn)榉慨a(chǎn)貸款周期長(zhǎng)致使還貸金額增加而給自己帶來(lái)巨大的損失。
  最近一條名為“100萬(wàn)人民幣在世界各地能買(mǎi)到啥樣的房子”微博廣為流傳,微博里的圖片顯示,100萬(wàn)元在澳大利亞新南威爾士州能買(mǎi)到一套五臥室三浴室的房子,在俄羅斯莫斯科市中心能買(mǎi)到一套兩臥室兩浴室的房子,在北京只能買(mǎi)到郊縣房山某村60平方米的毛坯房。
  然而,投資房地產(chǎn)并不能如此簡(jiǎn)單的對(duì)比衡量,海外相對(duì)低房?jī)r(jià)的背后是名目繁多的稅收和雜費(fèi),以至于有的人在海外買(mǎi)了房后才發(fā)現(xiàn)“養(yǎng)不起房”。以美國(guó)為例,購(gòu)房期間和購(gòu)房后所需的費(fèi)用包括產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、交易稅、政府登記費(fèi)、律師費(fèi)、專(zhuān)業(yè)檢測(cè)費(fèi)、過(guò)戶(hù)中介費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。
  此外,在海外購(gòu)房后,后續(xù)管理尤其關(guān)鍵。有分析稱(chēng),在中國(guó)內(nèi)地,買(mǎi)了房子后可以長(zhǎng)期不住人,就算因拖欠物業(yè)費(fèi)而被物業(yè)公司起訴,也不會(huì)使自己受多大損害。但在國(guó)外就不同了,如果房屋長(zhǎng)期空置,且拖欠物業(yè)費(fèi),甚至拖欠銀行貸款,就會(huì)使個(gè)人的信用記錄受到影響。
  如果購(gòu)買(mǎi)的是別墅,對(duì)管理的要求將更加嚴(yán)格。張永恒介紹說(shuō),別墅需要定期對(duì)草坪除草,冬天要鏟雪,否則會(huì)遭到周?chē)用裢对V。比如,如果冬天因?yàn)闆](méi)有鏟雪而有人滑倒,法院會(huì)判定別墅擁有者對(duì)受害者進(jìn)行賠償。

  海外“炒地”成另一個(gè)投資渠道

  既然海外買(mǎi)房稅費(fèi)多、管理難、風(fēng)險(xiǎn)大,“炒地”便成了另一個(gè)投資渠道。
  近日某知名房地產(chǎn)網(wǎng)站組織了“一美元起價(jià)競(jìng)拍美國(guó)土地”和“團(tuán)購(gòu)美國(guó)土地”的活動(dòng)。這些土地位于美國(guó)佛羅里達(dá)州,每塊土地平均面積約1000平方米,“團(tuán)購(gòu)”最低價(jià)不到兩萬(wàn)美元。網(wǎng)站上的信息顯示,已有超過(guò)400人報(bào)名參加該活動(dòng)。
  另?yè)?jù)媒體報(bào)道,在巴西,每平方米購(gòu)地成本僅30元,廉價(jià)的土地引來(lái)了中國(guó)人的海外買(mǎi)地潮。兩年前,巴西獲得世界杯和奧運(yùn)會(huì)的承辦權(quán),圣保羅、里約熱內(nèi)盧等大城市周邊地價(jià)水漲船高,有些地段幾乎翻番,但也沒(méi)有阻擋中國(guó)人的買(mǎi)地?zé)崆椤?BR>  莊諾告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,“炒地”更適合于中小投資者。在海外買(mǎi)房要交各種稅費(fèi),還要考慮房子能否租出去,而買(mǎi)地只需要每年交評(píng)估價(jià)的1%,F(xiàn)在美國(guó)土地價(jià)格只有金融危機(jī)前2/3的水平,以后地價(jià)上漲了,委托律師賣(mài)掉就行了。
  據(jù)了解,美國(guó)的土地具有永久所有權(quán),而且土地所有權(quán)與國(guó)籍身份分開(kāi)管理,外籍人員也可買(mǎi)賣(mài)土地,并且享受相關(guān)的法律保護(hù)。購(gòu)買(mǎi)土地后,房主可由自己或委托中介公司完成新房的修建。
  業(yè)內(nèi)人士提醒說(shuō),在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),土地的升值快于房產(chǎn)的升值,“炒地”能夠獲得很高的收益。但美國(guó)的情況并不一樣,只有在土地上蓋建筑物才有長(zhǎng)期的投資價(jià)值,純粹“炒地”并沒(méi)有多少收益,而且存在風(fēng)險(xiǎn)。

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