7月初，總理溫家寶再次強調(diào)，1000萬套保障房開工建設是今年的硬任務，必須完成。這給地方政府帶來極大的壓力，在土地出讓金完成率不甚理想的上半年，地方極力探索各種吸引民間資本的方式來帶動保障房建設，房地產(chǎn)上市公司投資、借助地方融資平臺發(fā)債是其中的一大塊。此外，充裕的民間資本也在尋求保障性住房資產(chǎn)證券化的通道，相關機構的嘗試正在積極實施之中。
未來，中央投資、地方籌資以及民間資本介入，將形成一個保障房融資的新格局，而相關機制需要盡快建立。多位業(yè)內(nèi)人士及上市公司高層對本報記者表示，參與保障房建設利潤率和收益率較低，因此需要有關部門做出更多的政策性優(yōu)惠或補貼。
地方政府難扛重任
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生指出，2009年靠商品房刺激政策拉動GDP 增長1.77%，對經(jīng)濟增長貢獻率19.4%；2011年要靠保障房拉動GDP
增長1%，投資1.3萬億�？糠康禺a(chǎn)拉動經(jīng)濟也是要雙軌制，這一次是保障房擔綱。
據(jù)住建部估計，2011年全國保障性住房將投資1.3萬億左右，其中有5000億元資金將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集；這5000億元的資金投入還不包括地方政府無償劃撥土地的成本。
目前看來，地方政府承擔了保障性住房的主角。但是，許多地方政府的財力已經(jīng)捉襟見肘。根據(jù)2010年財政部數(shù)據(jù)，如果將中央政府對地方稅收返還和轉移支付收入排除在外，2010年全年地方財政本級收入約4.1萬億元，而國有土地使用權出讓收入達2.9萬億元，約占總收入的71%。
根據(jù)最新公布的數(shù)據(jù)，地方政府融資平臺的債務已經(jīng)超過10萬億。如果無償劃撥保障房用地，以及將土地出讓金的10%嚴格用于保障房建設，將使得原不堪重負的地方政府更加舉步維艱。
“如果不動員民間資本的話，地方肯定是扛不起保障房任務的�！泵赖闹袊聵I(yè)本部空氣能熱水機銷售總監(jiān)邵洪杰表示，1000萬套保障房總投入1.3萬億元，這只是建安費，如果加上土地成本至少還要增加1萬億元。
在此背景下，保障房允許地方發(fā)放企業(yè)債。最近國家發(fā)改委發(fā)布通知，支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和從事保障性住房建設項目的企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債進行保障性住房項目融資，并優(yōu)先辦理核準手續(xù)。
建銀精瑞董事長李曉東認為，目前地方政府籌建保障房的資金缺口非常大，適當發(fā)行一些債券是一個很好的方法�！暗F(xiàn)在地方政府的債務超過10萬億，這對銀行體系造成了很大風險，發(fā)行企業(yè)債最重要的是控制好規(guī)模，不能一哄而上�！�
7月2日，國家發(fā)改委與小城鎮(zhèn)發(fā)展中心主任李鐵在博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇上表示，保障性住房建設中有不可規(guī)避的金融風險，各個地方政府為籌集保障資金，創(chuàng)新融資，但此后的還本付息如何保障，依然是個疑問。
包括北京師范大學教授鐘偉在內(nèi)的多位學者認為，未來要想完成“十二五”期間建設保障性住房3600萬套的任務，必須要重新梳理中央政府與地方政府的財稅體系。
民間資本進入的障礙
地方負債不能太多，引入民間資本成為另一籌資來源。
“保障房的建設資金、開發(fā)模式、政策配套、產(chǎn)權結構等方面，都需要政策進一步明晰，”金地集團董事長凌克說，保障房對地產(chǎn)企業(yè)的吸引力不足。目前很多地產(chǎn)企業(yè)參與保障房建設，利潤水平都比較低，甚至是賠本賺吆喝。凌克認為，要使得企業(yè)有積極性，需要靈活、創(chuàng)新的公共政策安排。
