本市住宅房屋的“土地成本”已明顯下降。今年上半年，本市成交的住宅地塊受“集中于新城、郊區(qū)”的影響，樓面價(jià)格僅為4069元/㎡，比去年全年的平均樓面價(jià)低了44%。
明年預(yù)售階段,開發(fā)商有望放低售價(jià)，對(duì)高房?jī)r(jià)起到抑制作用。
住宅土地樓面價(jià)僅為4069元/㎡
截至今天上午，北京市土地整理儲(chǔ)備中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，本市7月份除了8宗CBD核心區(qū)商業(yè)地塊成交之外，尚未有住宅用地成交。
上半年本市僅有20宗住宅地塊成交，總規(guī)劃建筑面積為292萬平方米，成交樓面地價(jià)為4069元/㎡。比起去年同期的9416元/㎡，下跌了56%。與去年全年平均樓面價(jià)7321元/㎡相比，下跌了44%。
住宅土地成本的下跌也直接反映出開發(fā)商“看淡”市場(chǎng)，不惜重金奪地的場(chǎng)景今年沒有再上演。
與政府土地部門給出的底價(jià)相比，開發(fā)商拿地的價(jià)格漲幅并不大：平均溢價(jià)率已由去年上下半年的94%、36%，回落至今年上半年的14%。這一方面與土地部門采取綜合評(píng)標(biāo)的方式，不再是“價(jià)高者得”有關(guān)；另一方面也說明開發(fā)商今年“掏錢”買地是慎之又慎。
配建保障房地塊接近一半
保障房供地所占比例持續(xù)增大。
分季度來看，2011年第二季度成交的14宗住宅用地中，需配建限價(jià)商品房或者公共租賃住房的達(dá)到6宗，占43%，而第一季度這一比例僅為17%。
從成交的住宅用地區(qū)域來看，四環(huán)以內(nèi)土地成交幾乎為零，主要成交集中在五環(huán)以外，其中六環(huán)外比重呈逐步上升趨勢(shì)，二季度六環(huán)外成交面積占比已達(dá)到88.5%。
開發(fā)商報(bào)價(jià)更是“能便宜就便宜”。平谷兩宗土地以底價(jià)成交，其余地塊也僅略高于底價(jià)成交。另外，2011年第二季度中土地流標(biāo)事件時(shí)有發(fā)生，其中有3宗招標(biāo)用地流標(biāo)、2宗掛牌土地已過截止期1個(gè)多月還未收到一份報(bào)價(jià)。
明年預(yù)售有望抑制房?jī)r(jià)
偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院分析認(rèn)為，上半年北京土地市場(chǎng)共成交20宗住宅用地，用地面積達(dá)261公頃，而2011年度北京計(jì)劃全年住宅供地面積為2550公頃，目前僅完成全年計(jì)劃的10%，可見完成供地計(jì)劃壓力較大。
另外，土地儲(chǔ)備貸款額度巨大，近期還款壓力長(zhǎng)期存在。因此，下半年土地放量在即。而隨著更多優(yōu)質(zhì)地塊的推出，企業(yè)的拿地?zé)崆樯蠞q，在供需兩方作用下，北京住宅用地成交或?qū)⒏油ⅰ?BR> 同時(shí)，這些被開發(fā)商“低價(jià)入手”的土地經(jīng)過一年左右的開發(fā)周期，大約會(huì)在明年這一時(shí)段進(jìn)入預(yù)售階段，形成供應(yīng)；如果樓市依然冷清，開發(fā)商有望放低售價(jià)，進(jìn)而對(duì)高房?jī)r(jià)起到抑制作用。