萬科總裁郁亮也對記者表示，企業(yè)參與建設保障房，還沒有形成一個好的贏利模式，萬科在廣州的萬匯樓公租房試驗，郁亮稱要57年才能收回成本。配合政府做保障房，正常利潤是3%-5%，但如果由政府提供的購房名單晚了6個月，那么被推遲6個月交房的成本利息是多少？又比如，政府的財政撥款沒有及時到位怎么辦？等等，這些問題都不是很清楚。
除了企業(yè)直接參建外，租賃性保障房的資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托基金也是吸引民間資本進入保障房建設的形式。記者獲悉，中國首個公租房基金——建銀精瑞公租房建設投資基金即將成立，目前方案已報送國家發(fā)改委和住建部，首期擬募集100億元。未來3年內(nèi)，將在全國范圍內(nèi)選擇符合條件的項目，投建數(shù)百萬平方米的公租房。
據(jù)基金發(fā)起人李曉東介紹，該基金收益率主要受到四方面因素影響，首先是房源取得的成本，這包括買地以及建安成本；其次是租金價格，因為租金定得太高，起不到保障的作用，但租金太低，其收益率也就無法維持基金發(fā)展；第三是政府的支持力度，希望政府能提供稅收優(yōu)惠以及貼息；第四是基金退出機制。
“我們預計收益率大多數(shù)情況下能在5%-12%之間，不能低于5%”，李曉東表示。
對于公租房的資產(chǎn)證券化，中國銀行間市場交易商協(xié)會的鐘帥認為，由于公租房商業(yè)收益偏低，證券化過程中客觀上需要政府予以適度補貼。但目前從各地的情況來看，這方面尚未有具體的文件或措施。
退出機制不明
隨著大量保障房的即將上市，保障房的分配機制是個無法躲避的嚴重問題。雖然各地首先考慮的是如何完成今年的開工率，但作為保障房體系的一部分，退出機制的建立問題也接踵而至。
從香港、新加坡等地的經(jīng)驗來看，入住保障房后如何退出也是一個問題。保障房保障的群體不應該是固化的，而是流動的，因為每年都會有一些符合申請資格的人新進入待分配，而不再符合條件的那部分人，應該騰退保障房。
上述國家和地區(qū)針對這一問題，已經(jīng)有成熟的分配審核、退出以及監(jiān)督懲戒機制，而這些，即使是在目前內(nèi)地保障房建設進展比較順利的城市，也看不到。
郁亮認為，商品房與保障房的雙軌制必須區(qū)分清楚，哪些人是通過市場自己解決，哪些人群需要政府照顧安排解決，需要政府保障的這部分有哪些是通過經(jīng)適房、安居房完成，哪些是通過租賃完成，但這些不同人群的進入和退出機制，現(xiàn)在基本缺失。
萬科執(zhí)行副總裁毛大慶表示，他去走訪很多保障房小區(qū)，租賃性住房的住戶搬進去是出不來的，他們說，“長時間住棚戶區(qū)，現(xiàn)讓我住進（租賃性住房）來了，再讓我搬到哪里去？”這類問題將來怎么辦？目前沒有建立良好的退出機制。
此外，現(xiàn)在對保障性住房，尤其是廉租房，仍然是最低收入人群的居住區(qū)，怎么管理，是集中居住還是分散居住，其交通行為模式到底是怎樣的，衣食住行、醫(yī)療教育又如何安排，這些問題都沒有搞清楚。
天鴻地產(chǎn)董事長柴志坤認為，保障性住房并不是真的缺錢和地，現(xiàn)在關鍵是要有真正能夠達到保障房建設要求的機制，即建立民間資本介入保障房的機制，在這個機制中，中央、地方、企業(yè)，各自需要將自己的角色扮演好。
對于開發(fā)商來說，萬科、保利地產(chǎn)等均對本報記者表示，參建保障房只要不虧本，他們都愿意；對于有關部門及地方政府來說，需要對那些積極進入保障房領域的公司和企業(yè)提供便利和相關優(yōu)惠，以及對建成后的房屋進行合理分配，以保障房企在不占用資金的情況下盡快退出等。
萬科內(nèi)部人士對本報記者透露，萬科已經(jīng)擬定了一份關于保障房建設的一整套方案建議，目前已遞交至廣東省政府部門以及中央高層。